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WEG: Generalvollmacht für Verwalter ist unzulässig

Als Wohnungseigentümer sollte man wissen, dass eine allumfassende Vollmacht zur Vertretung sämtlicher Wohnungseigentümer in einer Teilungserklärung wegen Verstoß gegen unabänderliche Grundsätze des Wohnungseigentumsrechts rechtswidrig ist. Dies bestätigte zuletzt das Oberlandesgericht Frankfurt im November 2014.

Der Fall: Änderung der Teilungserklärung

Ein Verwalter hatte beim zuständigen Grundbuchamt die Eintragung einer Änderung der Teilungserklärung der von ihm verwalteten Eigentümergemeinschaft beantragt.

Fortan sollten die Kosten für Instandhaltung, Reparatur und Erneuerung der Fenster, die sich im Gemeinschaftseigentum befinden, vom jeweiligen Sondereigentümer der angrenzenden Eigentumswohnung selbst getragen werden.

Laut der Teilungserklärung war der Verwalter „über die gesetzlichen Aufgaben und Befugnisse hinaus ermächtigt, die Wohnungseigentümer (alle, mehrere oder den Einzelnen) in allen Angelegenheiten gerichtlich und außergerichtlich zu vertreten, die mit dem Wohnungseigentum zusammenhängen (-) insbesondere (-) Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander treffen und demgemäß den Inhalt des Sondereigentums zu verändern und entsprechende Grundbucheintragungen zu bewilligen und zu beantragen.“


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Das Grundbuchamt verweigerte jedoch die Umschreibung des Grundbuches. Die Eintragung der Änderung bzw. Ergänzung des Inhaltes des Sondereigentums konnte nach Ansicht des zuständigen Sachbearbeiters nur auf Antrag und Bewilligung aller Wohnungs- und Teileigentümer in öffentlich beglaubigter Form erfolgen. Ein Mehrheitsbeschluss genüge auch nicht. Gegen die Entscheidung des Grundbuchamtes wurde Beschwerde eingelegt.

Die Entscheidung des Gerichts – Generalvollmacht für Verwalter ist unzulässig

Das Oberlandesgericht Frankfurt als Beschwerdegericht wies darauf hin, dass die angestrebte Änderung der Teilungserklärung gemäß § 10 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) grundsätzlich der Vereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer und einer Eintragung im Grundbuch bedurfte. Zwar durfte für die Änderung einer Teilungserklärung durch die einzelnen Wohnungseigentümer eine Vollmacht erteilt werden.

Eine Bevollmächtigung der Hausverwaltung zur Änderung der Teilungserklärung konnte aber nicht aus der diesbezüglichen Passage der vorgelegten Teilungserklärung abgeleitet werden. Zwar können nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG die Wohnungseigentümer von den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit dort nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt ist.

Es ist aber in der Rechtsprechung anerkannt, dass solche Vereinbarungen von Wohnungseigentümern unwirksam sind, die mit den Grundprinzipien des Wohnungseigentumsrechts nicht vereinbar sind. Zu diesem Kernbereich der unabänderlichen Grundsätze des Wohnungseigentumsrechts gehört die im Wohnungseigentumsgesetz festgelegte Kompetenzverteilung zwischen Eigentümergemeinschaft, Verwalter und den einzelnen Wohnungseigentümern.

Allumfassende Vertretungsbefugnis führt zur Aufhebung der Kompetenzverteilung

Es ist zwar grundsätzlich möglich, in einer Teilungserklärung durch sogenannte Öffnungsklauseln zusätzliche Befugnisse zur Änderung der Teilungserklärung zu vereinbaren. Aber eine einem Verwalter erteilte allumfassende Vertretungsbefugnis, die sich ausdrücklich auf alle Angelegenheiten einer Eigentümergemeinschaft bezieht, führt zu einer vollständigen Aufhebung der Kompetenzverteilung zwischen der Eigentümergemeinschaft, den Wohnungseigentümern und dem Verwalter.

Damit ist eine vollständige Aushöhlung der Rechtsposition der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer verbunden.

Wäre eine solche Regelung in einer Teilungserklärung rechtswirksam, würde einem Verwalter die Rechtsmacht eingeräumt, Inhalt und Umfang der Rechte der einzelnen Wohnungseigentümer bis hin zu einer vollständigen Entziehung umzugestalten.

Eine derartige mit einer vollständigen Entmachtung der Gemeinschaft oder der einzelnen Wohnungseigentümer verbundene Generalvollmacht zu Gunsten eines Verwalters verstößt deshalb eindeutig gegen die unabänderlichen Grundprinzipien des Wohnungseigentumsrechts. Eine solche Vollmacht ist deshalb rechtswidrig und unwirksam (OLG Frankfurt, Beschluss v. 03.11.14, Az. 20 W 241/14).

30. April 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.