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Bauliche Veränderungen: Diese Rechte hat ein Vermieter

Dass der Mieter die Wohnung mit Einrichtungsgegenständen versieht, gehört zum normalen Mietgebrauch und führt normalerweise zu keinen größeren Problemen.

Dies gilt etwa für die Verlegung eines nicht fest mit dem Boden verbundenen Teppichs, die Anbringung von Lampen oder das Aufhängen von Wandschränken.

Anders sieht es nicht selten aber dann aus, wenn der Mieter Einbauten in der Wohnung anbringt, die mit einem Eingriff in die Bausubstanz verbunden sind.

In diesen Fällen müssen Sie als Vermieter z.B. einer Eigentumswohnung nicht nur die mietvertragliche Situation im Auge behalten:

So mancher Vermieter, der den Einbau bestimmter Einrichtungen genehmigt hatte, war überrascht, als er diesbezüglich Post vom Verwalter der Wohnungsanlage bekam, welcher im Auftrag der Eigentümergemeinschaft die Beseitigung der Maßnahme verlangte.

Als Vermieter einer Eigentumswohnung müssen Sie also immer prüfen, inwieweit sich die geplante Maßnahme noch im Rahmen Ihrer Befugnisse als Sondereigentümer der Wohnung bewegt. Sobald Sie diesen Bereich verlassen, beginnt die Zuständigkeit der Eigentümergemeinschaft ohne deren Zustimmung Sie nicht tätig werden dürfen.

So gehen Sie bei Beschädigungen vor

Kommt es bei der Anbringung oder Entfernung von Einrichtungen zu Beschädigungen an der Wohnung, so sind diese vom Mieter wieder zu beseitigen.

Dies ergibt sich aus der Pflicht des Mieters, bei Auszug aus der Wohnung den ursprünglichen Zustand der Wohnung wieder herzustellen.

Bei Auszug des Mieters ist dieser befugt und verpflichtet, die von ihm angebrachten Einrichtungen wieder zu entfernen.

Der Mieter ist bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, auf seine Kosten den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Diese Verpflichtung ergibt sich nicht aus den speziellen Vorschriften des Mietrechts, sondern aus allgemeinen vertraglichen Bestimmungen (§ 258 BGB).

Häufig macht die Entfernung oder der Ausbau von Einrichtungen für den Mieter wirtschaftlich keinen Sinn, weil er für den Gegenstand in der neuen Wohnung keine Verwendung hat. Als häufiger Fall in der Praxis kann die Anbringung einer Einbauküche genannt werden, die speziell auf die Maße der Wohnung zugeschnitten ist. Entsprechendes gilt etwa auch für Regale, die den Gegebenheiten der Wohnung angepasst wurden.

Hat der Mieter für derartige Gegenstände keine Verwendung, ändert dies nichts an seiner Verpflichtung, die Gegenstände zu entfernen und die Wohnung wieder in den ursprünglichen Zustand zu versetzen. Dies gilt auch dann, wenn die Gegenstände mit ihrem Ausbau ihren wirtschaftlichen Wert vollständig verlieren, weil sie etwa speziell an die Besonderheiten der Mietwohnung angepasst waren.

Damit trägt grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko für von ihm angebrachte Einbauten.

So gehen Sie bei baulichen Veränderungen durch den Mieter vor

Möchte der Mieter bauliche Veränderungen in der Wohnung vornehmen, gelten die soeben dargestellten Grundsätze nicht mehr.


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Anders als beim Anbringen von Einrichtungen in der Wohnung liegt bei baulichen Veränderungen in den meisten Fällen ein erheblicher Eingriff in die Bausubstanz vor.

Aus diesem Grund benötigt der Mieter zur Vornahme baulicher Veränderungen die Zustimmung des Vermieters.

Beispiele für bauliche Veränderungen:

  • Einziehen einer Zwischenwand
  • Durchbruch einer Mauer
  • Einbau einer Etagenheizung
  • Anbringen einer Balkonverkleidung
  • Verlegen von Wasserleitungen
  • Überdachung einer Terrasse
  • Zumauern von Türen
  • Entfernen einer Zwischenwand
  • Entfernung von Rollläden oder Klappläden
  • Überdachung eines Kfz-Stellplatzes
  • Einzäunung eines Tiefgaragenstellplatzes
  • Umbau des Bades
  • Ausbau eines Kellerraums
  • Aufstellen eines Geräteschuppens im Garten

Wo die Zustimmung des Vermieters nicht nötig ist

Wenn der Mieter oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person behindert ist, besteht ein Anspruch auf Durchführung solcher baulicher Veränderungen, die zu einer behindertengerechten Nutzung der Wohnung erforderlich sind (Stichwort „Barrierefreiheit“).

Beispiele:

  • Montage von zusätzlichen Treppengeländern
  • Anbringung von Rampen für einen Rollstuhl
  • Rollstuhlgerechte Verbreiterung von Türen
  • Behindertengerechter Umbau von Bad und WC
  • Montage von Gehhilfen

Von diesen Ausnahmefällen abgesehen, benötigt der Mieter die Zustimmung des Vermieters, bevor er bauliche Veränderungen innerhalb oder außerhalb der Wohnung vornimmt.

Bauliche Veränderung: Duldung unter Vorbehalt

Alternativ können Sie sich vorbehalten, den Rückbau bei Beendigung des Mietverhältnisses zu verlangen. Damit wird deutlich, dass Sie die Maßnahme lediglich während der Dauer des Mietverhältnisses dulden.

Gerade letzteres sollten Sie unbedingt in einer auch noch später nachweisbaren Form tun. Auf einen mündlich erklärten Vorbehalt sollten Sie sich aus Beweisgründen nicht verlassen. Sie riskieren, dass Ihnen nach Jahren oder Jahrzehnten die dauernde Duldung der Maßnahme unterstellt wird.

28. September 2001

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Dr. Peter Herz
Von: Dr. Peter Herz. Über den Autor

Dr. Peter Herz arbeitet als Rechtsanwalt in der Industrie. Zugleich ist er als Fachautor unter anderem zu Themen aus dem Bau-, Grundstücks- und Mietrecht tätig.