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WEG 2015: 4 wichtige Verwalterrechte und -pflichten

Für die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist es besonders wichtig die Rechte und Pflichten des Verwalters zu kennen. Die 4 wichtigsten Urteile für 2015 sind hier zusammengefasst.

1.   Verwalterrecht: Vor Zustimmung zur Veräußerung darf Verwalter die Bonität eines Erwerbers prüfen

Dass ein Verwalter vor Erteilung seiner erforderlichen Zustimmung zur Veräußerung einer Eigentumswohnung die Bonität eines Erwerbers prüfen darf, stellte das Landgericht Köln im September 2014 klar. Dass gilt insbesondere dann, wenn in der Wohneigentumsanlage eine kostspielige Sanierung ansteht.

Ein WEG Eigentümer beabsichtigte seine Eigentumswohnung zu verkaufen. Laut Teilungserklärung musste der Verwalter zu jedem Verkauf einer Eigentumswohnung in der Wohneigentumsanlage seine Zustimmung erteilen.

Zu diesem Zeitpunkt war absehbar, dass demnächst eine notwendige Sanierung mit Kosten in Millionenhöhe anstand, deren Kosten auf die einzelnen Wohnungseigentümer umzulegen waren. Der Verwalter wollte deshalb nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages Erkundigungen über die Bonität des Käufers einholen.

Verwalter verweigerte seine Zustimmung

Er forderte den Käufer zu Vorlage von entsprechenden Unterlagen auf um insbesondere eine SCHUFA-Auskunft einzuholen. Da er keine befriedigenden Auskünfte erhielt, verweigerte der Verwalter die Zustimmung. Der verkaufende Wohnungseigentümer reichte gegen den Verwalter eine Klage auf Zustimmung zur Veräußerung ein.

Ohne Erfolg! Das Landgericht Köln entschied, dass der Verwalter nicht zur Zustimmung verpflichtet war.

Der Verwalter war auf Grundlage der Teilungserklärung berechtigt, seine Zustimmung zur Veräußerung der Eigentumswohnung zu gewähren oder zu versagen. Wegen der anstehenden millionenschweren Sanierungsmaßnahme war der Verwalter zudem berechtigt, die Zahlungsfähigkeit von potentiellen neuen Wohnungseigentümern vor Gewährung des Zutritts in die Gemeinschaft zu prüfen.

Ein verkaufender Wohnungseigentümer muss alles ihm Zumutbare tun, um einem Verwalter seine Prüfung zu erleichtern und potentielle neue Wohnungseigentümer zur vollständigen Selbstauskunft zu veranlassen (LG Köln, Beschluss v. 08.09.14, Az. 29 T 96/14).

2.   Verwalterpflicht: Verwalter muss Ursache von Schimmel im Sondereigentum prüfen

Ein Verwalter muss bei im Sondereigentum auftretenden Schimmel und Feuchtigkeit die Ursache prüfen, wenn diese nicht eindeutig im Gemeinschaftseigentum liegt. Das entschied das Amtsgericht Hamburg-Blankenese im Januar 2014.


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Ein Wohnungseigentümer hatte in seiner Eigentumswohnung an Bestandteilen, die dem Sondereigentum zuzuordnen sind, Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden festgestellt. Auf einer Eigentümerversammlung wollte er einen Beschluss zu seinen Gunsten herbeiführen, dass die Eigentümergemeinschaft die noch nicht näher belegten Kosten für die Schimmelsanierung und für die Beauftragung eines Sachverständigengutachtens übernimmt.

Dies wurde jedoch durch die Mehrheit der Wohnungseigentümer abgelehnt. Der betroffene Wohnungseigentümer erhob Anfechtungsklage gegen diesen Negativbeschluss mit dem Ziel, dass die Eigentümergemeinschaft gerichtlich zur Zahlung der Sanierungskosten verpflichtet würde.

Schäden im Sondereigentum: betroffener Eigentümer haftet

Ohne Erfolg! Eine Anfechtung der Negativbeschlüsse war nicht erforderlich, da die Negativbeschlüsse keine Sperrwirkung entfalten. Zudem ist eine Eigentümergemeinschaft nicht verpflichtet, per Beschluss Kosten für eine Instandsetzung oder Sanierung zu genehmigen, wenn keine Kostenaufstellungen oder Rechnungen vorgelegt werden.

Zwar ist ein Hausverwalter zur Nachprüfung verpflichtet wenn in einer Eigentumswohnung bzw. Sondereigentum Feuchtigkeits- und Schimmelschäden festgestellt werden. Dies gilt nur dann nicht, wenn die Ursache eindeutig in Bestandteilen des Gemeinschaftseigentums ihren Ursprung hat.

Der Verwalter durfte sich jedoch im entschiedenen Rechtsstreit auf die Aussage eines Maurermeisters verlassen und war zur weiteren Nachprüfung nicht verpflichtet. Zudem gilt: Für Schäden an Bestandteilen die im Sondereigentum stehen, haftet der betroffene Wohnungseigentümer bzw. Sondereigentümer in der Regel selbst.

