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Wasserschaden in der Eigentumswohnung

Bei einem Wasserschaden sind meist mehrere Wohungen betroffen.

In einem Haus mit Eigentumswohnungen stellt sich dann die Frage, wer für den entstandenen Schaden aufkommt.

In der Teilungserklärung werden zwar Teile der Immobilie einzelnen Eigentümern als Sondereigentum zugeschrieben, es gibt aber immer auch Gemeinschaftseigentum, für dessen Bewirtung und Instandhaltung die Eigentümer gemeinsam verantwortlich sind.

Und Wasser macht nunmal an rechtlichen Grenzen nicht halt. Deswegen sind von einem Wasserschaden fast immer mehrere Parteien betroffen.

Schaden abgewendet: Notgeschäftsführung begründet Ansprüche gegenüber Gemeinschaft

Das Oberlandesgericht in München entschied zugunsten einer Wohnungseigentümerin, die von einer Eigentümergemeinschaft den Ersatz von Kosten für dringende Instandsetzungsmaßnahmen forderte.

Die Klägerin war Eigentümerin zweier Wohnungen in einer Eigentumsanlage.

Beim Ausbau der einen Wohnung hatte sie die Dachterrasse, die über der anderen Wohnung liegt, mit einem verzinkten Blech ausstatten lassen.

Als ein Wasserschaden in der oberen Wohnung auftrat, erklärte sie sich bereit, den Zinkblechbelag auf eigene Kosten reparieren zu lassen. Dabei wurde festgestellt, dass die Holzunterkonstruktion der Terrasse vermodert war.

Der Hausverwalter weigerte sich jedoch, die Instandsetzung zu veranlassen, woraufhin die Wohnungseigentümerin auch hierfür einen Instandsetzungsauftrag erteilte und die Rechnung zunächst beglich. Später forderte sie die anderen Eigentümer zum Ausgleich der Kosten auf.


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Die Münchener Richter gaben ihr Recht.

Wegen des Zustands der Holzkonstruktion bestand die Gefahr einer Beschädigung des Gemeinschaftseigentums. Zugleich konnte ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft oder ersatzweise eine gerichtliche Entscheidung nicht abgewartet werden.

Somit lagen die Voraussetzungen für eine Notgeschäftsführung durch die Eigentümerin vor. Folglich ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zum Ersatz der Kosten verpflichtet (OLG München, Beschluss vom 15.01.2008, Az. 32 Wx 129/07).

Manchmal werden Wohnungseigentümer von ihren Miteigentümern aber auch wortwörtlich im Regen stehen gelassen.

Bei Mangel am Gemeinschaftseigentum besteht kein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch

Wenn eine Eigentumswohnung durch einen Mangel am Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt wird, steht dem betroffenen Wohnungseigentümer kein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch zu, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Mai 2010.

Der Eigentümer einer Eigentumswohnung entdeckte im März 2006 an der Wohnzimmerdecke einen Wasserschaden. Die durch die Eigentümergemeinschaft veranlasste Reparatur des Regenrohrs verbesserte den Zustand nicht.

Die Eigentümergemeinschaft beschloss deshalb im Mai 2006 eine Instandsetzung durch ein Fachunternehmen.

Trotz mehrerer Reparaturversuche kam es zu weiteren Wassereinbrüchen. Erst Monate später erkannte ein beauftragter Architekt, dass ein Konstruktionsfehler an einem im Gemeinschaftseigentum stehenden Fenster-Element vorlag.

Der durch den Wasserschaden geschädigte Wohnungseigentümer verlangte von der Eigentümergemeinschaft Schadensersatz für durch den Auszug seines Mieters verursachte Mietausfälle und Ersatz der Instandsetzungskosten.

Ohne Erfolg!

Ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch gemäß § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB war nach Ansicht des höchsten deutschen Zivilgerichts nicht durchsetzbar. Ein solcher Ausgleichsanspruch besteht nur im Fall der rechtswidrigen Nutzung eines benachbarten Grundstücks wegen des zur gegenseitigen Rücksichtnahme verpflichtenden Nachbarverhältnisses.

Daran fehlte es im entschiedenen Fall, weil der Schaden durch einen Mangel an gemeinschaftlichem Eigentum verursacht wurde (BGH, Beschluss v. 21.05.10, Az. V ZR 10/10).

Ebenfalls unbelangt blieb der Verursacher auch im folgenden Fall.

Keine Haftung für unverschuldeten Wasserschaden

Ob ein Wohnungseigentümer für einen unverschuldeten Wasserschaden haften muss, beschäftigte das Landgericht in Konstanz.

In der Eigentumswohnung des verklagten Eigentümers war ein Defekt an einem Warmwasserboiler aufgetreten. Durch auslaufendes Wasser entstand in der darunter liegenden, vermieteten Eigentumswohnung ein Schaden, bei dem das Eigentum des Mieters beschädigt wurde.

Die Versicherung des Mieters regulierte den Schaden und verlangte nun vom Eigentümer der schadensursächlichen Wohnung den Betrag zurück.

Das Gericht wies die Klage der Versicherung ab. Im Verhältnis zwischen einem Mieter und einem Wohnungseigentümer einer benachbarten Wohnung in derselben Wohnanlage gibt es keinen verschuldensunabhängigen Ausgleichsanspruch.

Es fehlt an einem nachbarschaftsähnlichen Gemeinschaftsverhältnis (LG Konstanz, Urteil v. 09.07.2009, Az. 3 O 271/08).

7. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.