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WEG: Nachträgliche Anbringung von Balkon ist keine Instandsetzungsmaßnahme

In der WEG gestaltet sich die Unterscheidung zwischen einem Gewährleistungs- und Instandhaltungsanspruch für die einzelnen Wohnungseigentümer schwierig. Dass der Anspruch als Wohnungseigentümer auf eine ordnungsmäßige Verwaltung zwar grundsätzlich unverjährbar ist, bescheinigte das Amtsgericht Wetzlar per Urteil im Dezember 2013.

Allerdings ist der Anspruch auf Beseitigung eines Baumangels einer Wohneigentumsanlage ein verjährbarer Gewährleistungs- und nicht ein Instandsetzungsanspruch. Die Verjährung beginnt, wenn ein Wohnungseigentümer erkennen musste, dass beispielsweise ein baulich geplanter Balkon nicht vorhanden ist.

Der Fall: Forderung des nachträglichen Anbaus eines Balkons

Ein Wohnungseigentümer wollte erreichen, dass seine Eigentümergemeinschaft einen an seiner Eigentumswohnung fehlenden Balkon nachträglich anbaut. Zum Zeitpunkt des Umbaus der Wohneigentumsanlage von einem Hotelgebäude in ein Mehrfamilienwohnhaus mit neun Eigentumswohnungen, wurden die meisten Wohnungen planmäßig mit Balkonen ausgestattet.

Bei der Eigentumswohnung des betroffenen Wohnungseigentümers wurde dies jedoch versehentlich unterlassen.


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Deshalb forderte dieser, wie auch schon der Voreigentümer, die übrigen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft auf, dem nachträglichen Anbau eines Balkons an seine Eigentumswohnung zuzustimmen. In einer anschließenden Eigentümerversammlung lehnten die übrigen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft dies jedoch per Beschluss ab.

Anfechtungsklage – ist Beschluss unrechtmäßig?

Der betroffene Wohnungseigentümer vertrat jedoch nach wie vor die Ansicht, dass er einen Anspruch auf nachträgliche Herstellung des ursprünglich geplanten Zustandes habe. Denn entgegen der Bauplanung war der Balkon bislang nicht angebracht worden.

Der Wohnungseigentümer reichte deshalb eine Anfechtungsklage gegen den ablehnenden Beschluss ein. Die übrigen Wohnungseigentümer waren jedoch der Ansicht, dass der Anspruch inzwischen verjährt sei.

Die Entscheidung des Gerichts: Anspruch auf Anbau war bereits verjährt

Zu Recht! Die Klage hatte in der Sache keinen Erfolg. Ein etwaiger Sanierungsanspruch des klagenden Wohnungseigentümers gemäß § 21 Abs. 3 und 5 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) war bereits verjährt.

Entgegen der Ansicht des klagenden Wohnungseigentümers unterlag der von ihm geltend gemachte Instandsetzungs- bzw. Sanierungsanspruch der Verjährung. Zwar ist ein Anspruch eines Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung grundsätzlich unverjährbar. Denn wenn eine Maßnahme im Interesse einer ordnungsmäßigen Verwaltung notwendig ist, ist in der Regel ihre ständige Durchführung erforderlich.

Das Gemeinschaftseigentum muss auch dann noch gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG instandgesetzt werden, wenn die Instandsetzungsbedürftigkeit schon länger als drei Jahre besteht.

Eine solche stets neu entstehende Dauerverpflichtung kann nicht verjähren. Denn der einzelne Wohnungseigentümer will mit der Durchsetzung seines Anspruchs gemäß § 21 Abs. 4 WEG eine ordnungsgemäße Verwaltung für die Zukunft sicherstellen.

Beseitigung eines baulichen Ausführungsmangels – Anspruch unterliegt der Regelverjährung

Bei der plangemäßen Anbringung eines Balkons an einer Eigentumswohnung geht es allerdings nicht um die Beseitigung eines Mangels am Gemeinschaftseigentum und damit die Durchsetzung eines Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung. Es geht vielmehr um die Beseitigung eines baulichen Ausführungsmangels. Ein darauf gerichteter Anspruch unterliegt aber der dreijährigen Regelverjährung.

Der klagende Wohnungseigentümer hätte seine Klage bereits vor Jahren einreichen müssen. Er hatte sich die Kenntnis von den fehlerhaft ausgeführten Bauplänen bereits vor langer Zeit verschafft. Denn er hatte bereits vor Jahren im Rahmen einer Spitzbodensanierung Einsicht in die Planungsunterlagen genommen (AG Wetzlar, Urteil v. 19.12.13, Az. 38 C 951/13).

20. Juli 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.