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WEG: Neutralität des Verwalters muss gesichert sein

Die Auswahl des richtigen Verwalters gestaltet sich nicht immer einfach. Eines ist jedoch klar: Die Bestellung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft ist mit dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung nicht vereinbar, wenn sie objektiv nicht vertretbar erscheint.

Das ist der Fall, wenn die Wohnungseigentümer berechtigte Zweifel an der Neutralität des Verwalters haben können. Eine „Probezeit“ von einem Jahr ist deshalb nicht zulässig, wenn erhebliche Zweifel an der Neutralität und Eignung des Verwalters bestehen. Dies entschied das Landgericht Hamburg im November 2015.

Der Fall: Wahl des Verwalters

In einer Eigentümerversammlung einer Wohnungseigentümergemeinschaft war die Tochter eines Mehrheitseigentümers zur Verwalterin gewählt worden. Einer der Wohnungseigentümer reichte gegen diesen Beschluss eine Anfechtungsklage ein.

Mit Erfolg! Das Gericht verwies auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) zur sofortigen Abberufung eines Verwalters aus wichtigem Grund gegen den Willen der Mehrheit der Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft.

Tätigkeit der Verwaltung muss dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen

Alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft haben gemäß § 21 Abs. 3 und 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) einen Anspruch darauf, dass die Tätigkeit der Verwaltung dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (BGH, Urteil v. 22.06.12, Az. V ZR 190/11; Urteil v. 10.06.11, Az. V ZR 146/10). Daran fehlt es, wenn ein wichtiger Grund gegen die Bestellung eines Verwalters spricht (BGH, Urteil v. 22.06.12, Az. V ZR 190/11) und deshalb ein Grund für die Abberufung des Verwalters vorliegt.


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Allerdings sind die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft dann noch nicht verpflichtet, ihren Verwalter abzuberufen. Einen entsprechenden Beurteilungsspielraum haben Wohnungseigentümer auch bei der Bestellung eines Verwalters. Bei der Entscheidung der Mehrheit, müssen aber auch die Interessen der Minderheit berücksichtigt werden. Das gilt insbesondere, wenn die Mehrheit offensichtlich gegen ihre eigenen Interessen handelt.

Qualifikation eines Hausverwalters ist nicht vorgeschrieben

Die Bestellung eines Verwalters widerspricht dem Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung dann, wenn dessen Wahl objektiv nicht vertretbar ist (BGH, Urteil v. 22.06.12, Az. V ZR 190/11). Im entschiedenen Rechtsstreit war das für die Tätigkeit des Verwalters erforderliche Vertrauensverhältnis zu allen Wohnungseigentümern fraglich.

Bei der Verwalterin handelte es sich um die Tochter eines Mehrheitseigentümers, so dass deren Neutralität berechtigt angezweifelt werden konnte. Überdies bestanden auch Bedenken an der fachlichen Qualifikation der Verwalterin. Zwar ist gesetzlich keine bestimmte Qualifikation eines Hausverwalters vorgeschrieben. Aber die Tätigkeit eines Hausverwalters ist beispielsweise wegen seiner Verpflichtung zur Erstellung von Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen sehr komplex.

Neutralität des Verwalters muss gesichert sein

Die Tatsache, dass die gewählte Verwalterin lediglich für ein Jahr und nicht für den maximal zulässigen Bestellungszeitraum von fünf Jahren tätig sein sollte, änderte nichts an der Entscheidung des Gerichts.

Da die gewählte Verwalterin über keinerlei Erfahrung als Hausverwalterin verfügte und Bedenken gegen ihre Neutralität bestanden, war eine einjährige „Probezeit“ nicht geeignet, die berechtigten Bedenken auszuräumen (LG Hamburg, Beschluss v. 05.11.15, Az. 318 S 81/15).

6. Mai 2016

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.