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WEG 2015: Jahresabrechnung muss nachvollziehbar und verständlich sein

Für die Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Jahresabrechnung besonders wichtig. Denn sie ist ein entscheidender Faktor zur Ermittlung der Beitragshöhe der einzelnen WEG-Mitglieder.

Dass eine Jahresabrechnung, im Gegensatz zu einem Wirtschaftsplan, die tatsächlichen  Einnahmen und Ausgaben einer Eigentümergemeinschaft sowie die gebildeten Rücklagen nachvollziehbar und verständlich ausweisen muss, stellte das Landgericht Berlin im Februar des Jahres 2014 klar.

Die Jahresabrechnung muss für einen Wohnungseigentümer ohne die Hinzuziehung eines Fachmanns verständlich sein. Das bedeutet, dass eine Jahresabrechnung, die erst nach der Lektüre einer ein DIN A4-Seite langen Erläuterung verständlich ist, nicht ordnungsgemäß erstellt wurde.

Der Fall: Jahresabrechnung der WEG wegen Unverständlichkeit angefochten

Ein Wohnungseigentümer hatte die mehrheitlich beschlossene Jahresabrechnung seiner Eigentümergemeinschaft angefochten, weil diese für ihn in sich nicht verständlich war. Ganz im Gegenteil: Es musste eine DIN A4-Seite lange Erläuterung des Verwalters zu Rate gezogen werden.


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Die Anfechtung wurde mit Erfolg gekrönt. Die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf eines Kalenderjahres eine Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben zu erstellen.

Dazu hat die Verwaltung eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die zudem auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthält.

Tatsächliche Einnahmen und Kosten müssen ausgewiesen sein

Sie muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne die Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein. Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung nur, wenn sie, anders als der Wirtschaftsplan, nicht nur die geschuldeten Zahlungen und die vorgesehenen Ausgaben, sondern eben auch die tatsächlichen Einnahmen und Kosten ausweist. 

Die Darstellung der Jahresabrechnung muss die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, die Vermögenslage der Eigentümergemeinschaft zu erfassen und auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen.

Jahresabrechnung als Grundlage für die Ermittlung der Beitragshöhe

Die Wohnungseigentümer müssen nachvollziehen können, was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist, insbesondere ob sie entsprechend den Vorgaben des Wirtschaftsplans eingesetzt worden sind. Die Jahresabrechnung ist nicht zuletzt die Grundlage für die Festlegung der endgültigen Höhe der Beiträge.

Diesem Maßstab genügte die angefochtene Jahresgesamtabrechnung nicht. Denn die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft mussten eine DIN A4-Seite mit einem erklärenden Rechenweg durchlesen und nachvollziehen, um die Abrechnung überhaupt verstehen zu können.

Jahresabrechnung nicht ordnungsgemäß: denn Kostenumlegung nicht nachvollziehbar

In einem derartigen Fall kann von Übersichtlichkeit ebenso wenig die Rede sein, wie von Transparenz. Eine Überprüfung der Abrechnung war allenfalls durch der Buchhaltung kundige Wohnungseigentümer möglich.

Somit war die Jahresabrechnung nicht ordnungsgemäß, weil durchschnittliche WEG-Mitglieder nicht mit Sicherheit annehmen konnten, dass die Umlegung der Kosten auf die einzelnen Eigentümer auch rechtmäßig erfolgt war (LG Berlin, Urteil v. 28.02.14, Az. 55 S 150/12 WEG).

3. Februar 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.