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Was Sie beim Mieterwechsel beachten müssen

Eei der Vermietung Ihrer Immobilie werden Sie früher oder später mit den Folgen eines Mieterwechsels konfrontiert. Dies ist normalerweise mit einigem Aufwand verbunden. Sie müssen nicht nur das bisherige Mietverhältnis abwickeln, sondern sich in der Regel auch einen neuen Mieter suchen.

In Ihrem „Immobilien-Berater“ sind bereits in verschiedenen Beiträgen Einzelheiten zu Fragen behandelt worden, die im Zusammenhang mit dem Wechsel einer Mietpartei auftreten, z. B. die Kündigung des Vermieters, die Wohnungsabnahme, die Durchführung von Schönheitsreparaturen, die Mieterauswahl sowie der Abschluss von Miet- und Pachtverträgen.

In diesem Beitrag sind die wichtigen Punkte zusammengefasst, die Sie immer beachten sollten, um die rechtlichen Risiken eines Mieterwechsels mit wirtschaftlichen Folgen zu vermeiden und mit möglichst geringem Aufwand eine Weitervermietung zu erreichen.

Abwicklung des Mietverhältnisses mit Ihrem Vormieter

Ein Mietverhältnis kann aus folgenden Gründen enden:

Daneben gibt es Sonderfälle, zum Beispiel, wenn die Mietpartei aus mehreren Personen besteht und nur ein Vertragspartner aus dem Mietverhältnis ausscheiden will:

  • Ein Bewohner einer Wohngemeinschaft zieht aus der Wohnung aus.

  • Kündigung durch den Vermieter oder den Mieter (bzw. durch die Erben im Todesfall),

  • Ablauf aufgrund eines Zeitmietvertrags,

  • Abschluss eines Aufhebungsvertrags.

  • Bereits während des Scheidungsverfahrens hat der Ehemann die Ehewohnung verlassen.

Kündigungsbestätigung und Vereinbarung eines Vorabnahmetermins

Wenn Ihr Mieter das Mietverhältnis gekündigt hat, sollten Sie die Kündigung schriftlich bestätigen und einen Termin zur Vorabnahme der Wohnung oder des Gewerberaums vereinbaren. Wenn Sie Zweifel an der Wirksamkeit einer erhaltenen Kündigung haben, sollten Sie dem sofort nachgehen.

Beispiel 1: In Ihrem Mietobjekt ist ein alleinstehender Mieter verstorben. In diesem Fall wird das Mietverhältnis mit dessen Erben fortgesetzt. Die Erben treten dann anstelle des Verstorbenen in den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten ein.

Ihnen ist aber nicht bekannt, wer Erbe Ihres ehemaligen Mieters ist. Ein angeblicher Verwandter des Verstorbenen kündigt das Mietverhältnis und will die Wohnung räumen. Verlangen Sie, dass er Ihnen einen Erbschein vorlegt. Nur so können Sie sicher sein, dass die Kündigung wirksam ist.

Beispiel 2: Ihre langjährige ältere Mieterin ist nach einem Krankenhausaufenthalt in einem Pflegeheim untergebracht worden. Sie erhalten von der Tochter ein Kündigungsschreiben.

Sie sollten darauf bestehen, dass sie eine Vollmacht der Mutter einreicht, aus der hervorgeht, dass deren Tochter berechtigt ist, das Mietverhältnis zu kündigen.

Eine Vorabnahme sollte natürlich auch durchgeführt werden, wenn das Mietverhältnis durch Ihre Kündigung oder aufgrund eines Zeitmietvertrags oder eines Aufhebungsvertrags endet.

Vorabnahme

Der Zweck einer Vorabnahme liegt darin, rechtzeitig vor dem Auslaufen des Vertrags gemeinsam mit dem Mieter den Zustand der Wohnung oder des Gewerberaums zu überprüfen und zum Beispiel festzustellen, ob bis zur Beendigung des Mietverhältnisses Renovierungs- und Reparaturarbeiten durchzuführen sind.

