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Möblierten Wohnraum vermieten: Was zu beachten ist

Im deutschen Wohnraummietrecht gibt es zwei Ausnahmen von den vielen Mieterschutzbestimmungen, die Sie als Vermieter oftmals in Ihren Möglichkeiten begrenzen:

Nämlich bei der Vermietung von Wohnräumen zum vorübergehenden Gebrauch und bei der Vermietung von möblierten Einliegerwohnungen.

Möblierter Wohnraum: Vorübergehender Gebrauch

Die nachstehenden Erleichterungen für Sie als Vermieter gelten zunächst bei kurzzeitigen Mietverhältnissen, also wenn die Wohnräume nur für den vorübergehenden Gebrauch angemietet werden.

Dies betrifft zum einen die Vermietung von Ferienwohnungen und Privatzimmer an Feriengäste und Besucher.

Wichtig: Die Häufigkeit der Nutzung ist nicht entscheidend. Wird eine Wohnung zum Beispiel nur an den Wochenenden genutzt, reicht dies für die Annahme eines vorübergehenden Gebrauchs nicht aus.

Entscheidend ist, dass das Mietverhältnis seinem Zweck zufolge vorübergehend ist. Nur in einem solchen Fall entfällt der sonst vorhandene Mieterschutz.

Vermietung möblitieter Einliegerwohnungen

Das zweite Anwendungsfeld, in dem der Mieterschutz ausgeklammert ist, betrifft die Vermietung von Räumen, die Teil der von Ihnen als Vermieter selbst bewohnten Wohnung sind.

Aber auch dann, wenn die Nutzung der Wohnräume insgesamt länger andauert, aber gleichwohl vorübergehend ist, gilt der Mieterschutz nicht.

Eine begrenzte Nutzung ist zum Beispiel gegeben, wenn die Wohnräume etwa für die Dauer einer Komplettsanierung der eigenen Wohnung oder für die Dauer eines Lehrganges angemietet werden.

Gleiches gilt für die Dauer einer Messe, einer Kur oder auch für die Anmietung von Wohn- Typischerweise handelt es sich hierbei um Einliegerwohnungen im Haus des Vermieters. Aber auch die Vermietung nur eines einzelnen Zimmers innerhalb der Vermieterwohnung fällt hierunter.

Hinzukommen muss, dass Sie als Vermieter nach dem Mietvertrag die Verpflichtung übernommen haben müssen, die Mieträume auszustatten, wobei die Ausstattung in „überwiegendem Umfang“ zu erfolgen hat.


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Zu den Einrichtungsgegenständen zählen Möbel, Teppiche, Gardinen, Lampen, Bett- und Tischwäsche, nicht aber Geschirr und sonstiger Hausrat.

Wichtig: Haben Sie die Einliegerwohnung an eine Familie zum dauernden Gebrauch vermietet, bleibt es dabei, dass die nachstehenden Schutzbestimmungen in vollem Umfang Anwendung finden.

Möblierter Wohnraum vermieten: Kein Sozialschutz

Bei der Vermietung von Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch kann jede Kündigungsfrist vereinbart werden. In aller Regel bestimmt allerdings die Buchung des Wohnraums seine Mietdauer, wie bei Ferienzimmern und -wohnungen.

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, vermieten Sie also Wohnraum nur zu vorübergehendem Gebrauch bzw. handelt es sich bei ihm um eine möblierte Einliegerwohnung, gelten für Sie die folgenden Erleichterungen:

Was bei Kündigungen beachten

Normalerweise brauchen Sie als Vermieter für die Kündigung einen Grund, wobei in der Praxis der des Eigenbedarfs sicherlich der Bedeutsamste ist.

Nicht so bei der Vermietung in den vorliegenden Fällen. Denn hier können Sie den Mietvertrag immer kündigen.

Sie brauchen hierzu weder eine besondere Begründung anzugeben noch müssen Sie nachweisen, warum Sie die Wohnung benötigen.

Bei der Vermietung von möblierten Zimmern und Einliegerwohnungen als Teil der von Ihnen bewohnten Räumlichkeiten gilt eine spezielle Kündigungsfrist:

Hier ist Ihnen die Kündigung stets zum 15. eines Monats zum Ablauf des Monats möglich. So würde beispielsweise eine Kündigung am 14. 01. das Mietverhältnis zum 31.01., die Kündigung am 18.01. das Mietverhältnis aber erst zum 28.02. beenden lassen.

Üblicherweise haben Sie als Vermieter bei Ihrer Kündigung eine Frist von In den vorliegenden Fällen findet dieses gesetzlich vorgeschriebene Vorkaufsrecht keine Anwendung.

Ein Kaufinteressent Ihrer zu Sondereigentum umgewandelten Eigentumswohnung muss also nicht damit rechnen, dass ihm der darin lebende Mieter noch zuvor kommt und die Wohnung selbst kauft.

Vermietung möblierter Wohnraum: Kein Räumungsschutz

Grundsätzlich kann Ihr Mieter Räumungsschutz beanspruchen, also von Ihnen als Vermieter verlangen, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird, weil die Kündigung für ihn oder seine Familie eine Härte darstellen würde.

Anders als sonst bei der Wohnraumvermietung gelten für die Miethöhe in diesen Fällen allein die Gesetze des Marktes.

Also: Angebot und Nachfrage.

Auf die ortsübliche Vergleichsmiete sind Sie als Vermieter nicht angewiesen.

Auch diese Schutzvorschriften gelten in den vorliegenden Fällen nicht:

Ist das Mietverhältnis gekündigt, endet es ohne „Wenn und Aber“, und zwar mit Ablauf der Zeit für die es eingegangen wurde (bei Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch) oder aber zum Ablauf des Monats, in welchem bis zum 15. das Mietverhältnis gekündigt wurde.

Infolgedessen müssen Sie den gekündigten Mieter anders als sonst, auch nicht auf die Möglichkeit eines Kündigungswiderspruchs hinweisen.

Dies gilt auch für Mieterhöhungen: Die Höhe der Vergleichsmiete ist ebenso unerheblich wie die Kappungsgrenze.

Vereinbaren Sie eine Staffelmiete, können Sie Zeitpunkt und Häufigkeit der Erhöhung frei verhandeln. In den vorliegenden Fällen können Sie zur Mieterhöhung bzw. zur Neufestlegung der Miete sogar den Wohnraum kündigen.

Teilkündigung möglich: Kein Befristungsgrund

Normalerweise dürfen Sie bei der Wohnraumvermietung Nebenräume (etwa Dach-, Trocken- und Kellerräume) oder Grundstücksteile (etwa Park- oder Kinderspielplätze) nicht separat kündigen, außer Sie haben als Vermieter hieran ein berechtigtes Interesse, namentlich: Eigenbedarf hieran.

Für die Befristung eines Mietverhältnisses zum vorübergehenden Gebrauch brauchen Sie als Vermieter – anders als dies bei Zeitmietverträgen sonst der Fall ist – nicht den Grund der Befristung angeben.

In den vorliegenden Fällen ist Ihnen eine solche Teilkündigung immer möglich. Ein nachweisbares Interesse, die Nebenräume oder die Grundstücksteile zurückzuerhalten, brauchen Sie nicht zu haben.

26. Januar 2006

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.