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WEG: Einzelheiten einer baulichen Veränderung müssen festgelegt werden

Bauliche Veränderungen werden im WEG Recht nicht gerade einfach gehandhabt. Zum Beispiel ist festgelegt, dass über jede bauliche Veränderung ein Beschluss in der Eigentümerversammlung gefasst werden muss. Und: Auch die wesentlichen Punkte über die Ausführung der baulichen Veränderung müssen darin festgelegt werden:

Denn: Dass die Mitglieder einer Wohneigentümergemeinschaft bei einer Entscheidung über eine bauliche Maßnahme die wesentlichen Punkte über die Ausführung selbst bestimmen müssen, entschied das Landgericht Berlin im Januar 2015.

Als Wohnungseigentümer muss man aus diesem Grund wissen, dass es unzulässig ist, die Bestimmung der genauen Ausführung dem Verwalter zu überlassen.

Der Fall: Mehrheitlicher Beschluss über die Ersetzung einer Mauer

Das war geschehen: Auf einer Eigentümerversammlung beschloss die Mehrheit der Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft, eine Mauer aus Klinkersteinen gänzlich durch eine Betonpalisadenmauer zu ersetzen.


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Den Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft sollten Betonpalisaden als Muster vorgelegt werden. Zur Finanzierung sollte eine Sonderumlage in Höhe von 19.000 € gebildet werden. Ein Wohnungseigentümer reichte gegen diesen Beschluss eine Anfechtungsklage ein.

Die Entscheidung des Gerichts: Beschluss war rechtswidrig

Und zwar mit Erfolg! Der Beschluss widersprach dem Gericht zufolge dem Grundsatz einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Der Beschluss war insgesamt zu unbestimmt. Betonpalisaden können in einem großen Variantenreichtum hergestellt werden. Dabei sind sie schon augenscheinlich in Form, Farbe und Höhe, Breite und Tiefe zu unterscheiden.

Von alldem war in dem Beschluss nicht die Rede. Lediglich ein fotografisches Muster einer Palisade war mit der Einladung versandt worden. Ein Muster sollte noch zur Entscheidung vorgelegt werden. Gleichwohl handelte es sich nicht lediglich um einen Beschluss über das „Ob“ einer neuen Mauer.

Das war falsche: Verwalter sollte über Einzelheiten bestimmen

Bildeten die fehlenden Angaben über die Gestaltung einen Mangel des Beschlusses, was seine Bestimmtheit anbelangte, so war er im Übrigen auch mangelhaft, weil die Eigentümer lediglich über das „Ob“ abstimmten und das „Wie“ durch den Verwalter bestimmt werden sollte.

Das entsprach nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Zum einen ist es Sache der Eigentümer, umfangreich und detailliert über das zu entscheiden, was gebaut werden soll.

Nur in Ausnahmefällen kann der Verwalter entscheiden

Das kann nur ausnahmsweise anders gehandhabt werden, wenn die Ermächtigung zu einem begrenzten und für die Eigentümer überschaubaren finanziellen Risiko führt und die grundsätzliche Verantwortlichkeit für den Beschluss solcher Maßnahmen bei der Eigentümergemeinschaft belassen wird.

Zum anderen war die geplante Verfahrensweise nicht einmal Beschlussinhalt geworden. Ein Verwalter soll bei Fragen, die den Zustand des Gemeinschaftseigentums betreffen, lediglich vorbereiten, informieren und organisieren, und nicht anstelle der Eigentümer entscheiden (LG Berlin, Urteil v. 20.01.15, Az. 55 S 130/14).

23. September 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.