Praxistipp: Warten Sie auf keinen Fall bis zur Beendigung des Mietverhältnisses mit der Überprüfung des Zustandes der Wohnung oder des Gewerberaums. Sie können oft durch eine frühe Vorbesichtigung feststellen, ob Ihr Mieter Ihnen die gemieteten Räume in einem vertragsgemäßen Zustand zurückgeben wird. Sind dagegen Schwierigkeiten zu befürchten, haben Sie mehr Zeit, zu reagieren.

Achten Sie bei einer Abnahme immer auf folgende Punkte:

Wichtig: Die Vorabnahme ist nicht mit der (eigentlichen) Wohnungsendabnahme zu verwechseln und macht diese nicht entbehrlich, auch wenn die Wohnung zum Zeitpunkt der Vorbesichtigung „in Ordnung“ ist. Dies sollten Sie gegenüber Ihrem Mieter immer deutlich machen.

Schäden

Der Mieter ist aufgrund des Mietvertrags berechtigt, die Mietsache und deren Einrichtungen (z. B. Installationen im Bad und WC, mitvermietete Einbauküche) zu gebrauchen. Damit ist zwangsläufig eine Abnutzung vor allem von Gegenständen mit begrenzter Nutzungsdauer verbunden.

So sind z. B. Teppichböden selbst bei sorgfältiger Behandlung und Pflege in der Regel nach spätestens 10 bis 15 Jahren in einem bestehenden Mietverhältnis zu ersetzen. Die Abnutzung der Mietsache und deren Einrichtungen durch vertragsgemäßen Gebrauch werden durch die Miete abgegolten. Behandelt jedoch Ihr Mieter die Mietsache nicht ordnungsgemäß, so muss er die Ihnen dadurch entstandenen Schäden ersetzen.

  • Schäden

  • Renovierungsmängel

  • Mietereinbauten

Beispiel 1: Der Teppichboden weist an zahlreichen Stellen Schmutzflecken wegen mangelnder Reinigung auf.

Beispiel 2: Die Badewanne ist mit einem ungeeigneten Mittel gereinigt worden und deshalb erheblich verkratzt.

Beispiel 3: Die Rollladengurte sind durch unsachgemäßen Gebrauch in mehreren Zimmern eingerissen.

Wichtig: Vergessen Sie nicht, neben der eigentlichen Wohnung auch mitvermietete Nebenräume oder Flächen außerhalb der Wohnung wie Keller, Garten, Garage bzw. Stellplatz und auch den Briefkasten auf Beanstandungen zu überprüfen.

Renovierungsmängel

Prüfen Sie zunächst, ob Ihr Mieter überhaupt Schönheitsreparaturen ausführen muss. Dies muss im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sein und dürfte der Regelfall sein.

Wichtig ist hierbei, dass Ihre Schönheitsreparaturklausel keinen so genannten starren Fristenplan enthält.

Solche unwirksamen Regelungen liegen vor, wenn unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf innerhalb eines bestimmten Zeitraums Arbeiten durchzuführen sind. In der Praxis sind dafür Formulierungen verwendet worden wie z. B. „spätestens alle … Jahre“, „innerhalb von … Jahren“, „alle … Jahre“. Wirksam ist dagegen z. B. die Formulierung „im Allgemeinen alle … Jahre“.

Wenn die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf Ihren Mieter unwirksam ist, müssen Sie im Rahmen Ihrer Instandhaltungspflicht diese Arbeiten selbst erbringen lassen.


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In der Regel wird im Mietvertrag auch vereinbart, dass der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses anteilig entsprechend der Vertragsdauer die Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen übernehmen muss (so genannte Quotenklausel).

Beispiel: Ihr Mieter kündigt nach einer Vertragslaufzeit von 2 Jahren den Mietvertrag. Im Vertrag ist vereinbart worden, dass die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen in der Küche und im Bad alle drei Jahre, im Wohn- und Schlafzimmer, Flur, Diele und Toilette alle fünf Jahre und in sonstigen Räumen alle sieben Jahre erforderlich sind.

Weil in diesem Fall noch keine Schönheitsreparaturen fällig sind und wenn der Mieter sie auch noch nicht durchführen will, muss er entsprechend der im Vertrag näher geregelten Voraussetzungen einen Kostenanteil für die Abnutzung während der Wohndauer zahlen.

