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Fristlose Kündigung des Mietvertrags: Eine Räumungsklage kann sich lohnen

Dass ein Mieter die Kündigung seines Mietvertrags akzeptiert, ist eher die Ausnahme als die Regel.

Immer häufiger sind Vermieter darauf angewiesen, die Räumung der Wohnung mit Hilfe der Gerichte und Gerichtsvollzieher durchzusetzen. Dabei erleben manche Vermieter eine böse Überraschung.

Bis die Wohnung in solchen Fällen endlich frei ist, vergehen durchschnittlich sechs bis 12 Monate. Und: Die bis dahin entstandenen Prozess-, Anwalts- und Räumungskosten können ohne Weiteres die Höhe einer Jahresnettokaltmiete erreichen.

„Meine Kosten muss mir der Mieter doch erstatten“, werden Sie sich vielleicht sagen. Recht haben Sie, doch bekommen Sie es auch?

Dieses Risiko, sämtliche Kosten notfalls aus eigener Tasche zahlen zu müssen, werden Sie nie ausschließen können. Lesen Sie hier, was Sie bei einer Räumungsklage beachten müssen.

Rechtsschutzversicherung und Finanzamt helfen Ihnen Kosten sparen

Schließen Sie eine Rechtsschutzversicherung ab. Viele Vermieter verzichten darauf, aber wie wichtig sie ist, zeigt sich speziell bei Räumungsstreitigkeiten.

Die Rechtsschutzversicherung deckt Ihr Vermieterrisiko, die Verfahrenskosten selbst tragen zu müssen, in vollem Umfang ab – einschließlich der Kosten einer möglichen Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher.

Achtung: Für jede Wohneinheit muss eine eigene Police abgeschlossen werden. Die Höhe der Versicherungsprämie richtet sich nach den Mieteinnahmen und beträgt derzeit zwischen 2 und 3% der Jahres-Bruttomiete.

Die Versicherungsprämie können Sie steuerlich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen.

Besteht keine Rechtsschutzversicherung, können Sie das Finanzamt an Ihren Gerichts- und Anwaltskosten zumindest beteiligen. Bei diesen Ausgaben handelt es sich ebenfalls um Werbungskosten bei den Mieteinkünften.


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Bedenken Sie aber, dass Sie die Verfahrenskosten immer nur in Höhe Ihres persönlichen Steuersatzes über die Steuererklärung zurückbekommen. Den Rest zahlen Sie selbst.

Weigert sich Ihr Mieter, nach einer Kündigung auszuziehen, kommt es für Sie deshalb darauf an, die Räumungskosten möglichst gering zu halten.

Was eine Räumungsklage kostet

Ermitteln Sie zunächst die Kosten, die auf Sie zukommen können.

Die Höhe der im Einzelfall anfallenden Gerichts- und Rechtsanwaltsgebühren richtet sich jeweils nach dem sogenannten Streitwert. Klagen Sie beispielsweise rückständige Mietbeträge ein, bildet der geltend gemachte Forderungsbetrag den Streitwert.

Bei einem Räumungsprozess richtet sich der maßgebliche Streitwert regelmäßig nach der Jahres-Nettokaltmiete.

Beispiel: Die Nettokaltmiete beträgt monatlich 375 Euro. Machen Sie die rückständige Miete für drei Monate geltend, liegt der Streitwert bei 1.125 €. Für eine Räumungsklage beträgt der Streitwert 4.500 € (375 x12).

Haben Sie das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigt, ist es meist notwendig, im selben Verfahren die rückständigen Mietbeträge zusätzlich einzuklagen.

In diesem Fall wird als Streitwert die Jahres-Nettokaltmiete zuzüglich der Mietrückstände zugrunde gelegt.

Beispiel: Die monatliche Miete beträgt 375 €. Der Mietrückstand beläuft sich auf drei Monatsmieten, also 1.125 €.

Dann ergibt sich als Streitwert insgesamt 5.625 € ((375 € x12) + 1.125 €). Wenn Sie sich anwaltlich vertreten lassen, entstehen Ihnen Gerichts- und Anwaltskosten in Höhe von rund 1.215 €.

Wie Sie mit Eigenhilfe Kosten sparen

Ein typischer Fall aus der Praxis: Zunächst kommt die Miete verspätet und schließlich gar nicht mehr. Bevor Sie das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzug fristlos kündigen, sollten Sie mit dem Mieter sprechen und die Gründe für die ausbleibenden Mietzahlungen in Erfahrung bringen.

Der Grund: Schon um den mit einem Mieterwechsel verbundenen Kosten- und Arbeitsaufwand zu umgehen, sollten Sie klären, ob sich das bestehende Mietverhältnis doch noch retten lässt.

Das gilt erst recht dann, wenn er die Miete früher immer pünktlich gezahlt hat.

Erweist sich dieser „Rettungsversuch“ als erfolglos, kommt es für Sie darauf an, dann zügig zu handeln.

Sie können einen Rechtsanwalt mit der Räumungsklage beauftragen oder – wenn Sie nicht rechtsschutzversichert sind – diese Klage auch selbst in die Hand nehmen.

Ist zu erwarten, dass im Rahmen des Rechtsstreits umfangreich Zeugen vernommen werden müssen (z.B. nach einer Eigenbedarfskündigung oder einer Kündigung wegen vertragswidrigen Verhaltens), schalten Sie besser einen Rechtsanwalt ein.

Haben Sie dagegen wegen Zahlungsverzugs gekündigt, können Sie die Räumungsklage durchaus auch selbst „durchziehen“. So können Ihnen gar nicht erst Anwaltskosten entstehen, die dann später möglicherweise bei Ihnen „hängen bleiben“.

Beispiel: Die vereinbarte Miete beträgt 630 € monatlich. Ihr Mieter befindet sich mit zwei Monatsmieten im Rückstand. Sie kündigen das Mietverhältnis daraufhin fristlos.

Da Ihr Mieter nicht auszieht, erheben Sie Räumungsklage und klagen auch den Mietrückstand mit ein

11. April 2003

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Heinz-Wilhelm Vogel
Von: Heinz-Wilhelm Vogel. Über den Autor

Heinz-Wilhelm Vogel ist Rechtsanwalt in Hamburg.