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Welche Mindesttemperaturen Mieter in der Wohnung verlangen können

Gerade an kühlen Herbst- und kalten Wintertagen freut sich jeder auf seine mollig warme Wohnung.

Kein Wunder also, dass Mieter „verschnupft“ reagieren, wenn die Heizung nicht ordnungsgemäß oder gar nicht funktioniert.

Befindet sich im Miethaus eine zentrale Heizanlage, sind Sie als Vermieter dafür verantwortlich, dass die Wohnungen ausreichend beheizt werden.

Die Heizpflicht trifft Sie während der so genannten Heizperiode, die üblicherweise vom 1. Oktober bis 30. April dauert.

Was tun, wenn eine Reglung fehlt

In den meisten Mietvertragsformularen fehlen konkrete Regelungen darüber, welche Mindesttemperatur in der Wohnung erreicht werden muss.

Das hat auch seinen guten Grund: Das Wärmeempfinden ist höchst subjektiv ausgeprägt. Eine Raumtemperatur, die der eine als überhitzt empfindet, mag ein anderer als gerade noch ausreichend ansehen.

Auch außerhalb der Heizperiode muss bei entsprechenden Außentemperaturen die Beheizung der Wohnung gewährleistet sein.

Ist die Heizanlage abgeschaltet, muss sie bei entsprechenden Außentemperaturen wieder in Betrieb genommen werden.

Üblicherweise wird eine Heizpflicht des Vermieters angenommen, wenn die kühle bzw. kalte Witterung zwei bis drei Tage anhält.

Die Gerichte fordern in Wohnungen eine Mindesttemperatur von 20 bis 22° Celsius. Nach DIN 4701 beträgt die Mindesttemperatur bei Wohn- und Schlafräumen sowie bei Küchen 20° Celsius.


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In Bädern und Duschen beträgt der Wert 22° Celsius und in Fluren genügen 15° Celsius.

Dazu wird teils auf die Innentemperatur (Absinken auf 16° Celsius), teils auf die Außentemperatur abgestellt. Beträgt letztere drei Tage lang weniger als 12° Celsius, müssen Sie die Heizung einschalten. Beide Messarten sind gleichermaßen vertretbar.

Achtung: Die DIN-Werte allein sind aber nicht maßgeblich. Selbst der Bundesgerichtshof sieht eine Zimmertemperatur von 20° Celsius in Wohnräumen als die unterste Grenze des Zumutbaren an.

Als Vermieter sind Sie jedoch nicht verpflichtet, die Mindesttemperaturen den gesamten Tag über rund um die Uhr sicherzustellen.

Eine vertragsgemäße Beheizung umfasst das Erreichen der Mindesttemperatur lediglich während der üblichen Tagesstunden.

Als Faustregel hierfür wird die Zeitspanne zwischen 7.00 Uhr und 23.00 Uhr genannt.

Absenkung der Heizung während der Nachtzeit

Im Einzelfall sind Ausnahmen möglich. So wird ein auf Schicht arbeitender Mieter, der spät Abends nach Hause kommt, Anspruch auf eine entsprechend längere Beheizung haben.

Andererseits müssen Berufstätige normalerweise vor 7.00 Uhr aufstehen, um rechtzeitig zum Arbeitsplatz zu gelangen.

Deshalb muss die Heizungsanlage im Allgemeinen so eingestellt sein, dass die Mindesttemperaturen zwischen 6.00 Uhr und 24.00 Uhr erreicht werden.

Halten Sie die Heizung an extrem kalten Herbst- und Wintertagen so in Betrieb, dass die Mindesttemperaturen auch über Nacht erreicht werden.

Ansonsten kann die Heizung zur Nachtzeit abgesenkt werden. Das erfordert bereits das Gebot der Energieeinsparung. Die dabei einzuhaltenden Werte bewegen sich im Bereich von 16° bis 17° Celsius.

Wird die Temperatur für Warmwasser nicht oder nicht in angemessener Zeit erreicht, ist der Mietgebrauchs beeinträchtigt.

Die Warmwasserversorgung einer Wohnung ist nur dann mangelfrei, wenn eine Warmwassertemperatur von 40° Celsius ohne zeitlichen Vorlauf gewährleistet ist.

Welche Mietminderungen angemessen sind

Wenn Heizung und Warmwasserversorgung nicht oder nicht ordnungsgemäß funktionieren, neigen Mieter schnell dazu, die Miete zu kürzen.

Diese Übersicht nennt Ihnen von Gerichten anerkannte Minderungen nach Prozentsätzen. Nehmen Sie diese Prozentsätze nicht zum Maß aller Dinge.

Die Übersicht soll Ihnen als Orientierungshilfe dienen, damit Sie Ihre Rechtsposition besser einschätzen können. Entscheidend bleiben immer die konkreten Umstände des Einzelfalls.

Immobilien-Berater 11
Mietminderung Kurzbeschreibung der Wohnungsmängel 0% Vorübergehender Heizungsausfall im Sommer 5% Geräuschbelästigung durch knackende Heizung 5% Offener Kamin kann nicht beheizt werden 7,5% Warmwassertemperatur liegt unter 40° C 10% Heizkessel zieht schlecht und qualmt 10% Heizungsausfall in Küche und Bad 10% Deutlich hörbare Knackgeräusche der Heizung 10% Heizungsanlage arbeitet unwirtschaftlich 17% Klopfgeräusche in der Heizung 20% Raumtemperatur erreicht lediglich 16° bis 18° C 20% Die Raumtemperatur liegt im Winter unter 20° C 30% Raumtemperatur von 16° bis 18° C im Winter 50% Heizungsausfall außerhalb der Wintermonate Mangelhafte Beheizbarkeit, dadurch stark eingeschränkte 50% Nutzbarkeit der Wohnung 100% Unbewohnbarkeit der Wohnung nach einem Brand Totaler Heizungsausfall während der Monate 100% September bis Februar

Praxis-Tipp: Nehmen Sie die Mängelbeschwerden Ihrer Mieter ernst. Kümmern Sie sich um die Anliegen Ihrer Mieter. Stellen Sie fest, dass Ihr Mieter sich zu Recht beklagt, veranlassen Sie eine schnelle Behebung der Störung.

Bedenken Sie in solchen Fällen immer auch Folgendes: Gerade dann, wenn es sich um Störungen der Heizung oder Warmwasserversorgung handelt, kann einer Mietpartei eine andere folgen, solange der Mangel nicht behoben ist.

Und: Teilen Sie dem Beschwerde führenden Mieter gleich mit, dass die Störung beseitigt wurde und nun kein Grund mehr für eine Mietkürzung besteht.

14. Oktober 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.