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Wenn Sie als Wohnungseigentümer außerplanmäßig zur Kasse gebeten werden

Wenn Sie als Wohnungseigentümer außerplanmäßig zur Kasse gebeten werden

Ein „Immobilien-Berater“-Beitrag von Dr. Peter Herz. Er arbeitet als Rechtsanwalt in der Industrie. Zugleich ist er als Fachautor unter anderem zu Themen aus dem Bau-, Grundstücks- und Mietrecht tätig.

Was eine Sonderumlage ist und was sie für Ihre Kalkulation bedeutet

Als Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind Sie auch bei pünktlicher und vollständiger Erbringung Ihrer Hausgeldzahlung nicht davor geschützt, unter bestimmten Voraussetzungen zu zusätzlichen Zahlungen in Form einer Sonderumlage herangezogen zu werden. Unter einer Sonderumlage versteht man einen einmaligen Beitragsvorschuss für eine außergewöhnliche, nicht vorhersehbare Ausgabe.

Ein typischer Fall aus der Praxis sieht etwa wie folgt aus:

Beispiel: Bei einem Sturm kommt es zu erheblichen Beschädigungen des Daches. Dadurch treten in den darunter liegenden Gebäudeteilen Wasserschäden auf.

Um weitere Schäden abzuwenden, ist die unverzügliche Reparatur des Daches bzw. die Einleitung von vorläufigen Sicherungsmaßnahmen erforderlich. Da die Mittel der Instandhaltungsrücklage die Reparaturkosten voraussichtlich nicht decken, beschließen die Miteigentümer die Erhebung einer Sonderumlage.

Im Gegensatz zu den periodisch fällig werdenden Hausgeldzahlungen bzw. Vorschüssen handelt es sich also bei der Sonderumlage um eine einmalige Zahlung, die für einen spezifischen Zweck verwendet werden soll. Der genaue Verwendungszweck ist in dem Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage anzugeben.

Wichtig: Da es sich bei der Sonderumlage genauso wie bei den Hausgeldzahlungen um einen Vorschuss handelt, hat der Verwalter über die tatsächlich entstandenen Kosten im Rahmen der Jahresabrechnung abzurechnen.

Im Ergebnis führt eine Sonderumlage zu einer zusätzlichen Belastung Ihres Budgets und kann damit Ihre jährliche Renditekalkulation gefährden.

Achtung: Hinzu kommt, dass die Mittelabrufe über eine Sonderumlage erfahrungsgemäß kurzfristig erfolgen, so dass Sie in Ihrer Liquiditätsplanung auch auf solche Fälle vorbereitet sein sollten.

Typische Praxisfälle, in denen eine Sonderumlage in Betracht kommt

Die Fälle, in denen eine Sonderumlage erhoben werden kann sind gesetzlich nicht im Einzelnen geregelt. Jeder außergewöhnliche und nicht vorhersehbare Finanzbedarf der Eigentümergemeinschaft kommt für eine Sonderumlage in Betracht. Maßgeblich ist insoweit allein, dass sich der betreffende Beschluss im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 21 Absatz 3 WEG) hält.

Typische Fälle aus der Praxis, in denen die Erhebung einer Sonderumlage in Betracht kommt, sind Folgende:

  • Durchführung von dringenden Reparaturen oder Notreparaturen bzw. vorläufigen Sicherungsmaßnahmen (z. B. nach Sturm-, Hagel- oder Feuerschäden)

  • Schließung bzw. Vermeidung von nicht vorhersehbaren Deckungslücken im Wirtschaftsplan (z. B. solche die durch Hausgeldrückstände eines Miteigentümers oder unerwartete Steigerungen des Energiepreises entstanden sind)

  • Es werden Schadenersatzansprüche gegen die Gemeinschaft geltend gemacht (z. B. wegen Verletzung der Schneeräumpflicht)

  • Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen

  • Kosten und Vorschusszahlungen für die Durchführung eines gerichtlichen Verfahrens

  • Tilgung sonstiger, nicht gedeckter Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft

Wie wird die Höhe der Sonderumlage bemessen?

Über die Höhe einer zu beschließenden Sonderumlage wird in der Praxis erfahrungsgemäß kontrovers diskutiert. Dies hängt in erster Linie damit zusammen, dass sich der Sonderumlagenbetrag am geschätzten Finanzbedarf auszurichten hat. Genau über diesen Punkt gehen jedoch die Meinungen nicht selten auseinander.

Allerdings haben die Gerichte anerkannt, dass insoweit der Eigentümergemeinschaft ein weiter Ermessensspielraum zusteht. Wenn sich also nach Abschluss der Maßnahme zeigt, dass die für die Sonderumlage veranschlagten Kosten zu hoch bemessen waren, ändert dies an der Wirksamkeit des Sonderumlagebeschlusses nichts. Dies gilt übrigens auch in folgendem Fall, der in der Praxis immer wieder vorkommt:

Die Eigentümergemeinschaft entschließt sich nach Fassung des Sonderumlagebeschlusses für eine günstigere Maßnahme (z.B. Sanierung des Daches an einzelnen schadhaften Stellen anstelle einer kompletten Neueindeckung).

