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Gewerbemietvertrag: Was beim Abschluss zu beachten ist

Der Mietvertrag bildet die Basis für Ihr Verhältnis zum Mieter.

Je umfassender und klarer die einzelnen Regelungsbereiche angesprochen werden, umso weniger Auseinandersetzungen wird es voraussichtlich geben, weil Sie oder Ihr Mieter falsche Vorstellungen von den geltenden Spielregeln haben.

Das bedeutet nicht, dass umfassend die ohnehin geltenden gesetzlichen Regelungen abgeschrieben werden, sondern, dass vom Gesetz eingeräumte Spielräume bewusst genutzt werden und hierüber im Vertrag klare Aussagen gemacht werden.

Derartige Spielräume werden vom Gesetz bei Geschäftsraummietverträgen in einem wesentlich größeren Umfang gewährt, als dies bei Wohnraummietverträgen der Fall ist.

Nachfolgend lesen Sie, wie Sie die Spielräume zu Ihrem Vorteil nutzen können.

Wie unterscheiden sich Gewerbe- von Wohnraummietverträgen?

Über Freiräume in der Vertragsgestaltung hinaus unterscheiden sich viele rechtliche Folgen:

  • Wohnungsmietverhältnisse sind nur kündbar, wenn besondere Gründe vorliegen.

Eine Kündigung, nur weil Sie als Vermieter die Möglichkeit haben, das Mietobjekt künftig teurer zu vermieten oder weil Sie kein Interesse mehr an einer Vermietung haben, ist bei Wohnungsmietverhältnissen ausgeschlossen.

  • Bei Mietverhältnissen über Geschäftsräume müssen für eine Kündigung keine Gründe vorliegen.

Etwas anderes gilt nur, wenn Sie sich im Vertrag auf bestimmte Laufzeiten geeinigt oder ausdrücklich vereinbart haben, dass eine Kündigung nur dann möglich ist, wenn bestimmte Gründe vorliegen oder bestimmte Situationen eintreten.

  • Wohnungs- und Geschäftsraummietverhältnisse unterscheiden sich auch hinsichtlich der Kündigungsfristen.

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Für Wohnraummietverträge verlängert sich nämlich die vorgesehene Kündigungsfrist für Sie als Vermieter mit zunehmender Vertragslaufzeit. Bei Geschäftsraummietverhältnissen bleibt die Kündigungsfrist für Sie und Ihren Mieter gleich.

  • Bei Geschäftsraummietverhältnissen ist eine Räumung gegen den Willen Ihres Mieters möglich, ohne dass das Gericht ihm noch eine Frist gewähren kann, die Räume freiwillig herauszugeben.

Handelt es sich dagegen um Wohnräume, kann das Gericht auf Antrag Ihres Mieters oder von Amts wegen dem Mieter eine Frist einräumen, während derer er weiterhin die Räume nutzen darf.

Wenn es sich bei den Räumen um Wohnräume handelt, wird das Gericht dem Mieter trotz der schon fortgeschrittenen Zeit noch einmal eine Frist einräumen, um ihm Gelegenheit zu geben, sich eine andere Wohnung zu suchen und die Räume freiwillig an Sie zurückzugeben.

Diese Frist kann durchaus noch einmal weitere vier Wochen betragen.

Bei Geschäftsraummieten dagegen wird das Gericht keine Räumungsfrist einräumen, sodass Sie diese Räume möglicherweise schon einige Wochen früher zurückhaben, als dies bei Wohnraum der Fall wäre.

Bei Geschäftsraummietverhältnissen ist eine Nachforderung von Nebenkosten über einen längeren Zeitraum möglich, als dies bei Mietverhältnissen über Wohnräume der Fall ist.

Wenn Sie dort als Vermieter nicht innerhalb eines Jahres abrechnen und die Nachforderung rechtzeitig geltend machen, verlieren Sie Ihre Ansprüche.

Bei Geschäftsraummietverhältnissen gilt diese Regelung nicht, sodass der zeitliche Druck abzurechnen nicht so groß ist. Sie haben allerdings auch hier die normale Verjährungsfrist von drei Jahren zu beachten, innerhalb derer Nachforderungen erhoben werden können.

Ein Übergabeprotokoll schafft Klarheit!

