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WEG Recht: Alles rund um die Wahl des Verwaltungsbeirates

Einen Verwaltungsbereit selbst aufstellen? Sie wissen nicht genau, ob sich dieses Organ auch in Ihrem Falle lohnt, wie es zusammengesetzt sein muss, und wie er aufgelöst werden kann?

Erfahen Sie hier wertvolle Hinweise aus der Praxis und sehen sie selbst, ob und wie ein Verwaltungsbereit für Sie zur Option rentabler Immobilien werden kann.

Wahl eines Verwaltungsbeirats: Wann sie sinnvoll ist

Viele Wohnungseigentümer kennen überhaupt keinen Verwaltungsbeirat und vermissen ihn auch nicht. Insbesondere in kleineren Wohnungseigentumanlagen ist es Ihnen als Wohnungseigentümer leicht möglich, den Überblick über das zu behalten, was wirklich wichtig ist:

  • die Tätigkeit des Verwalters
  • die finanziellen Verhältnisse der Wohnungseigentum- Gemeinschaft
  • die Probleme der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums

Bei mittelgroßen und großen Anlagen empfiehlt es sich jedoch, einen Verwaltungsbeirat zu bestellen. Begehen Sie dabei aber nicht den in der Praxis verbreiteten Fehler, dem Verwaltungsbeirat Pflichten aufzubürden oder Rechte einzuräumen, die ihm nach dem Gesetz grundsätzlich nicht zufallen.

Der Verwaltungsbeirat ist weder der „Büttel der Wohnungseigentümer“ noch das „Mädchen für alles“ bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Achtung: Die Mitglieder des Verwaltungsbeirats sollten aber auch keine „Oberverwalter“ sein wollen. Andererseits darf der Verwaltungsbeirat dem Verwalter aber auch nicht als Alibi gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft dienen.

Wie sich der Beirat zusammensetzen kann

Die Frage, ob auch Nichteigentümer Mitglieder des Verwaltungsbeirats sein können, ist selbst unter den Gerichten umstritten: Das Bayerische Oberste Landesgericht vertritt die Auffassung, dass ein Nichteigentümer nur dann durch Mehrheitsbeschluss zum Verwaltungsbeirat gewählt werden kann, wenn die Gemeinschaftsordnung dies so vorsieht.


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Demgegenüber hat das Oberlandesgericht Düsseldorf entschieden, dass ein einstimmiger Beschluss erforderlich ist, wenn ein Nichteigentümer in den Verwaltungsbeirat gewählt werden soll.

Ein Mehrheitsbeschluss reiche nicht aus. Ohne die Frage letztlich zu entscheiden, sieht der Bundesgerichtshof die Sache wiederum anders: Ein Mehrheitsbeschluss reicht aus, wenn er nicht innerhalb der allgemeinen Anfechtungsfrist von einem Monat angefochten wird.

Fazit: Auf der sicheren Seite sind Nichteigentümer nur dann, wenn in der Teilungserklärung beziehungsweise Gemeinschaftsordnung ausdrücklich geregelt ist, dass auch sie als Beiratsmitglied bestellt werden können.

Generell gilt: Damit der Beirat von Anfang an ungestört tätig werden kann, sollten seine Mitglieder einstimmig, zumindest aber mit breiter Mehrheit, gewählt werden. Das ist in der Praxis auch guter Brauch. Kampfabstimmungen sind keine Basis für eine wirkungsvolle Beiratsarbeit.

Wichtig: Der Verwalter kann nicht als Beiratsmitglied bestellt werden. Das gilt auch dann, wenn er zugleich Eigentümer einer Wohnung in der Wohnanlage ist. Gleiches gilt beispielsweise auch dann, wenn er Gesellschafter oder Geschäftsführer jenes Unternehmens ist, dem die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen wurde.

Beispiel: Die Hans-Bode-Verwaltungs-GmbH ist Verwalterin. Dann können sich die Gesellschafter und Geschäftsführer dieser GmbH nicht in den Beirat wählen lassen.