Mietereinbauten

Grundsätzlich ist Ihr Mieter nicht berechtigt, die Mietsache und deren Einrichtungen zu verändern. Wenn bauliche Veränderungen vorgenommen werden sollen, durch die der Mieter in die Bausubstanz eingreift (Um- und Einbauten oder Installationen), so ist Ihre Zustimmung erforderlich (vgl. auch § 16 Abs. 1 des Wohnraummietvertrages Ihres „Immobilien-Beraters“).

Hat der Mieter Einbauten ohne Ihre Zustimmung vorgenommen, so ist er verpflichtet, sie auf seine Kosten bis zur Rückgabe der Mietsache zu entfernen.

Dies gilt auch für den Fall, dass die Zustimmung für den Einbau erteilt worden ist, ohne dass eine anderweitige Vereinbarung für den Fall der Beendigung des Mietverhältnisses getroffen worden ist.

Beispiel: Sie haben Ihrem Mieter gestattet, den in der Wohnung vorhandenen Teppichboden zu entfernen und durch einen Parkettboden zu ersetzen. Es fehlt eine Regelung, dass der Parkettboden mit der Beendigung des Mietverhältnisses von Ihrem Mieter entfernt werden muss.

Ihr Mieter ist zur Entfernung von Einbauten, die er während der Mietzeit vorgenommen hat, nicht nur verpflichtet, sondern grundsätzlich auch dazu berechtigt. Es kann aber sein, dass Sie daran interessiert sind, dass bestimmte Mietereinbauten in der Wohnung verbleiben, weil dadurch der Wert gesteigert und so die Weitervermietung verbessert wird.

Beispiel: Ihr Mieter hat eine Einbauküche eingebaut. Bei Abschluss des Mietvertrages stand in der Küche nur eine Spüle. Außerdem hat Ihr Mieter im Wohnzimmer Bodenfliesen verlegen lassen.

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sieht deshalb in solchen Fällen vor, dass Sie gegen Entschädigung verlangen können, dass Mietereinbauten in der Wohnung verbleiben, wenn nicht der Mieter ein besonderes Interesse hat, diese auszubauen und mitzunehmen.

Beispiel: Sie verlangen von Ihrem Mieter, dass der Parkettfußboden in der Wohnung verbleibt. Im Gegenzug erstatten Sie ihm den Zeitwert auf der Basis einer Schätzung durch einen Fachbetrieb.

Abnahmeprotokoll

Halten Sie das Ergebnis der Vorabnahme schriftlich fest. Hierfür können Sie als Grundlage das Wohnungsabnahmeprotokoll Ihres „Immobilien-Beraters“ verwenden und anstelle der Bezeichnung „Wohnungsabnahmeprotokoll“ den Begriff „Vorabnahmeprotokoll“ einsetzen.

Sie finden das entsprechende Formular im Internet unter www.immobilien-berater.de. Das Vorabnahmeprotokoll sollte möglichst vom Mieter mit unterzeichnet werden. Zwingen können Sie ihn – wie auch bei der Protokollierung der späteren Endabnahme – dazu aber natürlich nicht.

Praxis-Tipp: Auch wenn es aufwändig ist, machen Sie sich die Mühe, detailliert die Punkte schon im Vorabnahmeprotokoll im Einzelnen durchzugehen (zum Beispiel, ob die Rollladengurte in jedem Zimmer Mängel aufweisen oder nicht). Sie ersparen Sich damit spätere Beweisschwierigkeiten für den Fall, dass Ihr Mieter Schadensersatzforderungen bestreitet.

Reaktion nach der Vorabnahme

Von dem Ergebnis der Vorabnahme hängt ab, wie Sie nun reagieren sollten:

Wenn eine entsprechende vertragliche Vereinbarung vorliegt, ist Ihr Mieter verpflichtet, spätestens bis zur Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst auszuführen oder ausführen zu lassen.

Für den in der Praxis häufigen Fall aber, dass die Arbeiten nicht oder zumindest nicht ordnungsgemäß erbracht werden, haben Sie bereits nach der Vorabnahme die Möglichkeit, Ihren Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen aufzufordern und ihm eine so genannte Nachfrist zu setzen.

Die Nachfrist hängt vom Einzelfall ab und sollte nicht zu knapp bemessen werden (etwa 10 bis 14 Tage). Sie kann jedoch frühestens mit Beendigung des Mietverhältnisses beginnen.

