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WEG: Verwalter darf Einzugsermächtigung für Hausgeld kündigen

Die Rechte und Pflichten des Verwalters sind umfangreich. Aus diesem Grund ist der Umgang mit dem Verwalter für Mitglieder der WEG häufig nicht ganz einfach: Dass ein Verwalter berechtigt ist, eine ihm von einem Wohnungseigentümer erteilte Einzugsermächtigung zu kündigen, wenn der Wohnungseigentümer mit vermeintlichen Gegenforderungen aufrechnet, bestätigte der Bundesgerichtshof (BGH) im Januar 2016.

Wohnungseigentümer können gegen Hausgeldforderungen nur mit unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen aufrechnen.

Der Fall: Klage auf Nachzahlung rückständiger Hausgelder

Ein Hausverwalter hatte einen Wohnungseigentümer im Namen der betreuten Wohnungseigentümergemeinschaft auf Nachzahlung rückständiger Hausgelder verklagt. Der Wohnungseigentümer schuldete noch das Hausgeld für die Monate September 2013 bis Januar 2014.

Für den Einzug der fälligen Hausgelder hatte der Wohnungseigentümer dem Verwalter ursprünglich eine Einzugsermächtigung erteilt. Allerdings war der Wohnungseigentümer hierzu weder durch eine Regelung in der Teilungserklärung noch durch einen Beschluss verpflichtet.


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Hinsichtlich der Hausgelder für die Monate September 2013 bis Januar 2014 war der Wohnungseigentümer der Ansicht, dass er diese nicht im vollen Umfang schuldete, weil aus dem Vorjahr angeblich Rückzahlungsansprüche bestanden. Deshalb hatte der Wohnungseigentümer mit seinen vermeintlichen Ansprüchen aufgerechnet und den Verwalter schriftlich aufgefordert lediglich reduzierte Beträge einzuziehen.

Als der Verwalter dennoch den vollen Betrag einzog, teilte der Wohnungseigentümer mit, dass diese Abbuchung nicht genehmigt sei und drohte mit einer Strafanzeige. Daraufhin teilte der Verwalter dem Wohnungseigentümer mit, dass er von der Einzugsermächtigung zukünftig keinen Gebrauch mehr machen werde.

Er forderte den Wohnungseigentümer auf, fortan die geschuldeten Hausgeldbeiträge monatlich zu überweisen. Als der Wohnungseigentümer dieser Aufforderung über Monate nicht nachkam, reichte der Verwalter eine Zahlungsklage ein.

Die Entscheidung des Gerichts: Rückständige Hausgelder waren zu begleichen

Mit Erfolg! Der BGH stellte fest, dass der verklagte Wohnungseigentümer die rückständigen Hausgelder für die Monate September 2013 bis Januar 2014 ausgleichen musste. Der Verwalter war nicht verpflichtet, von der Einzugsermächtigung weiterhin Gebrauch zu machen und das geschuldete Hausgeld vom Konto des Wohnungseigentümers einzuziehen.

Zwar hatte der Wohnungseigentümer mit der absprachegemäßen Erteilung der Einzugsermächtigung zunächst das aus seiner Sicht zur Erfüllung seiner Schuld Erforderliche getan. Der Verwalter war jedoch berechtigt, die Vereinbarung über die Einzugsermächtigung zu kündigen, nachdem der Wohnungseigentümer begonnen hatte die monatlich geschuldeten Beträge durch Aufrechnung zu kürzen.

Verwalter darf unter bestimmen Voraussetzungen eine Lastschriftabrede kündigen

Der Verwalter durfte die Lastschriftabrede kündigen, weil ein sachlicher Grund vorlag. Ein Hausverwalter darf eine mit einem Wohnungseigentümer vereinbarte Einzugsermächtigung kündigen, wenn durch weitere Nutzung der Einzugsermächtigung Konflikte mit dem Wohnungseigentümer drohen.

Der Verwalter musste die Weisung des Wohnungseigentümers auch nicht beachten, sondern war berechtigt, das monatlich gemäß Beschluss oder Wirtschaftsplan fällige Hausgeld einzuziehen. Gegen die Hausgeldforderungen konnte der Wohnungseigentümer nämlich nur mit unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen aufrechnen.

Der Hausverwalter konnte auf Grund der Meinungsverschiedenheiten mit Rücklastschriften rechnen. Diesem möglichen zusätzlichen Verwaltungsaufwand musste sich der Hausverwalter nicht aussetzen. Der Hausverwalter war daher berechtigt, sein Einverständnis mit dem Lastschrifteinzug zu widerrufen (BGH, Urteil v. 29.01.16, Az. V ZR 97/15).

20. Mai 2016

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.