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Wasserschäden und Wasseranschluss im Sondereigentum: Das muss beachtet werden

Wenn ein Wasserschaden oder auch der Hauswasseranschluss im Sondereigentum vorliegt, muss die Eigentümergemeinschaft irgendwie damit umgehen. 2 Fälle aus der Praxis erläutern die Rechte für Sondereigentümer und die WEG.

Der 1. Fall: Klage auf Schadensersatz wegen Wasserschäden

Dass eine Eigentümergemeinschaft in der Regel nicht für Wasserschäden haftet, die von einer anderen Eigentumswohnung ausgehen, stellte das Amtsgericht Bremen im August 2014 klar.

Wohnungseigentümer müssen somit beachten, dass man für Schäden durch eindringendes Wasser die Gemeinschaft nur in Anspruch nehmen kann, wenn diese ein Verschulden trifft.

Ein Wohnungseigentümer hatte seine Eigentümergemeinschaft auf Schadensersatz wegen Feuchtigkeits- und Wasserschäden in seiner Eigentumswohnung verklagt.

Die Schäden waren im Bereich des Schlafzimmers und des Abstellraums in der Wohnung entstanden. Oberhalb dieses Bereiches befand sich eine Dachterrasse mit einer Vielzahl von Pflanztrögen, die zu einer anderen Eigentumswohnung gehörte.


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Der Wohnungseigentümer hatte ein Privatgutachten durch einen Architekten erstellen lassen und dieses an den Verwalter weitergeleitet. Er wies bei dieser Gelegenheit bereits auf Wassereinbrüche hin. In den Folgewochen kam es dann zu starken Regenfällen und weiteren massiven Wassereintritten.

Der Wohnungseigentümer behauptete, er habe bereits in einer früheren Eigentümerversammlung Feuchtigkeitsprobleme gemeldet. Seit diesem Zeitpunkt hätte die Eigentümergemeinschaft bzw. der Verwalter aktiv werden müssen.

Die Situation hätte überprüft werden müssen und die Pflanztröge auf der Dachterrasse, die ursächlich für die Feuchtigkeitsproblematik seien, hätten entfernt werden müssen. Anschließend hätte das Dach bzw. die Dachterrasse ausgebessert werden müssen. So wären sämtliche Folgeschäden vermieden worden.

Die Entscheidung des Gerichts: Kein Anspruch auf Schadensersatz

Das Gericht entschied den Rechtsstreit zu Gunsten der verklagten Eigentümergemeinschaft. Der Wohnungseigentümer hatte nach Ansicht des Gerichts keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen der behaupteten verzögerten Instandsetzungsmaßnahmen. Die Eigentümergemeinschaft hatte auch nicht für Pflichtverstöße durch die Mehrheit der Wohnungseigentümer einzustehen.

Es bestand auch kein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch aufgrund eines möglichen Mangels am Gemeinschaftseigentum. Ein Sonderwissen des Verwalters mussten sich die übrigen Wohnungseigentümer nicht zurechnen lassen. Eine Pflichtverletzung des Verwalters konnte vom Gericht nicht festgestellt.

Die Mängelbeseitigung hätte auch nicht schneller erfolgen können, da zwischenzeitlichen mit der Durchführung von Notmaßnahmen ein Fachunternehmen beauftragt worden war (AG Bremen, Urteil v. 08.08.14, Az. 29 C 20/14).

Der 2. Fall: Hauswasseranschluss im Sondereigentum ist kein Mangel

Befinden sich ein Hauswasseranschluss und ein Hauptwasserzähler in einem Kellerraum, der im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers steht, stellt das keinen Mangel des Gemeinschaftseigentums dar. Dies stellte das Oberlandesgericht Bremen im Dezember 2014 klar.

Ein Bauträger hatte einen Altbau in Eigentumswohnungen aufgeteilt und die einzelnen Wohnungen anschließend verkauft. Später stellte sich heraus, dass sich Hauswasseranschluss und ein Hauptwasserzähler in einem Kellerraum befanden, der einer Eigentumswohnung und damit dem Sondereigentum eines Wohnungseigentümers zugeordnet war.

Die Eigentümergemeinschaft ermächtigte diesen Wohnungseigentümer per Beschluss mögliche Gewährleistungsansprüche geltend zu machen. Dieser Wohnungseigentümer machte dann die vermeintlichen Ansprüche gegen den Bauträger geltend.

Die Entscheidung des Gerichts: Kein Mangel am Gemeinschaftseigentum

Ohne Erfolg! Das Oberlandesgericht Bremen entschied, dass ein Mangel am Gemeinschaftseigentum nicht vorlag. Das Gemeinschaftseigentum war durch die Verlegung der gemeinschaftlichen Anschlüsse und Zähler in das Sondereigentum nur geringfügig beeinträchtigt.

Denn der Wohnungseigentümer der zugleich Eigentümer des Kellerraums war, in dem sich die Anschlüsse befanden, war gemäß § 14 Nr. 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verpflichtet, seinen Keller für Servicearbeiten, beispielsweise zum Ablesen der Wasserzähler, zugänglich zu machen. Daher bestand für die Eigentümergemeinschaft nur ein geringfügiger Mangel, der keinesfalls Gewährleistungsansprüche auslöste (OLG Bremen, Urteil v. 12.12.14, Az. 2 U 54/14).

9. Juni 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.