Eine solche Formulierung kann lauten:

„Für den Fall, dass Sie die oben genannten Arbeiten nicht bis zur Beendigung des Mietverhältnisses am … durchführen, setze ich eine Nachfrist bis zum …“

Eine Fristsetzung ist grundsätzlich immer notwendig, d. h. nur in Ausnahmefällen sollten Sie darauf verzichten, etwa

  • Muss Ihr Mieter Schönheitsreparaturen durchführen, müssen Sie ihm konkret schriftlich mitteilen, welche Arbeiten er auszuführen hat. Sie können auch das Vorabnahmeprotokoll mit übersenden und darauf verweisen.

  • Sind Schäden vorhanden, so sollten Sie diese ebenfalls konkret benennen und deren Beseitigung fordern.

  • ter Einbauten vorgenommen, dann teilen Hat Ihr Mie Sie ihm genau mit, ob diese entfernt werden sollen oder ob Sie einen Verbleib in den Mieträumen gegen Ersatz des Zeitwertes verlangen.

wenn Ihr Mieter unmissverständlich die Durchführung der Arbeiten ablehnt. Nach Ablauf der Frist können Sie wählen, ob Sie weiter die Durchführung der Schönheitsreparaturen verlangen oder Schadensersatz in Höhe der Kosten, die für die Erledigung der Arbeiten, in der Regel durch einen von Ihnen beauftragten Fachbetrieb, entstehen.

Achtung: In Mietverträgen, die vor dem 1.1.2003 abgeschlossen wurden, finden sich oft Klauseln, wonach ein Schadensersatzanspruch nicht nur von einer Fristsetzung, sondern zusätzlich auch einer Ablehnungsandrohung abhängt.

Dies entspricht der früheren Rechtslage und ist als vertragliche Vereinbarung weiterhin gültig. Im oben genannten Beispiel ist dann folgender Satz hinzuzufügen:

„Nach Ablauf dieser Frist lehne ich die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch Sie ab“.

In einem solchen Fall haben Sie dann gegenüber Ihrem ehemaligen Mieter nur noch einen Schadensersatzanspruch und können von ihm nicht mehr die Durchführung der Arbeiten verlangen.

Abnahme

Wenn Ihr Mieter die gemieteten Räume an Sie zurückgibt, wozu er spätestens am letzten Tag des Ablaufs der Kündigungsfrist verpflichtet ist, sollten Sie nach Möglichkeit in dessen Anwesenheit die (eigentliche) Abnahme durchführen. Die Anwesenheit des Mieters und die gemeinsame Dokumentation des Zustands der Wohnung oder des Gewerberaums ist sinnvoll, weil Sie im Fall eines Rechtsstreits beweisen müssen, welche Schäden vorhanden sind.

Praxis-Tipp: Sie sollten auch überprüfen, ob während des Auszugs von Ihrem Mieter oder von Mitarbeitern einer von ihm beauftragten Spedition bzw. von Umzugshelfern das Treppenhaus (insbesondere Wände, Bodenbelag, Türen) beschädigt worden ist.

Wenn Sie die Vorabnahme gründlich durchgeführt und protokolliert haben, ist erfahrungsgemäß bei der Endabnahme nicht mehr mit neuen Beanstandungen und Schäden zu rechnen.

Dennoch sollten Sie auch die Endabnahme sorgfältig durchführen und ein Wohnungsabnahmeprotokoll erstellen. Hier bietet sich das Muster des Wohnungsabnahmeprotokolls Ihres „Immobilien-Beraters“ an.

Ist Ihr Mieter bei der Abnahme nicht anwesend oder ist zu erwarten, dass sich Ihr Mieter weigert, das Protokoll mit zu unterzeichnen, weil er das Vorliegen von Schäden oder die Notwendigkeit von Schönheitsreparaturen bestreitet, so sollten Sie vorsorglich Zeugen (möglichst keine Angehörigen, sondern besser z. B. Nachbarn) hinzuziehen und den Zustand der Mieträume auch durch Fotos festhalten. Die Zeugen sollten das Abnahmeprotokoll auch sofort unterschreiben.

