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Beanstandung der Betriebskostenabrechnung: So reagieren Mieter richtig

Immer wieder kommt es vor, dass Mieter die Betriebskostenabrechnung beanstanden wollen. Bezweifelt der Mieter die Richtigkeit seiner Abrechnung, muss er diese Zweifel konkretisieren und nachvollziehbar begründen. Bloße Behauptungen wie „Ist das teuer, da kann doch was nicht stimmen.“ sind rechtlich unbeachtlich BGH, Urteil v. 30.07.07, Az. VIII ZR 262/06).

Liegen keine besonderen Umstände vor, begeht der Vermieter keine Pflichtverletzung beim Vertragsschluss, wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen für Nebenkosten vereinbart, die die Höhe der später anfallenden tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten.

Der Einwand des Mieters, die Vorauszahlungen hätten kostendeckend kalkuliert werden müssen, ist also irrelevant (BGH, Urteil v. 11.02.04, Az. VIII ZR 195/03).

Für Einwendungen hat der Mieter (mehr als) 12 Monate Zeit

Im alltäglichen Sprachgebrauch wird oft gesagt, der Mieter habe 1 Jahr Zeit, um seine Einwendungen gegen die Abrechnung vorzubringen. Dies ist aber eine verkürzte und damit ungenaue Beschreibung. Richtig ist vielmehr, dass die Frist mit Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Betriebskostenabrechnung endet (§ 556 Abs. 3. S. 5 BGB).

Beispiel: Der Mieter hat die Betriebskostenabrechnung für 2010 am 12.07.2011 erhalten. Am 26.07.2012 hat er gegen ihre Richtigkeit begründete („substantiierte“) Einwendungen vorgebracht. Diese Beanstandungen waren nicht verspätet, da die Einwendungsfrist erst am 31.07.2012 abgelaufen ist.

Vorteil: Ist diese Frist aber verstrichen, sind Beanstandungen des Mieters rechtlich ohne Belang. Das bedeutet, dass der Mieter eine Nachforderung selbst dann begleichen muss, wenn die Abrechnung fehlerhaft ist (§ 556 Abs. 3 S. 6 BGB). Einzige Ausnahme: War der Mieter unverschuldet – etwa wegen eines Krankenhausaufenthalts – daran gehindert, die Frist zu wahren, darf er Einwendungen auch noch später erheben (§ 556 Abs. 3 S. 6 BGB).

Bezüglich der Einwendungsfrist sollten Vermieter die folgenden 3 für sie vorteilhaften Urteile des BGH kennen:

  1. Auch wenn Betriebskosten abgerechnet wurden, die der Mieter nach seinem Mietvertrag eigentlich nicht zu zahlen hat, muss dies vom Mieter innerhalb der 1-jährigen Abrechnungsfrist beanstandet werden. Unterlässt er dies oder verstreicht die Frist, hat er auch für nicht vereinbarte Betriebskosten zu zahlen (BGH, Urteil v. 10.10.07, Az. VIII ZR 279/06).
  2. Hat der Mieter innerhalb von 1 Jahr gegen die Betriebskostenabrechnung keine Einwendungen erhoben, ist die Abrechnung verbindlich. Der Mieter kann sich nicht im Nachhinein darauf berufen, dass die Abrechnung erneut einen Fehler enthält, den er bereits in den Jahren zuvor schon gerügt hat. Jeder Fehler muss jedes Mal neu gerügt werden (BGH, Urteil v. 12.05.10, Az. VIII ZR 185/09).
  3. Auch die Einwendung des Mieters, dass der Vermieter über Betriebskosten abgerechnet hat, obwohl eine Pauschale vereinbart worden war, unterliegt der 1-jährigen Einwendungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 S. 5 BGB. Macht der Mieter diese Einwendung nicht fristgemäß geltend, muss er die Nachforderung einer Betriebskostenabrechnung zahlen. Dies gilt selbst dann, wenn eigentlich gar nicht hätte abgerechnet werden dürfen, weil der Mieter statt Vorauszahlungen eine Pauschale gezahlt hat (BGH, Urteil v. 12.01.11, Az. VIII ZR 148/10).

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Das Wirtschaftlichkeitsgebot rügen Mieter meist zu Unrecht

In der Praxis wenden Mieter gegen ihre Betriebskostenabrechnung häufig pauschal ein, dass der Vermieter gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit verstoßen habe (normiert in § 556 Abs. 3 S. 1 BGB). Doch damit kommen Mieter meist nicht durch. Denn der BGH hat entschieden, dass eine solche pauschale Behauptung nicht genügt, sondern der Mieter einen Verstoß gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit von Betriebskosten beweisen muss.

Und in diesem Zusammenhang stellten die Richter sogleich klar: Mit dem Verweis auf sogenannte Betriebskostenspiegel, welche die durchschnittlichen Betriebskosten in bestimmten Regionen Deutschlands angeben und in der Regel von den Mietervereinen veröffentlicht werden, kann ein Mieter den Beweis nicht führen (BGH, Urteil v. 06.07.11, Az. VIII ZR 340/10).

Vorteil Nr. 1: Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz gebietet nicht, dass ein Vermieter langfristig geschlossene Verträge mit einem Energieversorger kündigen muss, um zu einem billigeren Anbieter zu wechseln. Dies kann ein Mieter von seinem Vermieter nicht verlangen (BGH, Urteil v. 28.11.07, Az. VIII ZR 243/06).