In jedem Fall der Übergabe von Mieträumen ist ein Übergabeprotokoll empfehlenswert, um den aktuellen Zustand der Räume festzuhalten.

Bei einer Gewerbemiete verdient diese Problematik eine besondere Beachtung, wenn der Mieter in den Räumen ein Gewerbe betreibt, dass das Risiko von Umweltbeeinträchtigungen mit sich bringt.

Beispielsweise ist bei einer Werkstatt mit Tankstellenbetrieb das Risiko vorhanden, dass der Boden mit Benzin oder Öl verunreinigt wird. Eine ähnliche Problematik ergibt sich auch bei chemischen Reinigungen.

Damit Sie am Ende des Mietverhältnisses in der Lage sind, nachzuweisen, dass Verunreinigungen nicht schon im Vorfeld vorgelegen haben, sollte das Übergabeprotokoll, das zum Bestandteil des Vertrags gemacht wird, auch Aussagen über den Umweltzustand enthalten.

Konkret empfiehlt sich daher sogar, in solchen Risikofällen ein Bodengutachten anfertigen zu lassen.

Achtung: Vereinbaren Sie im Mietvertrag, dass das Protokoll und mit ihm eventuelle Gutachten dazu führen, dass der Mieter keine Mängelrügen auf die Gegebenheiten stützen kann, die im Protokoll angesprochen wurden.

Durch die klare Festlegung des Nutzungszwecks verhindern Sie Nutzungen, die Sie nicht wollen

Auch in den Fällen, in denen es sich eindeutig um Gewerbemietfälle handelt, sollten Sie Wert darauf legen, den Nutzungszweck klar zu formulieren.

Dies ist deshalb wichtig, um zu verhindern, dass der Mieter in den Räumen Tätigkeiten entfaltet, die Sie als Vermieter so nicht haben wollen. Es ist nämlich durchaus denkbar, dass einzelne Nutzungsarten zu einer Abwertung des Objektes insgesamt führen.

Das dürfte beispielsweise der Fall sein, wenn Räume, die bisher als reine Gaststätte vermietet waren nun als Bar genutzt werden, in der auch Prostitution betrieben wird.

Daher sollten Sie im Mietvertrag nicht allgemein formulieren, dass die Räume als Lokal genutzt werden, sondern beispielsweise zum Betrieb einer Schankwirtschaft oder einer Speisegaststätte.

Wenn der Nutzungszweck eindeutig im Vertrag formuliert ist, haben Sie als Vermieter die Möglichkeit, bei Verstößen das Mietverhältnis zu kündigen, bzw. zu verlangen, dass die vertragswidrige Nutzung sofort unterlassen wird.

Der Nutzungszweck steckt auch den Rahmen für den Konkurrenzschutz

Die klare Festlegung des Nutzungszwecks ist aber auch für Sie von Bedeutung, wenn es um Ihre Verpflichtungen als Vermieter geht, Ihren Mieter vor Konkurrenz zu schützen.

Aus dem Mietvertrag heraus kann sich nämlich die Pflicht ergeben, benachbarte Räumlichkeit, die Ihnen ebenfalls gehören, nicht an ein Konkurrenzunternehmen zu vermieten. Hierzu finden Sie unter der nächsten Überschrift noch detailliertere Ausführungen.

Wenn Sie als Vermieter also einer Verpflichtung unterliegen, Ihren Mieter vor Konkurrenz zu schützen, wird durch die Abfassung des Nutzungszwecks gleichzeitig auch der Umfang des Konkurrenzschutzes festgelegt.

Wenn Ihr Mieter beispielsweise dazu berechtigt ist, in den gemieteten Räumen ein reines Speiselokal zu betreiben, dürfen Sie benachbarte Räume durchaus auch an eine Schankwirtschaft vermieten, sofern Sie sich in dem Mietvertrag nicht ausdrücklich dazu verpflichtet haben, auch dieses zu unterlassen.

2. Mai 2005

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Ingeborg Haas
Von: Ingeborg Haas. Über den Autor

Ingeborg Haas ist Rechtsanwältin und Fachanwältin für Steuerrecht in Mainz. Sie ist seit vielen Jahren als Fachautorin und Dozentin tätig und vermittelt dort Fachwissen aus der Praxis für die Praxis, insbesondere zu den Themen Miet-, Steuer- und Vertragsrecht.