Im Hinblick auf noch abzurechnende Betriebskosten sollten Sie bereits während der Abnahme auch die Zählerstände (Strom, Gas, Wasser) ablesen. Das Wohnungsabnahmeprotokoll Ihres „Immobilien-Beraters“ sieht eine entsprechende Möglichkeit des Eintrags vor.

Schlüsselrückgabe und neue Adresse

Ihr Mieter ist verpflichtet, Ihnen sämtliche Schlüssel zurückzugeben, auch diejenigen, die er – mit oder ohne Ihre Zustimmung – während des Mietverhältnisses nachgemacht hat. Wenn Sie allerdings Ihrem Mieter die Kosten der von ihm nachgemachten Schlüssel nicht erstatten wollen, kann er diese vor Ihren Augen unbrauchbar machen und so eine Ersatzpflicht vermeiden.

Hat Ihr Mieter Schlüssel verloren und kann sie deshalb nicht zurückgeben, so können Sie von ihm grundsätzlich Ersatz der Kosten für den Austausch des Schlosses und die Neubeschaffung der notwendigen Haustürschlüssel sämtlicher Hausbewohner verlangen. Eine Ausnahme besteht nach Ansicht einiger Gerichte aber dann, sofern Ihr Mieter Ihnen nachweist, dass ein Missbrauch durch andere Personen ausgeschlossen ist.

Beispiel: Ihr Mieter kann durch einen Zeugen nachweisen, dass er einen Schlüssel im Ausland verloren hat und keine Gefahr des Missbrauchs durch den Finder besteht.

Praxis-Tipp: Vergessen Sie nicht, sich bei der Endabnahme die neue Adresse Ihres bisherigen Mieters geben zu lassen. Diese benötigen Sie auf jeden Fall für die Zusendung der Kautionsabrechnung und der noch zu erstellenden Betriebskostenabrechnung.

Schadensersatzansprüche

Ihr Schadensersatzanspruch wegen nicht erbrachter Schönheitsreparaturen oder Schäden an der Wohnung oder am Gewerberaum verjährt bereits in sechs Monaten (§ 548 BGB). Diese Frist beginnt mit der Rückgabe der gemieteten Räume. Sie müssen also innerhalb dieses kurzen Zeitraums Ihre Forderung gegenüber Ihrem Mieter geltend machen. Hierfür bietet sich das gerichtliche Mahnverfahren an.

Mietrückstände

Möglich ist natürlich, dass Sie das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs Ihres Mieters gekündigt haben und Ihr Mieter ohne Räumungsklage auszieht, aber die Mietrückstände nicht beglichen werden. Die sechsmonatige Verjährungsfrist nach dem BGB besteht hier nicht. Vielmehr verjähren solche Ansprüche in drei Jahren, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem der jeweilige Anspruch entstanden ist. Sie sollten in Ihrem Interesse dennoch auch diese Forderung sofort geltend machen.

Abrechnung der Mietkaution

Gesetzlich ist nicht geregelt, innerhalb welchen Zeitraums Sie Ihrem bisherigen Mieter die Mietkaution zurückzahlen müssen, wenn keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr bestehen (Mietrückstände, Schadensersatz wegen nicht erbrachter Schönheitsreparaturen und Schäden).

Nach der Rechtsprechung wird verlangt, dass Sie innerhalb eines „angemessenen Zeitraums“ über die Kaution abrechnen müssen.

Es kommt hier auf die Umstände des Einzelfalles an. Wenn keine Forderungen mehr bestehen, sollten Sie die Kaution innerhalb von 2 bis 3 Monaten nach Ende des Mietverhältnisses an Ihren Mieter einschließlich der erzielten Zinsen zurückzahlen. Wenn noch eine Nachforderung aus einer anstehenden Betriebskostenabrechnung zu erwarten ist, können Sie einen angemessenen Betrag von der Kaution zurückbehalten.

Als Orientierung dienen dabei die letzte Betriebskostenabrechnung und in der Zwischenzeit erfolgte Preissteigerungen.

Betriebskostenabrechnung

Sie sind nicht verpflichtet, eine separate Betriebskostenabrechnung durchzuführen, wenn ein Mietverhältnis bereits vor Ablauf der Abrechnungsperiode endet. Dies wird in der Regel auch gar nicht möglich sein, weil Ihnen zu dem Zeitpunkt nicht die entsprechenden Abrechnungsbelege vorliegen und Schätzungen grundsätzlich nicht zulässig sind.

