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WEG: In Mehrhausanlage kann getrennte Instandhaltungsrücklage gebildet werden

In einer Wohnungseigentumsanlage sollte immer auch eine gewisse Instandhaltungsrücklage gebildet werden. Denn im Laufe der Jahre ist es auch immer wieder nötig, Instandhaltungen durchzuführen. Was als angemessene Rücklage für solche Instandhaltungszwecke gilt, ist sogar im Gesetz festgeschrieben. Doch wie sollte am besten bei einer Mehrhausanlage mit der Rücklage umgegangen werden?

Der BGH hatte über genau diese Frage zu entscheiden: In Wohneigentumsanlagen, die aus mehreren Gebäuden bestehen, ist es zulässig und sinnvoll, getrennte Instandhaltungsrücklagen für die einzelnen Gebäude zu bilden. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im April des Jahres 2015.

Der Fall: Anklage wegen Zahlung des Beitrags zur Instandhaltungsrücklage

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte einige ihrer Mitglieder auf die Zahlung eines Beitrages zu einer einheitlichen Instandhaltungsrücklage verklagt.


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Die verklagten Eigentümer hatten dies verweigert, weil die Wohneigentumsanlage aus zwei Komplexen mit Wohngebäuden bestand. Laut der Gemeinschaftsordnung waren die verschiedenen Wohngebäude als selbständige Einheit anzusehen und dem entsprechend auch so zu behandeln.

Das sollte insbesondere für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums dieser Anlagen gelten. Laut Gemeinschaftsordnung sollte eine angemessene Instandhaltungsrücklage für das gemeinschaftliche Eigentum angesammelt werden. Eine Öffnungsklausel sah eine Änderung der Gemeinschaftsordnung mit einer 3/4-Mehrheit vor.

Beschluss: getrennte Rücklagen für die verschiedenen Gebäude

Auf einer Eigentümerversammlung im Dezember des Jahres 2004 hatten die Mitglieder der Gemeinschaft mehrheitlich per Beschluss für die Zukunft geregelt, dass die Instandhaltungsrücklagen für die verschiedenen Komplexe getrennt angesammelt werden sollten. In den nächsten Jahren wurden die Instandhaltungsrücklagen deshalb auch getrennt angespart.

In einer Eigentümerversammlung im Oktober des Jahres 2012 sollten die Instandhaltungsrücklagen wieder per Beschluss zusammengeführt werden, weil der Verwalter den Beschluss über die Trennung der Rücklagen für nichtig erachtete. Diesen Beschluss hielten die verklagten Wohnungseigentümer jedoch wiederum für rechtswidrig.

Die Entscheidung des Gerichts: einheitliche Instandhaltungsrücklage war rechtswidrig

Der BGH entschied, dass der Beschluss über eine einheitliche Instandhaltungsrücklage für alle Wohngebäude der Eigentümergemeinschaft gegen die Gemeinschaftsordnung verstieß und deshalb tatsächlich rechtswidrig war. Laut Gemeinschaftsordnung waren für die jeweiligen Komplexe getrennte Instandhaltungsrücklagen zu bilden.

Ursprünglich war zwar einmal vorgesehen, eine einheitliche Instandhaltungsrücklage für die Wohngebäude zu bilden. Diese Regelung war aber durch den Beschluss im Dezember 2004 abgeändert worden. Bei Mehrhausanlagen ist es sinnvoll und rechtlich zulässig getrennte Instandhaltungsrücklagen zu bilden; erst recht wenn die Gemeinschaftsordnung dies vorsieht.

Gemeinschaftsordnung gebot getrennte Rücklagen – Beschluss über Zusammenführung somit rechtswidrig

Im entschiedenen Rechtsstreit handelte es sich um eine solche Mehrhausanlage. Da die 2004 per Beschluss abgeänderte Gemeinschaftsordnung getrennte Instandhaltungsrücklagen vorsah, war der angefochtene Beschluss über die Zusammenführung der getrennten Instandhaltungsrücklagen rechtswidrig (BGH, Urteil v. 17.04.15, Az. V ZR 12/14).

28. August 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.