Praxis-Tipp: Zur Vermeidung von langen Diskussionen über den geschätzten Finanzbedarf hat es sich als günstig erwiesen, wenn der Verwalter in Vorbereitung des Sonderumlagebeschlusses bereits einen oder mehrere Kostenvoranschläge eingeholt hat. Damit hat die Eigentümergemeinschaft zumindest einen groben Anhaltspunkt für ihre Einschätzung des benötigten Mittelbedarfes.

Ein erfahrener Verwalter wird im Übrigen der Gemeinschaft auf der Basis eines solchen Voranschlages einen bestimmten – im Zweifel nach oben abgerundeten – Betrag vorschlagen.

Beispiel: Die Kosten für die Beseitigung eines Erdrutsches auf dem gemeinschaftlichen Grundstück, welcher eine Feuerwehrzufahrt blockiert, werden von einem Tiefbauunternehmen mit e 7.200 veranschlagt. Der Verwalter schlägt der Gemeinschaft daraufhin vor, eine Sonderumlage in Höhe von e 8.000 zu beschließen.


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Wann die Sonderumlage zur Zahlung fällig ist

Damit Sie als Wohnungseigentümer in rechtlich wirksamer Weise zur Zahlung einer Sonderumlage verpflichtet werden können, bedarf es zunächst eines entsprechenden Beschlusses. Dieser Beschluss muss mangels einer anderweitigen Regelung in der Gemeinschaftsordnung mehrheitlich gefasst werden. Ohne einen derartigen Beschluss kann grundsätzlich keine Pflicht zur Leistung einer Sonderumlage begründet werden.

Achtung: Keinesfalls ausreichend für die Erhebung einer Sonderumlage ist es, wenn lediglich über die Veranlassung einer bestimmten Maßnahme (z. B. Austausch des Ölbrenners) abgestimmt wurde. Ein solcher kostenauslösender Beschluss allein, stellt noch keine Rechtsgrundlage für die Erhebung einer Sonderumlage dar.

Fällig, das heißt zahlbar, wird die Sonderumlage normalerweise mit Abruf durch den Verwalter. Dies bedeutet, dass Sie normalerweise nicht bereits mit der Fassung des Beschlusses zur Veranlassung der Zahlung verpflichtet sind.

In Fällen hoher Dringlichkeit gilt allerdings folgende Ausnahme: Wird im Beschluss kein konkreter Zahlungstermin genannt, so wird die Zahlung bereits mit Fassung des Beschlusses fällig.

Möglich ist auch, dass im Beschluss selbst geregelt wird, wann die Zahlung fällig werden soll. Wurde dort ein konkretes Fälligkeitsdatum festgeschrieben, bedarf es für die Fälligkeit der Zahlung keines Abrufes mehr durch den Verwalter.

Ein solcher Beschlusstext kann etwa wie folgt lauten:

„Zur Sanierung der Flachdächer für die Gebäude Hindenburgstr. 23 und 24 wird die Erhebung einer Sonderumlage in Höhe von e 124.00 beschlossen. Die Sonderumlage ist am 20. Januar 2005 zur Zahlung auf das Konto der Eigentümergemeinschaft Hindenburgstraße (Kontonummer: ……….; Bankleitzahl: ……….) fällig.“

Wichtig: Abweichend von dem Grundsatz, dass eine Sonderumlage eines Beschlusses bedarf, gilt in ganz außergewöhnlichen Notfällen Folgendes:

Der Verwalter ist ausnahmsweise auch aus eigenem Recht berechtigt, einen außerplanmäßigen Hausgeldvorschuss anzufordern, wenn ein Beschluss nicht rechtzeitig herbeigeführt werden kann.

Ein solcher Fall der Notgeschäftsführung liegt beispielsweise dann vor, wenn ein vom Sturm beschädigter Baum auf das Nachbargebäude zu fallen droht und die Mittel der Instandhaltungsrücklage für die dringend anstehenden Arbeiten nicht ausreichend sind (weil etwa kurz vorher eine größere Sanierung bezahlt wurde).

Welche Voraussetzungen für die Erhebung einer Sonderumlage erfüllt sein müssen

Damit ein Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Erforderlichkeit eines einmaligen Vorschusses für eine außergewöhnliche und nicht vorhersehbare Ausgabe

  • Realistische Schätzung des voraussichtlichen Finanzbedarfs im Rahmen eines weiten Ermessensspielraumes der Eigentümerversammlung

  • Fassung eines Mehrheitsbeschlusses über die Erhebung der Sonderumlage unter Bezeichnung der geplanten Maßnahme, der voraussichtlichen Gesamtkosten sowie den auf jeden Miteigentümer entfallenden Kostenanteil.

Achtung: Der auf den einzelnen Eigentümer entfallende Kostenanteil muss nicht unbedingt für jeden Miteigentümer separat ausgewiesen sein. Es genügt, wenn sich der Einzelanteil anhand der beschlossenen Gesamtsumme und des Verteilungsschlüssels errechnen lässt.

