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Die wichtigsten Infos über die Wohnungseigentümerversammlung

Bei Wohnungseigentümerversammlungen können Sie als Mitglied über die gemeinschaftlichen Angelegenheiten mitentscheiden.

Die Wohnungseigentümerversammlung ist aber zugleich ein Forum für den Meinungsaustausch der Wohnungseigentümer untereinander und mit dem Verwalter.

Information und Diskussion sind Ihre unabdingbaren Rechte als Miteigentümer, die der Verwalter Ihnen und den anderen Mitgliedern der Gemeinschaft in der Versammlung ermöglichen muss.

In der Versammlung entscheiden Sie und die anderen Wohnungseigentümer insbesondere über den Gebrauch von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und über alle sonstigen Angelegenheiten durch Beschlüsse.

Ordnungsgemäße Einberufung der Versammlung

Ihr Verwalter muss die Versammlung mindestens einmal im Jahr einberufen.

Sie und die übrigen Wohnungseigentümer können aber auch verbindlich vereinbaren, dass eine Eigentümerversammlung mindestens zweimal im Jahr stattfinden soll.

Die Einberufung der Eigentümerversammlung kann aber auch von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer unter Angabe von Zweck und Gründen verlangt werden (Minderheitenschutz).

Das Einberufungsverlangen muss schriftlich gegenüber dem Verwalter geltend gemacht werden, wobei die Eigentümer alle eigenhändig unterschreiben müssen.

Der Verwalter ist dann zur Durchführung der Versammlung verpflichtet.

Eine Verpflichtung des Verwalters besteht aber auch immer dann, wenn die Durchführung einer Eigentümerversammlung nach den Grundsätzen „ordnungsgemäßer Verwaltung“ erforderlich ist.

Beispiel: Ein Sturmschaden macht eine umgehende Instandsetzung des Daches erforderlich. Für die Instandsetzungsmaßnahme ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich.


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Verweigert Ihr Verwalter pflichtwidrig die Einberufung einer notwendigen Versammlung, können Sie als Wohnungseigentümer auch persönlich eine gerichtliche Entscheidung beantragen, dass der Verwalter unter Androhung eines Ordnungsgeldes zur Einberufung verpflichtet wird.

Zuständig ist das Amtsgericht in dessen Bezirk Ihre Immobilie steht.

Welche Tagesordnungspunkte jeweils in die Einladung aufgenommen werden, bestimmt zunächst einmal Ihr Verwalter.

Dabei müssen die Gegenstände der Beschlussfassung, die Tagesordnungspunkte, zu Ihrer und der Information der übrigen Wohnungseigentümer zumindest schlagwortartig und verständlich aufgeführt werden.

Ohne hinreichende Bezeichnung eines Beschlussgegenstandes in der Tagesordnung sind nämlich Versammlungsbeschlüsse anfechtbar und können durch ein Gericht für ungültig erklärt werden.

Sie als einzelner Miteigentümer oder gemeinsam mit anderen haben auch einen Anspruch darauf, dass bestimmte Beschlussgegenstände in die Tagesordnung aufgenommen werden, wenn hierüber nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung ein Beschluss zu fassen ist.

Mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer – gerechnet nach Köpfen, nicht nach Miteigentumsanteilen – hat immer einen Anspruch, bestimmte Themen zur Beschlussfassung auf die Tagesordnung setzen zu lassen.

Zeitpunkt der Versammlung

Die Wohnungseigentümerversammlung ist vom Verwalter zu einem zumutbaren Zeitpunkt einzuberufen, zu dem auch berufstätige Wohnungseigentümer, ohne sich beurlauben lassen zu müssen, erscheinen können.

Zulässig ist beispielsweise eine Versammlung ab 17 oder 18 Uhr.

Unzulässig ist eine Versammlung um 10 Uhr vormittags oder an Sonn- und Feiertagen vor 11 Uhr oder zwischen Weihnachten und Neujahr.

An Samstagen hingegen ist die Durchführung einer Wohnungseigentümerversammlung ohne weiteres zulässig. Urlaubspläne einzelner Wohnungseigentümer oder Schulferien müssen nicht berücksichtigt werden.

Wie wichtig ist der Versammlungsort?

Der Versammlungsort muss Ihnen als Wohnungseigentümer zumutbar sein.

Die Versammlung hat im näheren Umkreis der Wohnanlage oder zumindest an einem erreichbaren Ort stattzufinden.

Hinweis: Der Wohnsitz von nicht in der Anlage wohnenden Wohnungseigentümern, so genannten Kapitalanlegern, ist nicht zu berücksichtigen.

Grundsätzlich wird für die Zumutbarkeit auf die Nähe zum Standort der Immobilie abgestellt. Aus diesem Grund bevollmächtigen Kapitalanleger, die nicht in der Nähe der Immobilie wohnen, zumeist den Hausverwalter.

Es ist für diesen Fall dringend anzuraten, dem Verwalter hinsichtlich der Abstimmungen konkrete Weisungen zu erteilen.

Die Gemeinschaftsordnung kann Versammlungen am Sitz des Verwalters vorsehen. Die Wohnanlage selbst bietet sich als Versammlungsort an, wenn ein hierfür geeigneter Raum zur Verfügung steht.

Natürlich kann die Versammlung bei kleinen Anlagen auch im Büro des Verwalters oder in der Wohnung eines Wohnungseigentümers stattfinden.

Durch Vereinbarung der Miteigentümer kann der Ort der Wohnungseigentümerversammlung festgelegt werden.

Der Ort der Versammlung muss es ermöglichen, dass die angekündigte Tagesordnung sachgerecht diskutiert werden kann und Beschlüsse hierüber gefasst werden können.

Soweit die Versammlung in einer Gaststätte stattfindet, muss sie abgetrennt von den übrigen Gästen durchgeführt werden, weil ansonsten der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Wohnungseigentümerversammlung nicht gewahrt ist.

Achtung: Ein Verstoß gegen diesen Grundsatz kann zur Anfechtbarkeit gefasster Beschlüsse führen.

Hat der Verwalter bei der Festlegung der Versammlungszeit oder des Versammlungsortes gegen die genannten Grundsätze verstoßen, können Sie die gefassten Beschlüsse immer anfechten.

29. Juni 2006

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.