Sie müssen vielmehr die tatsächlich entstandenen Nebenkosten abrechnen.

Die Abrechnung der Betriebskosten Ihres ehemaligen Mieters erfolgt daher im Rahmen der Erstellung der Nebenkostenabrechnung für alle Mieter in dem betreffenden Jahr.

Beispiel: Ein Mietvertrag in Ihrem Objekt endet am 30. Juni. Sie rechnen aber, was in der Praxis der Regelfall ist, die Betriebskosten für die Zeit vom 1. Januar bis zum 31. Dezember ab. Die Abrechnung der anteiligen Nebenkosten Ihres ehemaligen Mieters für die Zeit vom 1. Januar bis zum 30. Juni erfolgt also im Rahmen der Betriebskostenabrechnung für das gesamte Jahr.

Sonderfälle des Mieterwechsels

Auszug eines Mieters aus der Wohnung

In der Praxis kommt es häufig vor, dass mehrere Personen einen Mietvertrag unterschrieben haben. Neben Ehepartnern oder nichtehelichen Lebensgemeinschaften sowie eingetragenen gleichgeschlechtlichen Lebenspartnerschaften nach dem Lebenspartnerschaftsgesetz zählen hierzu auch Wohngemeinschaften.

In solchen Fällen ist zu beachten, dass eine Kündigung nur durch alle Vertragspartner, d. h. beispielsweise alle Mieter erfolgen kann, es sei denn, Sie sind damit einverstanden, dass ein einzelner Mieter aus dem Mietverhältnis ausscheidet und das Mietverhältnis mit den verbleibenden Mietern fortgesetzt wird.

Gerichtliche Wohnungszuweisung nach der Scheidung

Im Fall einer Scheidung hat das Gericht die Möglichkeit, einem Ehegatten allein die Mietwohnung zuzuweisen, wenn keine Einigung zwischen den Beteiligten erzielt werden kann. Als Vermieter sind Sie ebenfalls im rechtlichen Sinn Beteiligter des Verfahrens.

Die Entscheidung des Gerichts ist dann auch für Sie als Vermieter verbindlich, so dass Ihre Zustimmung zu einer Vertragsänderung in diesem Sonderfall nicht erforderlich ist.

Das Gericht kann aber auch Regelungen treffen, um Ihre wirtschaftlichen Interessen als Vermieter zu berücksichtigen. So kann festgelegt werden, dass z. B. der Ehepartner, der aufgrund der gerichtlichen Entscheidung aus dem Mietverhältnis entlassen wird, während eines bestimmten Zeitraums für Ihre Ansprüche als Vermieter mithaftet. Sie sollten während des Verfahrens einen solchen Antrag stellen.

Kündigung eines Mieters, der unter Betreuung steht

Das Gesetz sieht vor, dass Personen vom Vormundschaftsgericht einen so genannten Betreuer erhalten, wenn sie wegen Krankheit oder Behinderung bestimmte eigene Angelegenheiten nicht mehr selbst regeln können. In deren Interesse können sie dann weder allein noch zusammen mit ihrem Betreuer den Mietvertrag für ihre Wohnung kündigen oder einen Aufhebungsvertrag abschließen.

Wenn Ihr Mieter in solchen Fällen zum Beispiel in ein Pflegeheim umzieht und der Betreuer den Mietvertrag kündigt, müssen Sie darauf achten, dass die Genehmigung des Vormundschaftsgerichts vorliegt, weil sonst die Kündigung unwirksam wäre.

Weitervermietung an den Nachmieter

Suche eines Nachmieters

In der Regel werden Sie an einer sofortigen Anschlussvermietung interessiert sein. Sie sollten sich also, zum Beispiel nach Erhalt der Kündigung durch Ihren Mieter, sofort durch Anzeigen, Einschaltung eines Maklers etc. um einen Nachmieter bemühen.