Das gilt auch dann, wenn die eigentliche Schadensursache ihren Ursprung im Gemeinschaftseigentum hat, die Mitglieder der Gemeinschaft hierfür aber nicht verantwortlich sind (AG Hamburg-Blankenese, Urteil v. 08.01.14, Az. 539 C 17/13).

3.   Verwalterrecht: Verwalter darf Rechtsanwalt mit Gemeinschaftsgeldern bezahlen

Ein Hausverwalter darf einen Rechtsanwalt mit Gemeinschaftsgeldern bezahlen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Oktober 2014. Hat ein Verwalter für eine Anfechtungsklage einen Rechtsanwalt beauftragt, darf er diesen mit Gemeinschaftsgeldern bezahlen. Das setzt aber voraus, dass im durch die WEG genehmigten Wirtschaftsplan Geldbeträge hierfür vorgesehen wurden oder der Verwalter ausdrücklich dazu ermächtigt wurde.

Eine Eigentümergemeinschaft beklagte eine Anfechtungsklage gegen einen ihrer Beschlüsse. In einer Eigentümerversammlung war ein Wirtschaftsplan beschlossen worden, in dem eine Rechtsanwaltsvergütung i.H.v. 7.000 € vorgesehen war und entsprechend der Miteigentumsanteile auf die Wohnungseigentümer umgelegt werden sollte.

Mehrere Eigentümer waren der Ansicht, dass fällige Anwaltskosten nicht mit Geldern der Gemeinschaft bezahlt werden dürfen und reichten eine Anfechtungsklage gegen den mehrheitlich beschlossenen Wirtschaftsplan ein.

Rechtsanwaltsgebühren dürfen im Wirtschaftsplan enthalten sein

Der BGH entschied in letzter Instanz, dass die Aufführung der Rechtsanwaltsgebühren im Wirtschaftsplan ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach. Eigentümergemeinschaften sind berechtigt, im Wirtschaftsplan Geldbeträge für sie vertretende Rechtsanwälte vorzusehen.

Die Rechtsanwaltsgebühren für ein Gerichtsverfahren der Gemeinschaft gehören zwar nicht zu den Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Eine Eigentümergemeinschaft kann den Ausgleich von Rechtsanwaltsgebühren aber zu einer Angelegenheit der Gemeinschaft machen.

Von der Eigentümergemeinschaft bereit gestellte Geldbeträge sollen einen Verwalter in die Lage versetzen, seine ihm kraft Gesetzes obliegenden Aufgaben zu erfüllen. Hierzu gehört auch, einen Rechtsanwalt mit der Verteidigung der Wohnungseigentümer gegen eine Anfechtungsklage zu beauftragen (BGH, Urteil v. 17.10.14, Az. V ZR 26/14).

4.   Verwalterrecht: Ehemaliger Verwalter hat Recht auf Herausgabe der Unterlagen

Eine Eigentümergemeinschaft muss ihrem ehemaligen Verwalter bereits an sie herausgegebene Verwaltungsunterlagen zur Verfügung stellen, wenn dieser noch eine Jahresabrechnung erstellen muss. Geschieht dies nicht, ist der Verwalter zur Erstellung der Jahresabrechnung nicht verpflichtet. Auch Schadensersatzansprüche der Gemeinschaft bestehen dann nicht. Dies entschied das Amtsgericht München im April 2014.

Eine Eigentümergemeinschaft hatte ihren ehemaligen Verwalter auf Schadensersatz verklagt. Der Verwalter hatte für die Zeit vor seiner Abberufung noch eine Jahresabrechnung erstellt, die zunächst mehrheitlich genehmigt wurde. Ein Wohnungseigentümer reichte jedoch erfolgreich gegen den Genehmigungsbeschluss über die Jahresabrechnung eine Anfechtungsklage ein. Die Jahresabrechnung wurde vom Gericht für rechtswidrig erklärt.

Die Gemeinschaft forderte den Verwalter nun auf eine neue Abrechnung zu erstellen. Dieser war hierzu jedoch nicht in der Lage, weil er bereits die hierzu erforderlichen Verwaltungsunterlagen an die Gemeinschaft herausgegeben hatte. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ließ nun die Abrechnung von einem anderen Verwalter erstellen und verklagte den ehemaligen Verwalter auf Ersatz der hierfür aufgewendeten Kosten.

Jahresabrechnung ohne Unterlagen nicht möglich

Ohne Erfolg! Der frühere Verwalter war nicht zur Erstellung der letzten Jahresabrechnung seiner Amtszeit verpflichtet, weil die Eigentümergemeinschaft ihm nicht die hierzu erforderlichen Unterlagen zur Verfügung stellte.

Die Eigentümergemeinschaft hätte ihm aber anbieten müssen, die Verwaltungsunterlagen zur Neuerstellung der Jahresabrechnung zur Verfügung zu stellen. Der ehemalige Verwalter war auch nicht verpflichtet, sich Sicherheitskopien der früher in seinem Besitz befindlichen Unterlagen anzufertigen (AG München, Urteil v. 29.04.14, Az. 484 C 32553/12).

6. Februar 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.