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Wasserkostenabrechnung in gemischt genutzten Gebäuden

Der BGH hat in der letzten Zeit mehrere Urteile zur Abrechnung von Wasserkosten in gemischt genutzten Gebäuden gefällt.

Wir sagen Ihnen, wie Sie diese Urteile in Ihrer Abrechnungspraxis umsetzen. So wird die Wasserkostenabrechnung für Sie zum Kinderspiel.

Vermieten Sie Wohnungen und Gewerberäume im selben Gebäude, stehen Sie zunächst vor der Frage, ob Sie die Wasserkosten einheitlich abrechnen wollen, oder ob eine separate Erfassung der Gewerbeeinheiten notwendig ist.

Wasserkostenabrechnung: Gewerbe- und Wohneinheiten dürfen Sie gemeinsam abrechnen

Vermieten Sie Sozialwohnungen, sind Sie gesetzlich verpflichtet, Betriebskosten, die nicht für den Wohnraum entstanden sind, bei der Umlage vorweg abzuziehen. Eine solche Regelung gibt es für den nach dem Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) geförderten Wohnraum und für preisfreien Wohnraum nicht.

Eine Kostenaufteilung zwischen Wohn- und Gewerbeeinheiten empfiehlt sich immer dann, wenn es sich um Gewerbearten handelt, die viel Wasser verbrauchen.

Friseurbetriebe, Restaurants oder Wäschereien zählen zu den gewerbetreibenden Mietern, die viel Wasser verbrauchen.


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Anders ist es, wenn Sie die Gewerberäume beispielsweise als Büro, Brillenoder Kleidergeschäft vermieten. Hier ist der Wasserverbrauch im Allgemeinen nicht höher, sondern niedriger als in einer Wohnung.

In einem solchen Fall, so entschieden die Karlsruher Richter, dürfen Sie die Gesamtkosten des Gebäudes nach einem einheitlichen Verteilerschlüssel auf alle Mieter umlegen. Eine Vorweg-Aufteilung der Kosten zwischen Gewerbe- und Wohneinheiten können Sie sich sparen (BGH, Urteil v. 08.03.06, Az. VIII ZR 78/05).

1 Wasserzähler für Gewerbeeinheiten genügt

Haben Sie sich aus einem der oben genannten Gründe für eine Voraufteilung der Wasserkosten zwischen den Gewerbe- und Wohneinheiten Ihrer Immobilie entschieden, so genügt es, wenn Sie den Wasserverbrauch der Gewerbeeinheiten durch separate Zähler erfassen.

Es ist nicht notwendig, auch jede Wohneinheit mit einem eigenen Wasserzähler auszurüsten. Viermehr dürfen Sie den Anteil, der von den Wohneinheiten verbraucht wurde, mit der sogenannten Differenzmethode errechnen. Dies haben die Richter des BGH erst im November 2009 entschieden (BGH, Urteil v. 25.11.09, Az. VIII ZR 69/09).

Die durch Einzelwasserzähler erfassten Verbräuche stellen Sie den Gewerbemietern in Rechnung. Sodann errechnen Sie die Differenz zwischen dem vom Hauptzähler registrierten Verbrauch und dem Wert, der von den Gewerbemietern verbraucht wurde.

Die für diesen Differenzverbrauch entstandenen Kosten legen Sie dann nach dem vereinbarten Umlagemaßstab, beispielsweise nach der Wohnfläche, auf die einzelnen Wohnungsmieter um.

Wasserkostenabrechnung: Bei Heizung und Warmwasser ist Differenzmethode unzulässig

Achtung: Was für die Umlage der (Kalt-)Wasserkosten zulässig ist, gilt nicht auch für die Kostenaufteilung für Heizung und Warmwasser.

Hier dürfen Sie die Differenzmethode nicht anwenden, sondern müssen für die Wohnund Gewerbeeinheiten jeweils eigene Zwischenzähler installieren, sagen die Karlsruher Richter (BGH, Urteil v. 16.07.08, Az. VIII ZR 57/07).

Sie stützen sich in ihrem Urteil auf die Regelung in § 5 Heizkostenverordnung (HeizKV). Danach sind die Verbräuche unterschiedlicher Nutzergruppen vorzuerfassen, also zu messen, nicht zu errechnen.

Das heißt: Befinden sich in Ihrem Mietobjekt sowohl Gewerbe- als auch Wohneinheiten, brauchen Sie für Heizung und Warmwasser mindestens 2 Zwischenzähler: Einen, der den Wärmeverbrauch der Gewerbeeinheiten erfasst, und einen für die Verbrauchsmessung der Wohneinheiten.

Zusätzlich benötigen Sie dann – wie oben gesagt – noch einen Kaltwasserzähler für die Gewerbeeinheiten.

5. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.