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WEG: Sanierung von tragenden Balkonelementen muss die Gemeinschaft zahlen

Wohnungseigentümer müssen wissen, dass die konstruktiven Bestandteile eines Balkons zwingend Gemeinschaftseigentum darstellen. Deshalb müssen in der Regel auch alle Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten für die Sanierung eines Balkons tragen. Dies stellte das Amtsgericht Köln im Mai 2015 klar.

Der Fall: Anfechtung des Beschlusses über eine Sonderumlage für die Sanierung der Balkone

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft verfügten 3 von 4 Wohnungen über einen Balkon. Laut der Teilungserklärung war jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die Bestandteile des gemeinschaftlichen Eigentums im Bereich seines Sondereigentums, auf eigene Kosten instand zu halten.

Die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Bestandteile der Hausanlage waren ansonsten auf gemeinsame Kosten instand zu halten. Die Zugehörigkeit der Balkone zu den einzelnen Eigentumswohnungen sollte sich daraus ergeben, dass diese im Aufteilungsplan mit der gleichen Ziffer wie die Eigentumswohnungen versehen waren.

Auf einer Eigentümerversammlung fassten die Mitglieder der Gemeinschaft mehrheitlich den Beschluss, dass eine Sanierung der Balkone durch eine Fachfirma erfolgen sollte. Es wurde die Erhebung einer Sonderumlage beschlossen, wobei sich der Anteil der Mitglieder an der Umlage nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile ergeben sollte.

Der Wohnungseigentümer, dessen Wohnung über keinen Balkon verfügte, war der Ansicht, dass der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung widersprach. Denn nach seiner Ansicht waren die Balkone dem jeweiligen Sondereigentum derjenigen Wohnungseigentümer zuzuordnen, deren Eigentumswohnungen über einen Balkon verfügten.


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Diese waren nach Meinung des anfechtenden Wohnungseigentümers deshalb auch allein zur Tragung der Kosten verpflichtet. Der Wohnungseigentümer der Wohnung ohne Balkon reichte deshalb eine Anfechtungsklage ein, weil er sich nicht an den Kosten beteiligen wollte.

Die Entscheidung des Gerichts: Beschluss war rechtmäßig

Das Amtsgericht Köln entschied den Rechtsstreit zu Gunsten der übrigen Wohnungseigentümer. Der angefochtene Beschluss entsprach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Der Beschluss verstieß nämlich nicht gegen die Regelungen der Teilungserklärung.

Konstruktive Bestandteile eines Balkons sind zwingend Gemeinschaftseigentum

Es konnte nach Ansicht des Gerichts dahin gestellt bleiben, ob die Balkone laut der Teilungserklärung ebenfalls als Sondereigentum den Wohnungseigentümern deren Wohnung über einen Balkon verfügte zugewiesen waren. Denn hinsichtlich der konstruktiven Elemente der Balkone wäre eine solche Zuweisung ohnehin nicht rechtswirksam.

Das Amtsgericht Köln stellte aber klar, dass konstruktive Bestandteile, solche Anteile eines Gebäudes sind, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind. Solche konstruktiven Bestandteile sind gemäß § 5 Absatz 1 und 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zwingendes Gemeinschaftseigentum.

Da eine Sanierung der Balkone beschlossen worden war, war zwingend auch Gemeinschaftseigentum betroffen. Deshalb waren die anfallenden Kosten für die Sanierung des Gemeinschaftseigentums von allen Wohnungseigentümern anteilig zu tragen gemäß § 16 Abs. 2 WEG.

Kostenverteilung kann durch Vereinbarung anders geregelt werden

Zwar können die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft abweichend von § 21 Abs. 5 Nr. 2, § 16 Abs. 2 WEG die Pflicht zur Instandsetzung und Instandhaltung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums und zur Tragung der damit verbundenen Kosten durch eine abweichende Regelung einzelnen Wohnungseigentümern auferlegen, so der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil v. 02.03. 12, Az. V ZR 174/11).

Eine solche Regelung war im entschiedenen Rechtsstreit jedoch nicht durch die Mitglieder der Gemeinschaft getroffen worden. Laut der Teilungserklärung der Gemeinschaft waren die Sondereigentümer der Wohnungen mit Balkonen nur bezüglich ihres Sondereigentums sowie des gemeinschaftlichen Eigentums, welches sich im Bereich ihres Sondereigentums befand, zur Tragung der Kosten verpflichtet.

Das sollte laut Teilungserklärung aber nur für Fußbodenbelag, Wand- und Deckenputz, die Fenster und Türen, einschließlich Rahmen, der Verglasung und der Beschläge, gelten.

Eine ausdrückliche Regelung zu den Balkonen fand sich in der Teilungserklärung nicht. Bei den konstruktiven Elementen der Balkone handelte es sich um Gebäudebestandteile, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich waren.

Deshalb waren mangels abweichender Regelung die anfallenden Kosten für die Sanierung des Gemeinschaftseigentums entsprechend dem angefochtenen Beschluss von allen Wohnungseigentümern anteilig zu tragen (AG Köln, Urteil v. 08.05.15, Az. 215 C 133/14).

7. April 2016

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.