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WEG 2015: Umgang mit Verwalter nach einer Pflichtverletzung

Für WEG-Mitglieder ist die Frage nach dem Umgang mit dem Verwalter – nachdem er eine Pflichtverletzung begangen hat – nicht immer ganz einfach. 2 Urteile erleichtern die Beantwortung der Frage für 2015.

1.   Urteil: Nach erheblicher Pflichtverletzung darf ein Verwalter nicht wieder gewählt werden

Eine Wiederwahl des Verwalters widerspricht dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn dieser trotz nachgewiesener Pflichtverletzungen per Mehrheitsbeschluss wieder bestellt wird, entschied das Landgericht in Frankfurt a. M. im März 2014.

Hat ein Verwalter Pflichtverletzungen begangen, die die Gemeinschaft finanziell erheblich geschädigt haben, widerspricht seine Wiederbestellung ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die Mehrheit einer Eigentümergemeinschaft hatte den bisherigen Verwalter für eine weitere Amtszeit wieder gewählt. Eine Minderheit der Mitglieder der Gemeinschaft hatte jedoch darauf hingewiesen, dass während der Amtszeit des Verwalters sich das Vermögen um über 70.000 € reduziert hatte.


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Der Verwalter hatte ein Fehlverhalten eingeräumt und eine persönliche Haftung in Aussicht gestellt. Aus diesem Grund reichte mindestens ein Wohnungseigentümer gegen die Wiederbestellung des Verwalters eine Anfechtungsklage ein.

Wiederwahl des Verwalters rechtswidrig

Mit Erfolg! Es lag ein wichtiger Grund vor, nach dem die Wiederwahl des Verwalters als rechtswidrig eingestuft werden konnte. Zwar haben Eigentümergemeinschaften bei der Wahl eines Verwalters einen weiten Ermessensspielraum. Auch wenn Gründe gegen die Wiederwahl eines Verwalters sprechen, kann eine Mehrheit von Wohnungseigentümern einen Verwalter dennoch in seinem Amt bestätigen.

Allerdings widerspricht die Wiederwahl eines Verwalters dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn diese Mehrheit aus objektiver Sicht gegen ihre eigenen Interessen handelt und massive Pflichtverletzungen des Verwalters toleriert. Der Verwalter hat eine erhebliche Verminderung der Instandhaltungsrücklage zu verantworten und damit erheblich gegen seine Pflichten als Verwalter verstoßen.

Ein Verwalter, der derartige Unregelmäßigkeiten zu verantworten hat, ist objektiv für sein Amt ungeeignet. Trotz der Ankündigung des Verwalters, den entstandenen Schaden auszugleichen, war die Wiederwahl nicht vertretbar (LG Frankfurt a. M., Urteil v. 20.03.14, Az. 2-13 S 165/13).

2.   Urteil: Verwalter darf nicht entlastet werden wenn Schadensersatz möglich ist

Die Entlastung eines Verwalters ist rechtswidrig, wenn mögliche Schadensersatzansprüche gegen ihn erkennbar in Betracht kommen. Dies entschied das Amtsgericht Zossen im Dezember 2013.

In einer Eigentümerversammlung war die Entlastung des Verwalters für das Jahr 2011 beschlossen worden. Die Gemeinschaft hatte zudem die Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2011 genehmigt. Die von dem Verwalter für 2011 ursprünglich erstellte Abrechnung enthielt Kosten die allein das Sondereigentum eines Mitgliedes der Gemeinschaft betrafen.

Zudem hatte der Verwalter Aufträge für Instandsetzungsarbeiten erteilt, die nicht von der Eigentümergemeinschaft genehmigt worden waren. Einer der WEG Eigentümer reichte eine Anfechtungsklage gegen die Entlastung des Verwalters ein. Er war der Ansicht, dass der Verwalter wegen möglicher Schadensersatzansprüche gegen ihn nicht entlastet werden durfte.

Das angerufene Gericht entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des anfechtenden Wohnungseigentümers. Die Entlastung des Verwalters für 2011 war rechtswidrig. Maßgeblich ist im Hinblick auf die Rechtmäßigkeit einer Entlastung, ob Schadenersatzansprüche gegen den Verwalter in Betracht kommen.

Schadensersatzansprüche gegen Verwalter möglich

Im entschiedenen Rechtsstreit, entsprach die Entlastung nicht dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung. Im Hinblick auf eine Rechnung über ausgeführte Dacharbeiten aus dem Jahr 2010, über die erst 2011 abgerechnet wurde, waren Ersatzansprüche gegen den Verwalter möglich. Mit Kosten für ein Sondereigentum hätte die Gemeinschaft nicht belastet werden dürfen.

Auch hinsichtlich von nicht durch die Gemeinschaft genehmigter Aufträge für Instandsetzungsarbeiten waren Ersatzansprüche gegen den Verwalter denkbar. Zudem hatte der Verwalter die Gemeinschaft mit Kosten für Arbeiten an einem Sondereigentum belastet (AG Zossen, Urteil v. 17.12.13, Az. 75 C 2/13).

6. Februar 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.