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Wenn die Provision nachträglich wieder flöten geht

In dieser Woche war genau dies das Thema eines Webinars, das ich gehalten habe und an dem mehr als 270 Immobilienmakler teilgenommen haben.

Im Nachgang wurden viele Fragen gestellt. Es handelte sich ja schließlich auch um die Maklersprechstunde.

Die Verwirkung der Maklerprovision kennen Sie aus § 654 BGB und der unerlaubten Doppeltätigkeit des Immobilienmaklers.

Wann liegt eine unerlaubte Doppeltätigkeit vor?

Wenn der Immobilienmakler im Verborgenen für beide Seiten als Vermittlungsmakler tätig wird, ist in der Regel der Tatbestand der Verwirkung der Provision erfüllt.

Ein Kunde, im Extremfall sogar beide Maklerkunden, können sich auf diese Verwirkung berufen und müssen die Provision nicht bezahlen bzw. können diese zurückfordern.

Aber: Es gibt auch den allgemeinen Rechtsgedanken der Verwirkung der Provision bei einer Treuepflichtverletzung des Immobilienmaklers.

Im Webinar in dieser Woche habe ich alle Fragen der Verwirkung anhand der Urteile verschiedener Oberlandesgerichte und des BGH erläutert.

Nehmen wir den Fall des OLG Oldenburg, der mit Urteil vom 15. Mai 2009 unter dem Aktenzeichen 6 U 6/09 entschieden worden ist.

Es ging um 6.000,- € Provision. Der Käufer einer Immobilie verweigerte die Bezahlung der Provision und berief sich auf die Verwirkung der Provision.

Das OLG hat dem Makler Recht gegeben. Die Provision musste im Ergebnis bezahlt werden.


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Es konnte nicht festgestellt werden, dass der Makler eine schwerwiegende Treuepflichtverletzung oder seine sonstige Pflichtverletzung begangen hat.

Eine sachgemäße Interessenwahrung gebietet regelmäßig, den Kunden über alle dem Makler bekannten Umstände aufzuklären, die für die Entschließung des Kunden von Bedeutung sein können und ihn vor Schaden bewahren können.

Dabei hängt es von den Umständen des Einzelfalls ab, wie weit die den Makler treffende Unterrichtungspflicht zu ziehen ist.

Der Makler verletzt etwa seine Pflichten, wenn er Eigenschaften des Objekts behauptet oder sonstige – eigene oder sich zu Eigen gemachte – Informationen über dieses erteilt, ohne sich die dafür erforderlichen Grundlagen verschafft zu haben.

Steht ihm eine solche hinreichende Grundlage nicht zur Verfügung, muss er zumindest diesen Umstand offen legen, also seine Zweifel äußern.

Die Erklärungen des Maklers müssen insgesamt so beschaffen sein, dass sie bei seinem Kunden keine unzutreffenden Vorstellungen vermitteln.

Was sagt der BGH?

Der BGH hat betont, dass der Makler die vom Veräußerer erhaltenen Informationen grundsätzlich ungeprüft weitergeben darf, soweit er die betreffenden Informationen – insbesondere, wenn er diese in einem eigenen Exposé über das Objekt herausstellt – mit der erforderlichen Sorgfalt eingeholt und sondiert hat.

Dazu gehört, dass er keine Angaben des Verkäufers in sein Exposé aufnimmt, die nach den in seinem Berufsstand vorauszusetzenden Kenntnissen ersichtlich als unrichtig, nicht plausibel oder sonst bedenklich einzustufen sind.

Davon abgesehen schuldet der Makler jedoch seinem Auftraggeber grundsätzlich keine Ermittlungen, Erkundigungen oder Nachforschungen; insbesondere darf er im Allgemeinen auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers vertrauen.

In dem vom OLG entschiedenen Fall wurde Beweis erhoben und die Entscheidung hing auch von dieser Beweiserhebung ab. Im Ergebnis kam das Gericht zu der Auffassung, dass der Makler lediglich Angaben des Verkäufers zur Nutzung eines Teils einer Immobilie zu Wohnzwecken weiter gegeben hat und dies auch so durfte.

Es war nichts dafür ersichtlich, dass sich dem Makler ein etwaiges Genehmigungsproblem hätte aufdrängen müssen.

Das wäre etwa dann der Fall, wenn der Makler die Genehmigungsunterlagen der Baubehörde bzw. die komplette Bauakte nebst Genehmigungsunterlagen durch den Verkäufer zugänglich gemacht worden wären und der Makler daraus einen baurechtswidrigen Zustand erkennen konnte.

Wie gesagt. Das war hier nicht der Fall. Der Makler hat alles richtig gemacht. Es lag kein Fall der Verwirkung vor.

Der Fall des OLG Oldenburg zeigt Ihnen aber auch, wie eng Erfolg und Rückzahlung der Provision beieinander liegen (können).

Die vorangegangenen Artikel zur Reihe “Der neue Gesetzentwurf zu Mietpreisbremse und Maklerprovision” finden Sie unter den folgenden Links:

Teil 1: Mietpreisbremse und Maklerprovision

Teil 2: ACHTUNG: Es kommt kein Bestellerprinzip

Teil 3: Protest-Zahl der Woche: 571 Millionen Euro

Teil 4: Wie geht die Bundesregierung mit den Kleinbetrieben um?

Teil 5: Mietpreisbremsengesetz leider kein April-Scherz

Teil 6: Neues Provisionsrecht – Hat das Auswirkungen in meinem Maklerbüro?

10. April 2014

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.