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Was sind Renditeobjekte?

Ein Renditeobjekt ist eine Immobilie, die der Anleger erwirbt, um sein Vermögen aufzubauen und zu vermehren. Er vermietet das Haus an Dritte, bewohnt es aber nicht selbst.

Die Rendite gibt dabei an, wie viel ein Investor jährlich mit einer Anlage verdient. Man vergleicht bei der Renditeberechnung vereinfacht ausgedrückt alle Ausgaben und Einnahmen miteinander.

Das Ziel: eine positive Rendite

Damit sich die Investition lohnt, sollte die Rendite natürlich positiv sein. Die Erträge sollten also die durch die Anlage entstandenen Kosten übersteigen.

Auf der Ausgabenseite stehen insbesondere der Kaufpreis sowie zusätzlicher Aufwand wie Maklergebühren, Notarkosten und Grundbuchkosten. Auch der Staat kassiert direkt über die Grunderwerbssteuer kräftig mit. Je nach Bundesland müssen Sie als Anleger zusätzlich zum Kaufpreis mit Kaufnebenkosten von 10 % und mehr zusätzlich zum reinen Kaufpreis rechnen.

Hinzu kommen gegebenenfalls Renovierungskosten sowie die Finanzierungskosten von Fremdkapital – also monatliche Zins- und Tilgungszahlungen. Auch laufende Betriebskosten und Reparaturen müssen Sie berücksichtigen.

Die Erträge setzen sich aus monatlichen Mieteinnahmen (Kaltmiete und Nebenkosten der Mietpartei(en) und dem später zu erzielenden Verkaufspreis zusammen.

In manchen Gegenden winken hohe Mietpreise

Zunächst sind die monatlichen Mieten die Haupteinnahmequelle eines Immobilienkäufers. Im besten Fall decken diese Mieten einen großen Teil oder sogar alle Aufwendungen, die der neue Eigentümer nach dem kreditfinanzierten Immobilienkauf zu tragen hat.


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Die zu erzielenden Mietpreise hängen vor allem von der Lage der Immobilie  und deren Beschaffenheit ab.

Bei der Lage spielen Faktoren wie Zentrumsnähe und eine gute Verkehrsanbindung eine Rolle. An der Küste kommt der Blick aufs Meer ins Spiel beziehungsweise die Nähe zum Strand.

Dabei gibt es teurere Gegenden, bei denen der Käufer mit einer sehr hohen Miete rechnen kann – zum Beispiel am Ammersee in Bayern.

Ähnliches gilt auch für Regionen wie München, Berlin, Hamburg oder das Rhein-Main-Gebiet oder auch Städte wie Oldenburg und Heidelberg. Experten sagen dort Mietsteigerungen bis mindestens 2020 voraus.

Aber: Die entsprechenden Objekte sind ebenfalls deutlich teurer als in Gegenden mit eher geringen Mieten.

Ein Renditeobjekt birgt auch ein Risiko

Bei vielen anderen Regionen oder gar Städten und Dörfern sind Mietpreise jedoch schwer vorauszusagen. Die Investition in ein Renditeobjekt ist also zumindest dort mit einem schwer einzuschätzenden Risiko verbunden.

Auf den Mietpreis einer Immobilie hat zudem Einfluss, wie sich die Region  wirtschaftlich und kulturell entwickelt. Auch das ist im Voraus schwer abzuschätzen. Und natürlich spielt es eine Rolle, ob es sich bei der Immobilie um einen Neu- oder Altbau handelt, wie wärmetechnisch optimiert das Haus oder die Wohnung ist etc.

Sollten die Immobilienpreise allgemein oder gerade in der Umgebung „ihrer“ Immobilie sinken, dann belastet das Ihre Rendite.

Wann ist eine Immobilie ein Renditeobjekt?

Ob eine Immobilie ein Renditeobjekt ist oder wird hängt von sehr vielen Faktoren ab. Können Sie beim Kauf einer Anleihe relativ einfach ihre Kaufrendite berechnen (weil die Anleihe einen festen Rückzahlungspreis hat, vertragsgemäße Zahlung des Schuldners einmal vorausgesetzt), so ist der künftige Verkaufspreis einer Immobilie völlig offen.

Somit sind alle Renditeversprechen von Verkäufern und Maklern mit sehr großer Vorsicht zu genießen.

Inflation – Basis für einen weiteren wichtigen Vorteil von Immobilien

Immobilien gelten als Inflationssichere Geldanlage, und das aus zwei Gründen. Erstens steigt der Wert von Immobilien in Zeiten der Inflation im nahezu gleichen Tempo wie die Inflation. Im Gegensatz zu Wertpapieren sind sie also inflationsgeschützt.

Sollten Sie den Kauf (teilweise oder sogar ganz) mit einem Kredit finanziert haben, so profitieren Sie doppelt. Ihr Kredit verliert mit steigender Inflation an Wert, Ihre Verbindlichkeit wird also real geringer.

Was die Steuervorteile von Renditeobjekten sind

Steuerlich kann  sich der Erwerb von Renditeobjekten lohnen. Wenn Immobilien nicht zur Selbstnutzung dienen, können Sie als  Anleger den Kaufwert von der Steuer abschreiben. Wie Sie dabei am vorgehen besprechen Sie am besten mit Ihrem Steuerberater.

Die Zinsen bei der Fremdfinanzierung können Sie als Kosten geltend machen. Diese Vorteile kommen besonders dann zum Tragen, wenn Sie als Anleger einem hohen Einkommenssteuersatz unterliegen.

Wichtig: Kaufen Sie niemals ALLEINE aus steuerlichen Gründen ein Haus. Fragen Sie sich immer: würden Sie selber dort einziehen wollen? Nur dann, wenn Sie diese Frage mit „ja“ beantworten, sollten Sie ernsthaft an einen Kauf denken.

2. Januar 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Lisa Louis
Von: Lisa Louis. Über den Autor

Lisa Louis ist freie Journalistin in Paris. Sie hat internationale Volkswirtschaftslehre in Deutschland und Frankreich studiert. Mit ihrem Wissen hilft Sie Lesern bei grundsätzlichen Fragen der Geldanlage und der Privaten Vorsorge.