Modernisierung während des Leerstands

Wenn Ihre Wohnung erheblich renovierungsbedürftig ist, kann es sinnvoll sein, mit der Neuvermietung bis zum Abschluss der Arbeiten zu warten. Die Durchführung größerer Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen ist für Mieter häufig mit erheblichen Belastungen verbunden und berechtigt diese grundsätzlich auch zu Mietminderungen. Baumaßnahmen, die ohnehin in der Zukunft anstehen und für die Sicherung der Vermietbarkeit oder die Erhöhung der Rentabilität erforderlich sind, sollten dann von Ihnen vorgezogen werden.

Nach einer solchen Modernisierung können Sie, wenn die individuelle Vermietungssituation es zulässt, auch bereits zu Mietbeginn eine erhöhte Miete vereinbaren und sind nicht gezwungen, ein Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs durchzuführen und dabei die einzelnen Arbeiten mit den dabei entstandenen Kosten zu erläutern.

Stellung eines Nachmieters

Es kommt häufig vor, dass Ihr Mieter einen Interessenten für die Wohnung vorschlägt, um vorzeitig aus dem Vertrag zu kommen. Sie sind grundsätzlich aber nicht verpflichtet, diesen Mieter zu akzeptieren. Eine Ausnahme kann aber vor allem im Bereich des Gewerberaummietrechts bestehen, wenn eine lange Kündigungsfrist einzuhalten ist.

In solchen Fällen kann sich unter Umständen für Sie die Verpflichtung ergeben, einen Nachmieter zu akzeptieren und Ihren bisherigen Mieter aus dem Vertrag zu entlassen. Bei kurzen Kündigungsfristen, d. h. im Bereich des Wohnraummietrechts von drei Monaten für den Mieter, kommt dies aber durchweg nicht in Betracht.

Besichtigungsrecht

Bereits während des auslaufenden Mietverhältnisses können Sie von Ihrem Mieter verlangen, dass er Ihnen gestattet, mit Mietinteressenten die Wohnung zu besichtigen. Sie müssen die Besichtigung aber vorher ankündigen.

Dafür sind nach der Rechtsprechung in der Regel 24 Stunden ausreichend. Um Streit zu vermeiden, sollten Sie aber auf Ihren Vormieter Rücksicht nehmen und insbesondere dessen Arbeitszeit berücksichtigen, indem Sie gegebenenfalls die Besichtigung länger ankündigen.

Fragerecht des Vermieters

Um Risiken hinsichtlich späterer Mietausfälle zumindest zu verringern, sollten Sie jedem Mietinteressenten solche Fragen stellen, die Ihnen zumindest Rückschlüsse auf die derzeitige wirtschaftliche Situation Ihres möglichen Vertragspartners ermöglichen.

Es ist aber nicht konkret gesetzlich geregelt, welche Fragen Sie stellen dürfen bzw. in welchen Fällen dadurch das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mietinteressenten verletzt ist. Selbst die Datenschutzbehörden in den einzelnen Bundesländern sind in diesem Punkt unterschiedlicher Auffassung. Auch eine einheitliche Rechtsprechung hat sich hierzu noch nicht herausgebildet.

Einen Mieterfragebogen finden Sie im Internet unter „www.immobilien-berater.de“.

Wenn Ihr Mieter zu einer zulässigen Frage falsche Angaben macht, können Sie unter Umständen später den Mietvertrag anfechten und so das Mietverhältnis ohne Vorliegen von Kündigungsgründen beenden.

Frage darf Ihr Mieter dagegen sogar Eine unzulässige falsch beantworten, ohne dass dies Folgen für das Mietverhältnis hat („Recht zur Lüge“). Dazu gehört insbesondere der Bereich der Privatsphäre (Krankheiten, Behinderung, Schwangerschaft, Mitgliedschaft in Vereinen und Parteien etc.).

Wichtig: Wenn Sie, nicht nur aufgrund der Angaben im Mieterfragebogen, Zweifel an der Zahlungsfähigkeit Ihres Mietinteressenten haben, sollten Sie von ihm verlangen, dass er eine Schufa-Selbstauskunft vorlegt. Diese Auskunft kann z. B. Angaben über die Kündigung eines Bankkontos, die Ablehnung eines Kredits oder die Abgabe von eidesstattlichen Versicherungen (früher: Offenbarungseide) enthalten.

