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WEG kann Fertigstellung von Arbeiten fordern – Beschluss muss bestimmt sein

Eine Eigentümergemeinschaft kann Ansprüche einzelner Eigentümer auf Fertigstellung von Arbeiten an sich ziehen. Das bestätigte auch das Amtsgericht Dortmund im August des Jahres 2014. Der Beschluss muss allerdings hinreichend bestimmt sein, entschied das Gericht.

Der Fall: Kaufvertrag von Voreigentümerin nicht eingehalten

Eine Wohneigentumsanlage, ein Dreifamilienhaus aus den fünfziger Jahren, war im Jahr 2012 in Wohnungseigentum aufgeteilt worden.

Als die Wohnungseigentümer ihre Eigentumswohnungen kauften, war in den Kaufverträgen vereinbart worden, dass die Voreigentümerin des Gebäudes das Dach neu eindeckt sowie Schäden an den Be- und Entwässerungsleitungen der Wohnungen im Erdgeschoss und Dachgeschoss auf eigene Kosten beseitigen lässt. Die Arbeiten sind dann aber seit längerer Zeit eingestellt worden.

Beweisverfahren sollte durchgeführt werden

Die WEG Eigentümer wollten deshalb ihre Ansprüche geltend machen und auch ein selbstständiges Beweisverfahren durchführen.


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Der Hausverwalter hatte aus diesem Grund zu einer Eigentümerversammlung eingeladen. Im Verlauf der Versammlung wurde folgender Beschluss gefasst und vom Verwalter als Versammlungsleiter verkündet:

„Zur Herstellung des Gemeinschaftseigentums werden rechtliche Schritte gegen den Bauträger eingeleitet. Gegen den Verkäufer soll gerichtlich vorgegangen werden.“

Ist der Beschluss wegen Ungenauigkeit rechtswidrig?

Ein Wohnungseigentümer war der Ansicht, dass dieser Beschluss rechtswidrig ist. Der Beschluss sei völlig unbestimmt und deshalb unwirksam, weil nur den einzelnen Wohnungseigentümern Gewährleistungsansprüche zustünden. Beim zuständigen Gericht wurde deshalb eine Anfechtungsklage eingereicht.

Das Amtsgericht Dortmund entschied, dass der Beschluss tatsächlich nicht hinreichend bestimmt war. Grundsätzlich können im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der einzelnen Wohnungseigentümer aus ihren Kaufverträgen, die nicht ihrer Natur nach gemeinschaftsbezogen sind, durch Mehrheitsbeschluss auf die rechtsfähige Eigentümergemeinschaft übertragen werden.

Anfechtungsklage erfolgreich: Beschluss nicht hinreichend bestimmt

Aus dem angefochtenen Beschluss war aber nicht ersichtlich, wer überhaupt gegen wen welche Ansprüche geltend machen sollte.

Aus dem Beschluss ergab sich auch nicht eindeutig, dass die Ansprüche durch die Eigentümergemeinschaft geltend gemacht werden sollten. Zudem ergab sich aus dem Beschluss nicht, um welche Ansprüche es überhaupt geht. Sollten Ansprüche aus den Kaufverträgen geltend gemacht werden oder Ansprüche aus der Teilungserklärung oder sonstige Ansprüche?

Sperrwirkung: Geltendmachung von Individualansprüchen durch einzelne Eigentümer

Wegen der Bedeutung des Beschlusses musste sich der Umfang der übertragenen Ansprüche aus ihm deutlich ergeben. Denn ein solcher Beschluss, mit dem eine Eigentümergemeinschaft Ansprüche an sich zieht, hat auch Sperrwirkung bezüglich der Geltendmachung von Individualansprüchen durch einzelne Eigentümer.

Deshalb musste klar sein, welche Ansprüche von wem die Gemeinschaft an sich gezogen hat. Diesen Anforderungen wurde der angefochtene Beschluss nicht gerecht (AG Dortmund, Urteil v. 26.08.14, Az. 512 C 13/14).

16. Februar 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.