Vorteil Nr. 2: Das Wirtschaftlichkeitsgebot verlangt nicht, dass Vermieter oder Verwalter Heizöl zum niedrigsten Preis kaufen müssen (LG Berlin, Urteil v. 30.07.14, Az. 65 S 12/14). Außerdem ist ein Vermieter nach dem Wirtschaftlichkeitsgebot nicht verpflichtet, eine alte, unwirtschaftliche Heizung zu modernisieren, wenn diese noch funktionstüchtig ist (BGH, Urteil v. 31.10.07, Az. VIII ZR 261/06). Dies gilt ebenso in einem Gewerbemietverhältnis (BGH, Urteil v. 18.12.14, Az. XII ZR 80/12).

So gehen Vermieter am besten vor, wenn der Mieter die Nachforderung nicht bezahlt

In der Praxis ist es meist so: Der Mieter erhebt keine Einwendungen, zahlt aber die Nachforderung dennoch nicht. Dann stellt sich die Frage, wie man am besten vorgeht.

Ratsam ist es zunächst, die Zahlung anzumahnen. Häufig erklären Mieter dann, warum sie Zweifel an der Abrechnung haben. Dann hat man die Möglichkeit, diese Einwände zu entkräften. Oder der Mieter bittet um die Möglichkeit, in Raten zahlen zu dürfen – was eine Überlegung wert sein kann.

Kommt man jedoch nicht weiter, hat man die Forderung gerichtlich geltend zu machen, und zwar entweder mit einer Klage oder einem Mahnbescheid.

Der Mahnbescheid ist für Vermieter ratsam, wenn sie nicht mit Gegenwehr des Mieters rechnen. Denn gegebenenfalls haben Vermieter schneller einen Titel, aus dem sie erforderlichenfalls die Zwangsvollstreckung betreiben können.

Andersherum sollten Vermieter lieber gleich eine Klage erheben, wenn sie damit rechnen, dass der Mieter sich gegen ihr Zahlungsverlangen zur Wehr setzt und die Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung in Frage stellt. Ein Anwalt ist für eine solche Klage gegenüber einem Wohnungsmieter nicht vorgeschrieben – mitunter aber durchaus ratsam.

Tipp: Einwendungsfrist abwarten

Hat der Mieter die Abrechnung nicht beanstandet und den Nachforderungsbetrag schlicht nicht bezahlt, ist es ratsam, die Einwendungsfrist abzuwarten. Man kommt dann zwar später an das Geld, dafür sind aber alle Einwendungen des Mieters gegen die Abrechnung ausgeschlossen.

Damit geht man kein Risiko ein. Der Anspruch auf Nachzahlung verjährt nach 3 Jahren, wobei diese Verjährung mit Ablauf des Jahres beginnt, in dem der Mieter die formell ordnungsgemäße Abrechnung erhalten hat (§§ 195, 199 BGB).

Beispiel: Der Mieter erhält die formell ordnungsgemäße Abrechnung, die mit einer Nachforderung abschließt, am 11.04.2013. Bis zum 30.04.2014 kann der Mieter nun Einwendungen gegen die Abrechnung erheben. Die Nachforderung verjährt mit Ablauf des 31.12.2016.

Vorsicht: Wenn man dem Mieter zu verstehen gibt, dass man auf die Nachforderung verzichtet, kann er sich hierauf berufen. Die Nachforderung wäre dann ausgeschlossen, der Mieter könnte die „Verwirkung“ entgegenhalten – und das auch vor Eintritt der Verjährung (BGH, Beschluss v. 21.02.12, Az. VIII ZR 146/11).

Hat der Mieter die Nachforderung beglichen, erkennt er damit die Richtigkeit der Abrechnung an. Seine später hiergegen noch vorgebrachten Einwendungen sind deshalb unbeachtlich (AG Hamburg-Bergedorf, Urteil v. 29.03.05, Az. 409 C 517/04). Anders ist es nur, wenn der Mieter „unter Vorbehalt“ eine Nachforderung zahlt.

Und anders ist es ebenfalls, wenn der Mieter eine Nachforderung begleicht, obwohl er dies wegen versäumter Abrechnungsfrist nicht hätte tun müssen. Hier darf ein Mieter seine Zahlung zurückfordern (BGH, Urteil v. 18.01.06, Az. VIII ZR 94/05).

Kündigung wegen nicht gezahlter Betriebskosten-Nachforderung möglich?

Wenn der Mieter die Betriebskostennachforderung nicht beglichen hat, dürfen Vermieter ihm nicht wegen Zahlungsverzugs fristlos kündigen gemäß § 543 BGB, weil der Mieter hiernach mit regelmäßigen Zahlungen in Verzug sein muss.

Macht der Nachzahlungsbetrag mindestens 1 Monatsmiete aus und hat man den Mieter wegen der Nachforderung mehrfach erfolglos abgemahnt, darf man ihn aber wegen „beharrlicher Pflichtverletzung“ ordentlich gemäß § 573 BGB kündigen, wenn der Rückstand länger als 1 Monat besteht (BGH, Urteil v. 10.10.12, Az. VIII ZR 107/12).

Vorteil: Anders als dies bei einer fristlosen Kündigung der Fall ist, kann der Mieter diese ordentliche Kündigung nicht durch nachträgliche Zahlung unwirksam machen; das Recht auf „Schonfrist“ hat ein Mieter in diesem Fall nicht (BGH, Urteil v. 10.10.12, Az. VIII ZR 107/12).

Fazit: Sich nach der Abrechnung korrekt zu verhalten und sich alle Vorteile zu sichern, ist kein Problem. Beachten Sie alle Informationen unseres Beitrags, dann sind Sie in jeder Hinsicht auf der absolut rechtssicheren Seite.

22. Juli 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.