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Was Sie bei einer Kündigung von Ehepartnern beachten müssen

Ist ein Ehepaar zur Nutzung Ihrer Mietwohnung berechtigt, stellt sich die Frage, wer eigentlich Mieter ist.

Die Überlassung der Mieträume an ein Ehepaar führt nicht automatisch zu einem Mietverhältnis mit beiden Ehepartnern.

Nur bei Vorliegen besonderer Umstände kann es nach Treu und Glauben ausnahmsweise zulässig sein, dass die Auflösung eines mit beiden Ehepartnern geschlossenen Mietvertrags durch vermieterseitige Kündigung schon dann wirksam ist, wenn die Kündigung nur dem in der Mietwohnung verbliebenen Ehegatten gegenüber erklärt wurde und diesem zugegangen ist.

Ob und wann solche besonderen Umstände vorliegen, ist eine Frage des Einzelfalls.

Eine derartige Kündigung ist beispielsweise dann gerechtfertigt, wenn ein Ehepartner die Wohnung vor Jahren endgültig verlassen und aufgegeben hat, ohne seine neue Anschrift mitzuteilen.


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Schriftstücke an alle Vertragspartner richten

Achtung: Auch der Ehepartner, der aus der Wohnung auszieht, ist Ihnen als Vermieter gegenüber zur Vertragserfüllung verpflichtet. Daher müssen Sie wichtige Schreiben und Erklärungen weiterhin auch an den Ehepartner richten, der sich nicht mehr in der Mietwohnung aufhält.

Das gilt insbesondere auch dann, wenn Sie von Ihren Mietern die Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen.

Ausnahme: Die Mieter haben sich zur Entgegennahme und Abgabe von Willenserklärungen dieser Art wirksam wechselseitig bevollmächtigt.

Räumungsklage immer gegen beide Ehepartner

Bei Beendigung eines Wohnraummietvertrags mit einem Ehepaar kann eine Zwangsräumung in der Regel nur durchgeführt werden, wenn der Räumungstitel gegen beide Ehepartner gerichtet ist. Dies gilt auch dann, wenn nur ein Ehegatte Vertragspartner ist.

Da der andere Ehepartner ebenfalls Besitz an der gemeinsamen Wohnung hat, muss daher eine Räumungsklage gegen beide Ehepartner erhoben werden. Die Berufung eines nicht mitverklagten Mitbewohners auf sein Besitzrecht ist nur ausnahmsweise treuwidrig, wenn der Mieter diesen ohne Wissen des Vermieters in die Wohnung aufgenommen hat.

Dementsprechend kann nach Beendigung eines mit beiden Ehepartnern begründeten Mietverhältnisses die Räumungsklage auch gegen den Ehepartner gerichtet werden, der den Besitz an der Wohnung, beispielsweise durch Auszug, bereits endgültig aufgegeben hat.

Räumungsklage gegen Kinder überflüssig

Das Rechtsschutzinteresse fehlt jedoch für eine Klage gegen die im Haushalt der Eltern lebenden minderjährigen Kinder, da aus dem Räumungstitel gegen die Eltern ohne Weiteres auch gegen die minderjährigen Kinder vollstreckt werden kann.

Gleiches kann sogar für volljährige Kinder gelten, wenn diese beispielsweise im Rahmen ihrer Berufsausbildung in der elterlichen Wohnung wohnen.

Wann die Aufnahme eines Ehepartners oder Angehörigen unzulässig ist

Will ein Ehepaar, das die Wohnung nicht gemeinsam gemietet hat, getrennt leben, so müssen Sie als Vermieter mit einer Alleinnutzung durch den Nichtmieter einverstanden sein.

Ansonsten muss das Familiengericht entscheiden.

Bei Überbelegung keine Aufnahme des Ehepartners

Das Recht zur Aufnahme eines Ehepartners und nahen Verwandten kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden.

Allerdings darf durch die Aufnahme naher Angehöriger keine Überbelegung eintreten. Eine Überbelegung ist auch dann vertragswidrig, wenn eine vertragsgemäß belegte Wohnung beispielsweise durch die Geburt eines Kindes überbelegt wird.

28. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.