MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Wenn es dem Bauträger zu bunt wird

Die außerordentliche Kündigung des Bauträgervertrages ist eine heikle und in den allermeisten Fällen auch streitträchtige Angelegenheit.

Gestern haben Sie gesehen, dass das Gericht einem Bauträger diese Kündigung zugebilligt hat. Es geht um das Urteil des OLG Düsseldorf vom 31.01.2012, Aktenzeichen: 23 U 20/11.

Hausrecht des Bauträgers

Eine besondere Rolle spielt in dem Verfahren das Hausrecht des Bauträgers. Sie werden im weiteren Verlauf sehen, dass es ganz entscheidend darauf ankommt, dass der Bauträger bis zum Abschluss der Arbeiten das Hausrecht hat.

Kündigung des Bauträgervertrages

Zur Kündigung des Bauträgervertrages war es gekommen, nachdem der Erwerber der Immobilie die Schlösser am Haus ausgewechselt und dem Bauträger den Zugang zur Immobilie nicht gewährt hat bzw. nur zu eigenen und selbst gesetzten Bedingungen.

Dem Bauträger war kein eigener Schlüssel für die Fortsetzung der Arbeiten zur Verfügung gestellt worden.


Betriebskostenabrechnung 2016:
Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


Mehr zum Sachverhalt:

Es hatte sich so zugetragen, dass der Erwerber der Immobilie zum Zeitpunkt der Auswechselung des Schlosses weder Eigentümer noch Besitzer des Objekts war.

Vielmehr hatte der Erwerber im Notarvertrag ausdrücklich anerkannt, dass de, Bauträger als Verkäufer das alleinige Hausrecht auf der Baustelle zustand, bis die Immobilie an ihn übergeben wurde.

Er hat zugleich anerkannt, dass ihm – in Absprache mit dem örtlichen Bauleiter – (lediglich) ein Betretungsrecht für sein Bauvorhaben einzuräumen war, wobei der Erwerber Eigenleistungen grundsätzlich erst nach Übergabe des Objekts (an ihn) durchführen durfte.

Das Gericht meint, dass der Erwerber durch das Auswechseln der Schlösser falsch und gegen den Vertrag gehandelt hat. Der Erwerber durfte nicht durch die von ihm ausgeübte verbotene Eigenmacht, das Hausrecht des Bauträgers einschränken bzw. nehmen.

Kündigung gerechtfertigt

Zitat: „Dabei handelt es sich vielmehr um einen eklatanten (und zudem wiederholten) Verstoß des Beklagten auch gegen die allgemeine bauvertragliche Kooperationspflicht (…), die für einen Bauträgervertrag – im Hinblick auf seine Besonderheiten hinsichtlich Art, Umfang und Abwicklung der beiderseitigen Vertragspflichten/-obliegenheiten – erst recht gilt.“

Bauträger nicht ausschließen

Der Erwerber, aber auch ein Subunternehmer hat kein Recht, aus Sorge um seine bereits im Objekt vollständig oder teilweise erbrachten Werkleistungen bzw. sein im Objekt befindliches Baumaterial oder Werkzeug den Bauträger (als Objekteigentümer) bzw. andere Subunternehmer durch einen eigenmächtigen Austausch des Schlosses aus dem Objekt auszusperren.

Er hat auch kein Recht deren Zutritt zum Objekt von seinem Gutdünken abhängig zu machen bzw. ihnen die Umstände (Zeitpunkt/Personen) des Zutritts insoweit eigenmächtig diktieren zu wollen.

Bauträger muss sich nicht auf Umweg verweisen lassen

An der Wertung der verbotenen Eigenmacht des Beklagten als schwerwiegender Vertragsverletzung vermag auch nichts zu ändern, dass der Erwerber angeblich ins Fenster des Objekts einen Zettel mit seiner Handy-Rufnummer und mit dem Hinweis gehängt haben will, dass er darunter jederzeit erreichbar sei, wenn jemand in das Objekt hineinwolle und er zeitweise in der Nachbarschaft auf einer nahegelegenen Baustelle aktiv gewesen sei.

Der Bauträger hatte vielmehr – bis zur vertragsgemäßen Übergabe des Objekts – zu jeder Tages- und Nachtzeit das uneingeschränkte Hausrecht und brauchte sich nicht vom Käufer auf den mühseligen Weg verweisen lassen, ihn – den Käufer – jeweils um den Zutritt zum Objekt für sich oder von ihr beauftragte Handwerker bzw. sonstige Dritte bitten zu müssen.

Hausrecht unbedingt vereinbaren

Für den Bauträgervertrag ist es daher essentiell, dass sich der Bauträger das Hausrecht bis zur Übergabe der Immobilie einräumen lässt. Für Sie als Bauträger ist dieses Urteil daher ein Lehrstück, wenn es um die Abfassung des Bauträgervertrages geht.

10. Juli 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.