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Offene Immobilienfonds und was es damit auf sich hat

Offene Immobilienfonds sind – kaufmännisch und rechtlich – Grundstücks-Sondervermögen. Sie gehören Ihnen: den Anteilseignern.

Betrieben werden die Fonds von Kapitalanlagegesellschaften (KAG). Das Geld des Fonds selbst wird von einer Depotbank verwaltet.

Als Anteilseigner sind Sie beteiligt an Gewerbeimmobilien (Büros, Handel) und verdienen über die Vermietung und den Verkauf der Immobilien.

Das Fondsvermögen besteht allerdings nicht nur aus diesen Immobilien, sondern auch aus liquiden Mitteln.

Gesetzlich vorgeschrieben ist eine Mindestquote von 5% an liquiden Mitteln sowie eine Maximalquote von 49%.

Die liquiden Mittel muss ein Fonds vorhalten, a) um bei einer Rückgabe der Fondsanteile – durch Sie – zahlungsfähig zu sein und nicht jedes Mal Immobilien zu verkaufen, und b) schlicht, weil neue Anteile automatisch zu einem Geldzufluss führen.

Die liquiden Mittel allerdings waren auch der Pferdefuß in der Krise 2009. Weil zu viele Anteilseigner ihre Anteile zurückgaben, reichten die liquiden Mittel nicht aus.

Sinkt der Bestand unter eine Quote von 5%, müssen die Kapitalanlagegesellschaften den Fonds vorübergehend schließen.

Zuerst floss eine Menge Kapital in Immobilienfonds

Günstigste Zinsen, steuerliche Anreize und fehlendes Risikobewusstsein führten wie in den USA dazu, dass viel zu viele Investoren sich auf diesen Markt gestürzt hatten.

Unvorstellbare Geldströme ergossen sich über die Immobilienmärkte. Folge: Die Preise stiegen und stiegen – bis die Blase platzte.

Es begann damit, dass erste Schuldner ihre Kredite nicht abtragen konnten und gleichzeitig die Immobilienpreise zunächst nicht stiegen und dann sogar fielen.

Dann wurde das Kapital in kurzer Zeit wieder abgezogen

Investoren konnten nicht zurückzahlen, die Sicherheiten waren nicht mehr genug wert.


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Das blieb nicht unbemerkt: Die Immobilienkrise nahm auch in Europa ihren Lauf.

Plötzlich gab es einen großen Verkaufsdruck bei offenen Immobilienfonds. Anleger wollten ihre Anteile verkaufen, strapazierten damit die Liquidität der Fonds.

Diese mussten, um überhaupt auszahlen zu können, ihre Immobilien zum Verkauf stellen – zu ungünstigen Konditionen, denn die Immobilienpreise fielen gerade.

Fondsschließungen verstärkten die Panik

Um ihre investierten Anleger vor Verlusten zu schützen, schlossen einige Anbieter vorübergehend ihre Fonds.

Damit lösten sie schließlich eine noch größere Panik und noch höhere Verkaufsaufträge aus.

In Rekordzeiten haben die Fonds 30 Mrd. Euro „eingefroren“, indem sie die Anteile nicht mehr zurückgenommen haben.

Um dies künftig zu verhindern, wollte die Regierung eingreifen. Strengere Reglements sollten Investoren helfen, bewirkten aber das Gegenteil.

Einige Fakten:

  • Allein im Mai 2010 (nachdem die Regelungen in die Öffentlichkeit kamen) zogen Investoren 1,4 Mrd. Euro aus offenen Immobilienfonds ab.
  • Sofort schlossen Fondsgesellschaften wie der KanAm Grundinvest, SEB ImmoInvest und CS Euroreal ihre Fonds und nahmen keine Anteile mehr zurück.
  • Der gesamte Markt ist etwa 90 Mrd. Euro schwer. Der Mittelabfluss hat die Branche also in nur einem Monat um 1,6% „erleichtert“. Dies wären rechnerisch in einem Jahr knapp 20%.

Die Wende ist da

Das Schlimmste ist abgewendet. Das Geld wird in offene Immobilienfonds zurückfließen. Dafür gibt es guten Gründe:

  • Die Regierung wird die geplanten Regelungen deutlich entschärfen. Besonders Privatinvestoren werden entlastet, also genau die Gruppe, die den Verkaufsdruck ausgelöst hatte. Große Investoren bleiben stärker reglementiert – allerdings entsprechen die Regelungen auch ihrem Anlageverhalten. Somit entfällt ein Investitionshemmnis. Das Geld wird demnächst wieder in offene Immobilienfonds strömen, statt abgezogen zu werden.
  • Die Zinsen sind weiterhin auf Rekord-Tiefständen. Folge: Die Immobiliennachfrage insgesamt wird in Deutschland noch weiter steigen. Private Investoren werden in Immobilien investieren, große Investoren werden ihr Kapital aus Anleihe- und Aktienmärkten abziehen und unter anderem an Immobilienmärkten parken.
  • Noch immer ist die Stimmung schlecht: Anfang Juli, nachdem die schlimmsten Pläne gekippt wurden, berichteten große Zeitungen immer noch von massiven Mittelabflüssen und einer „Anlegerflucht“. Gemeint war aber die Flucht im Mai.
  • Die Inflationsrate wird anziehen. Die inoffizielle Inflationsrate liegt bereits bei mehr als 8%.

Dank niedriger Zinsen, Inflationsgefahr und Ängsten bei Investoren hat die Flucht in Immobilien längst eingesetzt. Davon profitieren Sie künftig auch wieder als Anteilseigner von offenen Immobilienfonds.

27. Juni 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Janne Joerg Kipp. Über den Autor

Janne Joerg Kipp ist der Experte für Wirtschaft und Geldanlage.