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Wasserzähler: Wie Sie den Verbrauch Ihrer Mieter ermitteln

In einem Punkt hat der Bundesgerichtshof (BGH) nun für Klarheit gesorgt:

Als Vermieter dürfen Sie den Wasserverbrauch von Wohneinheiten so ermitteln, dass Sie den mit einem Zwischenzähler gemessenen Verbrauch eines gewerblichen Mieters vom Gesamtverbrauch laut Hauptwasserzähler abziehen.

Diese sogenannte Differenzmethode ist zulässig (BGH, Urteil v. 25.11.09, Az. VIII ZR 69/09).

Oft sind Wasserzähler nicht für alle Wohnungen vorhanden

Im Urteilsfall hatte der Vermieter den Wasserverbrauch der Gewerbeeinheit mit einem Zwischenzähler erfasst. Den auf die Wohnungen umzulegenden Wasserverbrauch ermittelte er, indem er den mit dem Zwischenzähler gemessenen Verbrauch der Gewerbeeinheit vom Gesamtverbrauch laut Hauptwasserzähler abzog.

Diese Vorgehensweise wählte er, da für die Wohnungen keine Zwischenzähler vorhanden waren. Die Verteilung unter den Wohnungen nahm er sodann entsprechend den Mietverträgen nach der Wohnfläche vor.

Der BGH befand, dass der Vermieter den Wasserverbrauch für die Wohnungen damit so erfasst und berechnet hatte.

Die Richter stellten klar: Bei der Abrechnung von Wasserkosten müssen verschiedene Nutzergruppen nicht durch jeweils gesonderte Zähler erfasst werden.


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Mit dem Vorwegabzug für den gewerblichen Mieter trägt der Vermieter dem unterschiedlichen Verbrauch in der Gewerbeeinheit einerseits und den Wohneinheiten andererseits ausreichend Rechnung.

Eine genauere Verbrauchserfassung ist nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) nämlich nicht vorgeschrieben.

Unklare Kostenverteilung bei Mehrverbrauch des Gewerbes

In der Regel verbraucht eine Gewerbeeinheit mehr Betriebskosten als eine Wohnung. Sei es, dass eine höhere Gebäudeversicherung zu zahlen, der Wasserverbrauch höher ist oder es zu einem höheren Verbrauch an Allgemeinstrom kommt.

Viele Vermieter sind verunsichert, wenn es darum geht, die Betriebskostenabrechnung für ein gemischt genutztes Gebäude zu erstellen.

Oft ist nämlich unklar, wie die Kosten verteilt werden müssen, um einem eventuellen Mehrverbrauch des Gewerbes Rechnung zu tragen.

Denn eines ist klar: Würden Sie einen eventuellen Mehrverbrauch Ihrer Gewerbeeinheiten zu Lasten Ihrer Wohnungsmieter umlegen, würde das zwangsläufig zu Ärger führen.

Beachten Sie den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit

In Anbetracht der ständig steigenden Nebenkosten ist es immer erfreulich, wenn Sie einmal die Möglichkeit haben, diese zu senken.

Als Vermieter müssen Sie nämlich immer den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit und damit ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behalten. Daher kann es aus Kostengründen durchaus erforderlich werden, vorhandene Wasserzähler gegen günstigere auszutauschen.

Austausch bei Änderung des technischen Standards

Zu diesem Thema hat nun der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden: Sie können den Austausch der Wasserzähler von Ihrem Wasserversorger verlangen, wenn sich der technische Standard wesentlich ändert und Sie ein beachtenswertes Interesse an dem Austausch haben (BGH, Urteil v. 21.04.10, VIII ZR 97/09).

Im konkreten Fall hatte eine Eigentümergemeinschaft von dem Wasserversorgungsunternehmen verlangt, einen vorhandenen Wasserzähler der Größe Qn 6 gegen einen kleineren auszutauschen. Der kleinere Wasserzähler war sowohl im Grund- als auch im Servicepreis für Schmutzwasser erheblich preiswerter.

Das Versorgungsunternehmen verweigerte den Austausch, da es dadurch zu Beeinträchtigungen der Versorgung kommen könne.

Der BGH gab den Eigentümern recht: Wenn sich der technische Standard, der die Auswahl der Messgeräte beeinflusst, in einem wesentlichen Maß ändert und beachtenswerte Interessen des Kunden geltend gemacht werden, ist ein Austausch der Zähler erforderlich.

Auch Ihr Interesse, die Kostenbelastung zu senken, zählt

Ein solches Interesse ist hier gegeben, da der Grund- und Servicepreis des Wasserversorgers und damit die Kostenbelastung des Kunden von der Größe des Wasserzählers abhängen.

Der BGH hat den Rechtsstreit an das Landgericht zurückverwiesen, damit dieses feststellen kann, ob der kleinere Wasserzähler Qn 2,5 in der Wohnanlage dem Stand der Technik entspricht.

Scheuen Sie sich also nicht, von Ihrem Wasserversorger den Einbau eines günstigeren Wasserzählers zu verlangen. Sie haben dabei höchstrichterliche Unterstützung.

8. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.