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Was tut sich beim Neubau von Wohnungen in Berlin?

Die Berliner Tageszeitung „Der Tagesspiegel“ hat in dieser Woche getitelt: „Neubauboom in Berlin“.

Ist das wirklich so?

Kenner der Szene sagen, dass weiterhin zu wenige Wohnungen in Berlin gebaut werden. Der Wohnungsmarkt könnte deutlich mehr Wohnungen vertragen.

Das sagt auch Dirk Wohltorf, Vorsitzender des IVD Berlin-Brandenburg.

Die Euphorie um die aktuell vom Amt für Statistik Berlin Brandenburg veröffentlichten Neubauzahlen kann der IVD Berlin-Brandenburg nicht nachvollziehen.

„Ein Neubauboom sieht anders aus“, sagt Wohltorf anlässlich der Analyse des Berichts zu den Baugenehmigungen in Berlin im ersten Halbjahr 2012.

Wohltorf rät der Politik, dem Stadtentwicklungsausschuss der IHK Berlin und allen am Wohnungsmarkt Beteiligten, die Zahlen nüchtern zu betrachten.

1.965 neu genehmigte Wohnungen im Geschosswohnungsbau

„Angesichts von 1.965 neu genehmigten Einheiten im Geschosswohnungsbau kann nicht wirklich von einer Entspannung des Marktes gesprochen werden.“

Zwar ist die Zahl der genehmigten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern im Vergleich zum ersten Halbjahr 2011 um 29,1 Prozent gestiegen – eine Entwicklung, die der IVD Berlin-Brandenburg ausdrücklich begrüße.


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Ein Boom sieht anders aus

Ein Boom aber sehe anders aus, konstatiert Wohltorf.

„Wenn der Senat das selbstgesteckte Ziel von 30.000 neuen Wohnungen in der Legislaturperiode erreichen will, dann reichen die nun verkündeten Zahlen noch nicht einmal annähernd aus.“

Der IVD unterstütze den Senat dabei, die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau in Berlin zu definieren und Möglichkeiten zur kurzfristigen Umsetzung der proklamierten Ziele zu erwägen.

„Wir als Verband freuen uns auf den Dialog mit der Senatsverwaltung“, erklärt Wohltorf.

Verzögerungseffekte berücksichtigen

Weiterhin erinnert der IVD Berlin daran, dass die Baugenehmigungszahlen noch längst nicht die tatsächliche Bautätigkeit reflektieren.

„Die Zahlen sind aus mehreren Gründen mit Vorsicht zu genießen“, führt Wohltorf aus. Erstens werde nicht jede genehmigte Wohnung auch wirklich gebaut.

Baugenehmigung drei Jahre wirksam

Da eine Baugenehmigung drei Jahre wirksam sei, komme es zu Verschiebungen bei den tatsächlichen Fertigstellungen. Zweitens verliere die Stadt jährlich um die 1.200 Wohnungen durch Abriss und Umnutzung.

„Damit wird ein guter Teil der neu gebauten Wohnungen durch den Wohnungsabgang kompensiert“, stellt Wohltorf fest.

Für das erste Halbjahr 2012 rechne der IVD nach Einbeziehung der Bauabgänge mit etwa 1.200 Genehmigungen im Geschosswohnungsbau.

Wohnungszusammenlegungen statistisch nicht erfasst

Ein dritter Faktor schließlich seien Wohnungszusammenlegungen innerhalb eines Hauses.

Nach Angaben der im IVD Berlin-Brandenburg zusammengeschlossenen etwa 550 Immobilienmakler und Hausverwalter sind es hunderte von Wohnungen, die jährlich zusammengelegt werden.

„Die genaue Zahl der Wohnungen, die auf diesem Weg jährlich verschwinden, wird statistisch nicht ermittelt“, so Wohltorf.

„Zwei Wohnungen“ werden öfter mal gesucht

Die im IVD organisierten Verwalter berichteten indessen immer häufiger davon, dass aus zwei kleinen Wohnungen eine größere entsteht.

„Es gibt einen regelrechten Markt von Käufern, die gezielt nach zwei neben- oder übereinander liegenden Wohnungen in einem Haus suchen, um diese dann zusammen zu legen“, weiß Wohltorf.

Rückgang bei Genehmigung von Einfamilienhäusern

Im ersten Halbjahr 2012 sind nach Mitteilung des Statistischen Landesamtes ins-gesamt 2.943 Wohnungen genehmigt worden – davon 1.965 in Mehrfamilienhäusern und 882 in Ein- und Zweifamilienhäusern.

Bei der zweiten Kategorie ist die Zahl der genehmigten Wohnungen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um zehn Prozent zurückgegangen.

Starkes zweites Halbjahr erwartet

Der IVD rechne hier allerdings mit einer Korrektur im weiteren Jahresverlauf.

„Wir erwarten bei den Genehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser im zweiten Halbjahr ein Anziehen des Marktes, so dass der Rückgang über das gesamte Jahr voraussichtlich geringer ausfallen wird“, berichtet Wohltorf.

Es besteht also weiterhin viel Luft nach oben, wenn es um den Wohnungsbau in Berlin geht. Das Interesse an neuen Projekten in Berlin ist deshalb sehr gerechtfertigt.

16. August 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.