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WEG: Diese Pflicht haben Verwalter bei der Wasserschaden-Kontrolle

Das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek entschied im Februar 2015, dass ein Verwalter zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er trotz einer Sturmwetterlage ein schadhaftes Dach nicht kontrolliert. Da bereits Feuchtigkeitsschäden in einer Dachgeschosswohnung unter einem Flachdach aufgetreten waren, durfte sich der verklagte Verwalter nicht auf die Einschätzung des Mieters verlassen.

Wohnungseigentümer sollten wissen: Wenn ein Verwalter über keine besondere eigene Sachkunde verfügt, muss er aber mindestens die Mühe aufwenden, die ein verantwortungsvoll handelnder Eigenheimbesitzer aufwenden würde.

Ein solcher würde jedenfalls einen Blick auf das Dach werfen, um sich einen Eindruck zu verschaffen. Nur das Aufsuchen einer betroffenen Wohnung ist nicht ausreichend.

Der Fall: Keine Kontrolle der Feuchtigkeit an der Decke

Ein vermietender Wohnungseigentümer hatte den Verwalter der Wohneigentumsanlage auf Schadensersatz verklagt.

Der Mieter des Wohnungseigentümers hatte im Mai 2013 das Eindringen von Feuchtigkeit im Bereich des Flures neben bzw. oberhalb der Eingangstür in Form einer Wasserblase unter der Tapete gemeldet. Der Wohnungseigentümer drängte daraufhin beim verklagten Verwalter auf Überprüfung des Daches auf Undichtigkeiten.


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Tage darauf war die Wand in der Küche der Wohnung über dem Fliesenspiegel im Bereich des Herdes sowie die mit Holz verkleidete Küchendecke durchfeuchtet. Im Flur waren an der Decke und der Wand im Eingangsbereich die Tapeten durchfeuchtet und das Laminat durch Feuchtigkeit beschädigt. Im Bad waren die Tapeten des Schachts durchfeuchtet.

Der Verwalter berief sich darauf, dass er am nächsten Tag angerufen habe. Ihm sei durch den Mieter der Eigentumswohnung mitgeteilt worden, dass alles trocken sei, er bräuchte nicht zu kommen. Der Verwalter hatte deshalb zunächst keinen weiteren Handlungsbedarf gesehen.

Die Entscheidung des Gerichts: Verwalter muss Schadensersatz leisten

Das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek verurteilte den verklagten Verwalter zur Leistung von Schadensersatz i.H.v. mehreren 1.000,- €. Nach § 27 Absatz 1 Nr. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist ein Verwalter gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen.

Verletzt der Verwalter schuldhaft diese ihm selbst auferlegten Pflichten, haftet er den Wohnungseigentümern für den entstandenen Schaden aus § 280 Abs. 1 BGB. Das gilt auch für Schäden, die einem einzelnen Wohnungseigentümer an seinem Sondereigentum entstanden sind.

Darin besteht die Pflicht des Verwalters

Die Pflicht des Verwalters geht dahin, das gemeinschaftliche Eigentum regelmäßig insbesondere aufgrund von Mängelmeldungen der Eigentümer auf Baumängel zu überprüfen. Dementsprechend hatte der Verwalter der Meldung des Wohnungseigentümers nachzugehen, da danach Mängel im Gemeinschaftseigentum in Betracht kamen. Er hatte Feststellungen zu Art, Umfang und Ursache der Mängel einzuleiten, auch um zu klären, ob Eilmaßnahmen geboten waren.

Bei Durchfeuchtung liegt ein Mangel im Gemeinschaftseigentum immer nahe, beispielsweise eine Dach- oder Wandundichtigkeit oder ein Rohrschaden an Regen- oder sonst wasserführenden Leitungen innerhalb des Gemeinschaftseigentums. Eine schnelle Schadensvergrößerung ist erfahrungsgemäß in solche Fällen nicht ungewöhnlich, so dass die Pflicht zum sofortigen Handeln in der Regel geboten ist.

Der Verwalter durfte auch nicht davon ausgehen, dass es sich um einen falschen Alarm handelte, dass also ein Feuchtigkeitsproblem gar nicht bestanden hatte. Es war nämlich nicht anzunehmen, dass eine Wasserblase mit dem beschriebenen Erscheinungsbild harmlos ist.

Das regnerische und stürmische Wetter hielt an. Die Gefahr der Bildung von Wasseransammlungen auf dem Dach musste sehr nahe liegen. Eine sehr zeitnahe Kontrolle des Daches war zu veranlassen. Es war erforderlich, zumindest eine äußere Sichtprüfung vorzunehmen, um sich ein klareres zu verschaffen.

Denn, wenn ein Verwalter über keine besondere eigene Sachkunde verfügt, muss er aber mindestens die Mühe aufwenden, die ein verantwortungsvoll handelnder Eigenheimbesitzer aufgewendet hätte. Ein solcher hätte jedenfalls einen Blick auf das Dach geworfen, um sich einen Eindruck zu verschaffen.

Das Aufsuchen nur der betroffenen Wohnung war nicht ausreichend, da eine Ursache im Bereich des Gemeinschaftseigentums aufgrund der Örtlichkeit des Wassereintritts außerordentlich nahe lag (AG Hamburg-Wandsbek, Urteil v. 03.02.15, Az. 750 C 16/14).

9. November 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.