Hinweis: Eine Schufa-Selbstauskunft kann aber nur der betroffene Mietinteressent selbst bei der Schufa (Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung) einholen. Unter www.schufa.de ist das entsprechende Formular auch im Internet erhältlich. Weisen Sie bei Bedarf darauf hin bzw. stellen Sie das Formular zur Verfügung.

Abschluss des neuen Mietvertrags

Haben Sie schließlich einen geeigneten Nachmieter gefunden, so steht der Abschluss des Mietvertrags an. Dieser sollte immer schriftlich erfolgen. Ihr „Immobilien-Berater“ bietet im Internet (www.immobilien-berater.de) auch Muster für die Wohn- und Gewerberaumvermietung an.

Wohnungsübergabeprotokoll

Halten Sie bei der Neuvermietung im Übergabeprotokoll genau fest, welche Gegenstände zu der Wohnung oder dem Gewerberaum gehören. So vermeiden Sie bei der späteren Rückgabe Unklarheiten. Bei der Vermietung einer Wohnung bietet sich das Wohnungsübergabeprotokoll Ihres „Immobilien-Beraters“ an, das ebenfalls im Internet unter www.immobilien-berater.de zu finden ist.

Vereinbarungen zwischen Vor- und Nachmieter

Oft ist der neue Mieter daran interessiert, bestimmte Einbauten des Vormieters zu übernehmen oder legt auf eine erforderliche allgemeine Neutapezierung keinen Wert, weil er sehr individuelle Vorstellungen hat.

Beispiel 1: Der Vormieter hat die Wohnung mit einem Parkettfußboden ausgestattet. Der Nachmieter ist nicht daran interessiert, dass der Vormieter, wie bei dessen Einzug vorhanden, wieder einen Teppichboden verlegen lässt.

Beispiel 2: Aufgrund des Mietvertrages ist der Vormieter nach langer Wohndauer verpflichtet, die Wohnung neu zu tapezieren. Der Nachmieter wünscht aber nicht, dass die Wohnung dann – wie vom Vermieter verlangt – weiße Raufasertapeten erhält.

Beispiel 3: Ihr Interessent für eine Gewerbeeinheit möchte die vom Vormieter eingebaute und gut erhaltene Kühlanlage übernehmen.

Wie auch entschieden wird: Wichtig ist für Sie, dass Sie es nicht dem Vormieter und dem Nachmieter überlassen, in welchem Zustand die Mietsache übergeben wird. Es besteht sonst für Sie als Vermieter die Gefahr, dass Sie z. B. eine vom Vormieter eingebaute Anlage auf Ihre Kosten reparieren lassen müssen.

Halten Sie deshalb auf jeden Fall im Übergabeprotokoll, d. h. gegenüber Ihrem Nachmieter, solche Vereinbarungen fest, und schließen Sie als Vermieter oder Verpächter vorsorglich die Gewährleistung für übernommene Einbauten des Vormieters aus.

Auf Seite 5 des Wohnungsübergabeprotokolls Ihres „Immobilien-Beraters“ bietet sich dafür die Rubrik „Zusätzliche Feststellungen“ an.

Es könnte folgende Formulierung gewählt werden:

„Der Mieter übernimmt vom Vormieter die vorhandene Kühlanlage der Marke … mit der Nummer … Die Anlage ist nicht Bestandteil des Mietvertrags. Der Vermieter übernimmt keine Gewährleistung. Auf Verlangen des Vermieters hat der Mieter die Anlage bei Beendigung des Mietverhältnisses auf eigene Kosten zu entfernen. Im Übrigen gelten die gesetzlichen Bestimmungen.“

Betriebskosten und Leistungspflichten während des Leerstands

Sofern Ihre Wohnung oder Ihre Gewerbeeinheit nicht unmittelbar im Anschluss an die Beendigung des bisherigen Mietvertrags weitervermietet wird, müssen Sie die Betriebskosten während des Leerstands für diese Einheit selbst tragen und dürfen diese Kosten nicht auf die übrigen Mieter des Objekts umlegen.

Auch anteilige Leistungen, die die Mieter ggf. selbst erbringen müssen, wie die Haus- und Wegereinigung, müssen während dieser Zeit anteilig von Ihnen erbracht werden.

Mehr zum Thema: Mieter-Auswahl leicht gemacht

10. August 2006

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.