Eine gesetzliche Regelung über die Dauer der Bestellung zum Verwaltungsbeirat gibt es nicht. Der Beirat ist solange im Amt, bis eine teilweise oder völlige Neuwahl erfolgt. Jedes Mitglied des Verwaltungsbeirats kann jederzeit sein Amt niederlegen, ebenso wie jedem Wohnungseigentümer die Befugnis zusteht, denjenigen Kandidaten zu wählen, der ihm für die Funktion geeignet erscheint.

Achtung: Die Bestellung und Abwahl des Verwaltungsbeirats erfolgt in der Wohnungseigentümer-Versammlung. Deshalb ist es zwingende Voraussetzung, dass die Wahl/Abwahl als Tagesordnungspunkt in der Einladung zur Wohnungseigentümer-Versammlung genannt wird.

Wann die Mitgliedschaft im Beirat endet

Wann die Mitgliedschaft im Verwaltungsbeirat endet, ist gesetzlich nicht geregelt. Neben dem Ablauf der Amtszeit und Tod des Beiratsmietglieds sind noch diese drei Gründe anerkannt:

  • Verkauf der Eigentumswohnung

Verkauft ein Beiratsmitglied seine Eigentumswohnung, scheidet es aus diesem Gremium aus. Es besteht dann kein Grund mehr, es an der Verwaltung einer Eigentümergemeinschaft zu beteiligen, der es nicht mehr angehört.

Ausnahme: Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat in zulässiger Weise (vgl. dazu die Hinweise auf Seite V 84/009) vereinbart, dass auch ein Nichteigentümer Mitglied des Verwaltungsbeirats sein kann.

Auch den Fall hat es schon gegeben: Ein Eigentümer verkauft seine Wohnung, verliert dadurch seinen Sitz im Verwaltungsbeirat und kauft später eine andere Wohnung in derselben Wohnanlage. Dann lebt seine frühere Mitgliedschaft im Verwaltungsbeirat nicht etwa wieder auf.

Das kommt meist schon deshalb nicht in Betracht, weil schon ein neues Mitglied gewählt wurde. Eine automatische Rückkehr ist aber auch dann ausgeschlossen, wenn der Sitz im Beirat noch vakant ist.

  • Abberufung

Über die Abberufung eines oder aller Mitglieder des Verwaltungsbeirats beschließt die Wohnungseigentümer-Versammlung mit einfacher Mehrheit. Ist das Beiratsmitglied nicht für einen bestimmten Zeitraum bestellt, kann es jederzeit wieder abgewählt werden. Die Abwahl muss nicht begründet werden.

Achtung: Meist wird ein Eigentümer für einen bestimmten Zeitraum – in der Regel für zwei oder drei Jahre – in den Beirat gewählt. Während dieser Zeit kann er seinen Sitz im Beirat nur durch eine so genannte außerordentliche Abberufung verlieren. Dafür muss ein wichtiger Grund vorliegen.

Beispiel: Zerstörung des Vertrauensverhältnisses, das für die Zusammenarbeit der Beiratsmitglieder unerlässlich ist.

Wird ein Beiratsmitglied abberufen, muss nicht unbedingt gleichzeitig ein Nachfolger gewählt werden. Das ist zwar wünschenswert, ist aber nicht gesetzlich vorgeschrieben. Wird der freie Sitz nicht gleich wieder besetzt, vermindert sich die Zahl der Mitglieder im Verwaltungsbeirat solange, bis ein Nachfolger im Amt ist.

Praxis-Tipp: In großen Wohnungseigentümergemeinschaften ist es keine Seltenheit, dass für den Verwaltungsbeirat auch Ersatzmitglieder gewählt werden. So ist sichergestellt, dass der Beirat stets in voller Besetzung arbeiten kann.

  • Amtsniederlegung

Als Beiratsmitglied können Sie Ihr Amt jederzeit niederlegen. Das gilt unabhängig davon, ob Sie unbefristet oder auf Zeit in den Beirat gewählt sind. Mit Zugang Ihrer Erklärung beim Verwalter endet Ihre Rechtsstellung als Beiratsmitglied.

24. Mai 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.