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Was Sterne, Kühe und Hunde mit Ihren Immobilien Investments zu tun haben

Hinterlässt die Überschrift bei Ihnen heute ein großes Fragezeichen? Fein. Dann haben wir alle vier Komponenten beisammen die zur Bestimmung eines qualitativ hochwertigen Portfolio mit Investment Immobilien notwendig sind.

In den sechziger Jahren wurde von der renommierten Boston Consulting Group (BCG) die sogenannte Vier-Felder-Matrix entwickelt.

Stellen Sie sich ein Koordinatensystem vor, bei welcher die Abszisse (der Pfeil nach rechts) den relativen Marktanteil und die Ordinate (der Pfeil nach oben) das Marktwachstum darstellt.

In dieses Koordinatensystem tragen Sie vier Felder ein: oben links die „Question Marks“ (die Fragezeichen), oben rechts die „Stars“ (die Sterne), unten links die „Poor Dogs“ (arme Hunde) und daneben die „Cash-Cows“(das US-Equivalent zum Dukaten-Esel).

Diese vier Felder stellen vereinfacht den gewünschten Lebenszyklus eines Produktes oder in unserem Falle einer Immobilie dar.


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Am Anfang stehen viele Fragezeichen

Sie wünschen sich hohes Wachstum und stabile Cashflows , doch ob der Markt Ihnen das gibt bzw. die von Ihnen gewählte Immobilie, muss sich erst noch erweisen.

Im Idealfall kaufen Sie einen „Star“, also eine Immobilie die sowohl stabilen cashflow als auch eine überproportionale Wertsteigerung aufweisen. So etwas bieten Ihnen potentiell unterbewertete Immobilien, die Sie z.B. aufgrund von niedrigen Mieten oder versäumten Mieterhöhungen günstig einkaufen.

Sie erinnern sich: Als Investor zahlen Sie nicht für die Mieterhöhungsphantasie, sondern für ein Vielfaches der real erzielten Mieterträge. Somit liegt Ihr Preis deutlich unter dem Wert.

Auf der Höhe der Entwicklung wird aus Ihrem „Star“ eine „Cash-Cow“. Sie haben dann die Mieten auf Marktniveau angepasst. Der Instandhaltungsbedarf hält sich in Grenzen, die Immobilie läuft. So wie Sie Ihre Kuh täglich melken können produziert Ihre Immobilie Monat für Monat Überschüsse.

Gegen Ende der Nutzungsdauer häufen sich die Kosten für Reparaturen, die Immobilie ist nicht mehr marktgängig, Leerstände häufen sich. Der Deckungsbeitrag sinkt. Jetzt verhält es sich wie mit einem armen, alten Hund, dem Sie irgendwann die Gnadenspritze geben.

Als Hundebesitzer fällt Ihnen das schwer, deshalb gehen Sie zu Ihrem Tierarzt – dem Profi. Als Immobilienbesitzer geben Sie Ihrer Immobilie ebenso den Gnadenstoß, indem Sie entweder zum Restwert verkaufen oder das Gebäude dem Abriss-Bagger übergeben.

Warum ist das für Sie und Ihre Immobilien Investments wichtig?

Ihre Stars sorgen durch die stillen Reserven ebenso wie die Cash-Cows durch stabile Einnahmen dafür, dass Sie stetig weiter investieren und so ein solides Portfolio aufbauen können.

Mit der richtigen Einordnung Ihrer Immobilie(n) in diesen Zyklus sind Sie in der Lage, eine Vielzahl von Fragezeichen zu eliminieren und die jeweils profitabelsten Entscheidungen zu treffen.

Mein Tipp: Greifen Sie nach den Sternen und halten Sie sich nur profitable Kühe im Stall. Denn wenn Sie lauter Hunde mit Flöhen haben, wandeln Sie sich von Investor zum Zirkus-Direktor.

18. Juli 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Dominik Eller
Von: Dominik Eller.