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Wenn der Mieter überzahlte Miete zurückfordert

Ist die Abweichung der Wohnungsgröße erheblich, hat der Mieter für die Zukunft das Recht, die Miete (dauerhaft) zu mindern.

In diesem Fall darf er aber auch die in der Vergangenheit überzahlte Miete zurückfordern.

So steht es in § 812 BGB, wegen „ungerechtfertigter Bereicherung“ des Vermieters (BGH, Urteil v. 28.10.09, Az. VIII ZR 164/08).

Das Gleiche gilt für den zuvor geschilderten Fall der zu viel gezahlten Mietkaution.

Ungerechtfertigte Mieterhöhung ebenfalls zurückzuzahlen

Übersteigt die in einem Mieterhöhungsverlangen angegebene und der Berechnung zugrunde gelegte Wohnfläche die tatsächliche Wohnfläche, kann der Mieter unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung die Rückzahlung der nach der ungerechtfertigten Mieterhöhung überzahlten Miete verlangen.

Allerdings nur, wenn die Abweichung der tatsächlichen von der angegebenen Wohnfläche mehr als 10% beträgt (BGH, Urteil v. 07.07.04, Az. VIII ZR 192/03).

Wichtig: Beachten Sie Verjährungsfristen für Rückforderung Ihres Mieters!

Verjährungsfrist: 3 Jahre

Was Sie wissen müssen: Der Anspruch Ihres Mieters auf Rückzahlung der überzahlten Miete verjährt nach 3 Jahren, gerechnet vom Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.

Entstanden ist der Anspruch aber erst, indem der Mieter hierum weiß – wobei die Kenntnis der Rechtslage unerheblich ist.


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Zum 01.04.2002 wird der Mietvertrag geschlossen. Am 17.09.2007 misst der Mieter seine Wohnung aus und stellt eine erhebliche Flächenabweichung fest, die er zuvor schon vermutet hatte.

Im Januar 2008 erklärt ihm sein Anwalt, dass er gemäß der 10%- Rechtsprechung des BGH einen Anspruch auf Rückzahlung der insoweit zu viel gezahlten Miete hat.

Lösung: Hier ist der Anspruch des Mieters 2007 entstanden (wegen der Kenntnislage im Januar 2008 nicht erst in diesem Jahr; eine bloße Vermutung ist keine Kenntnis).

Bis zum 31.12.2007 hätte der Mieter die ab dem 01.01.2005 zu viel gezahlte Miete zurückfordern dürfen (für die Zeit davor ist Verjährung eingetreten).

Bis zum 31.12.2008 darf der Mieter die ab dem 01.01.2006 zu viel gezahlte Miete zurückfordern (für die Zeit davor ist Verjährung eingetreten).

Bis zum 31.12.2009 darf der Mieter die ab dem 01.01.2007 zu viel gezahlte Miete zurückfordern (für die Zeit davor ist Verjährung eingetreten) etc.

Bei Flächenabweichungen ist ein Blick ins Gesetz nicht weiterführend, sondern hier müssen Sie die einschlägigen Entscheidungen des BGH kennen.

Beispiel: Ausgebautes Dachgeschoss zählt zur Wohnfläche

Ein ausgebautes Dachgeschoss zählt mit der vollen Quadratmeterzahl zur Wohnfläche. Das gilt auch, wenn es zwar bewohnbar ist, aber nicht in vollem Umfang den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht.

So hat der Bundesgerichtshof (BGH) 2009 entschieden. (BGH, Urteil v. 16.09.09, Az. VIII ZR 275/08).

Mieter forderten 3.400 € zurück

Die Mieter bewohnten ein Einfamilienhaus, dessen Dachgeschoss sie 16 Jahre lang als Wohnraum genutzt hatten.

Nun meinten sie, das Dachgeschoss dürfe nicht zur Wohnfläche gezählt werden, weil der Zugang nicht den einschlägigen Brandschutzvorschriften entspräche.

Damit weiche die Wohnfläche um mehr als 10% von der vereinbarten Wohnfläche ab. Die Mieter forderten rund 3.400 € Miete zurück.

BGH: Keine Minderung wegen zu geringer Wohnfläche

Der BGH schloss sich der Argumentation der Mieter nicht an und entschied, dass hier eine Mietminderung wegen zu geringer Wohnfläche nicht in Betracht kam.

Das ergab sich schon aus dem Mietvertrag, nach dem die Räume ausdrücklich zu Wohnzwecken vermietet worden waren.

Außerdem berechtigen etwaige öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen Mieter dann nicht zur Minderung, wenn die Nutzbarkeit der Räume mangels Einschreiten der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt ist.

Eine Minderung wäre nur dann zulässig gewesen, wenn die Nutzung der Räume aufgrund einer behördlichen Verfügung untersagt gewesen wäre.

Hinweis: Nehmen Sie daher bei ausgebauten Keller- oder Dachgeschossen besser in den Mietvertrag auf, dass die Vermietung zu Wohnzwecken erfolgt. So beugen Sie einer Minderung vor.

Rechnen Sie Dachgeschossflächen nicht voll an

Die Grundsatzfrage, zu wie viel Prozent ein an sich bewohnbares, aber rechtlichen Vorgaben widersprechendes Dachgeschoss auf die Wohnfläche angerechnet werden kann, hat der BGH allerdings nicht beantwortet.

Eine volle Berechnung der Grundfläche kommt hier keinesfalls in Betracht. Rechnen Sie die Grundfläche zu 50% an, dann sind Sie auf der sicheren Seite.

21. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.