Wann Sie einen Beschluss anfechten können

Da Sonderumlagen naturgemäß nicht zu den erfreulichen Vorkommnissen innerhalb einer Eigentümergemeinschaft zählen, stellt sich bisweilen die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen ein bereits gefasster Beschluss angegriffen werden kann. Ziel einer Anfechtung ist meist der Versuch, die Zahlungspflicht zu verzögern, indem die Maßnahme in den nächsten Wirtschaftsplan aufgenommen wird.

Zu den Anfechtungsmöglichkeiten müssen Sie Folgendes wissen:

Gerade weil den Eigentümern bei der Schätzung des Finanzbedarfs ein weiter Ermessensspielraum zusteht, können derartige Beschlüsse nur in engen Ausnahmefällen angefochten werden.

So gibt es beispielsweise Entscheidungen, wonach ein Sonderumlagebeschluss ausnahmsweise angreifbar ist, wenn die Instandhaltungsrücklage eine angemessene Höhe erreicht hat. Dies gilt insbesondere dann, wenn für die Instandhaltungsrücklage eine bestimmte Betragsgrenze vereinbart wurde und diese erreicht oder gar überschritten ist.

Wichtig: Bitte beachten Sie, dass es sich hierbei um Ausnahmefälle handelt, die nicht verallgemeinert werden können.

In diesem Zusammenhang ist auch Folgendes von Bedeutung:

Bei größeren Reparaturen ist die Eigentümergemeinschaft keinesfalls gezwungen, die Kosten aus einer voraussichtlich ausreichenden Instandhaltungsrücklage zu bestreiten. Es ist anerkannt, dass eine Sonderumlage auch beschlossen werden kann, um eine Erschöpfung der Rücklage zu vermeiden.

Damit besteht auch kein Anspruch eines einzelnen Miteigentümers gegen die Gemeinschaft, wonach zunächst auf die Rücklagen zurückgegriffen werden müsste. Eine Anfechtung unter Hinweis auf ausreichende Mittel in der Instandhaltungsrücklage wird daher im Normalfall nicht erfolgreich sein.

Praxis-Tipp: Vor diesem Hintergrund sollten Sie vor Anfechtung eines Sonderumlagebeschlusses die Erfolgsaussichten unbedingt von einem Fachmann überprüfen lassen.

Was gilt, wenn ein Beschluss nicht durchgeführt wird

Gerade dann, wenn es um nicht besonders dringliche Arbeiten geht, kann es vorkommen, dass die geplante Verwendung der durch die Sonderumlage erhobenen Mittel unterbleibt. Wenn dann die Abrechnung für die betreffende Abrechnungsperiode beschlossen wurde, stellt sich die Frage, wie mit dem hinfällig gewordenen Sonderumlagebeschluss umzugehen ist.

Hierzu müssen Sie wissen, dass unter diesen Bedingungen ein nicht durchgeführter Sonderumlagebeschluss ohne weiteres gegenstandslos wird, wenn die Jahresabrechnung genehmigt wird. Es müssen also keine weiteren Maßnahmen, insbesondere ein Gegenbeschluss, veranlasst werden.

Achtung: Es ist anerkannt, dass ein solcher Gegenbeschluss zur Klarstellung gefasst werden kann. Eine solche Vorgehensweise bietet sich beispielsweise in solchen Fällen an, in denen die vom ursprünglichen Sonderumlagebeschluss erfassten Maßnahmen nur zum Teil ausgeführt worden sind. Um hier zu vermeiden, dass im Hinblick auf den Restbetrag Unsicherheiten bestehen, kann ein klarstellender Gegen- oder Aufhebungsbeschluss gefasst werden.

Beispiel für einen klarstellenden Gegenbeschluss:

„Die am 13.11.2003 beschlossene Sonderumlage in Höhe von e 24.000 für die Reparatur des Kamins und der Sanierung des Brenners wurde, wie aus der Jahresabrechnung ersichtlich, nur in Höhe von e 16.000 in Anspruch genommen, weil die Sanierung des Brenners erst im Jahr 2005 durchgeführt werden soll. In Höhe des verbleibenden Differenzbetrages von e 8.000 ist damit der Sonderumlagebeschluss vom 13.11.2003 gegenstandslos.“

Nach welchem Maßstab wird die Sonderumlage aufgeteilt?

Die Aufteilung des durch die Sonderumlage erhobenen Betrages auf die einzelnen Miteigentümer erfolgt grundsätzlich nach dem allgemeinen Abrechnungsschlüssel, der innerhalb der Gemeinschaft gilt. In der Regel wird dies der auf jeden Miteigentümer entfallende Miteigentumsanteil sein. Darüber hinaus ist darauf zu achten, dass die Verteilung auch tatsächlich nach demjenigen Schlüssel erfolgt, nach dem die mit den Mitteln der Sonderumlage zu tilgenden Verbindlichkeiten zu verteilen sind.

Beispiel: Wird eine Sonderumlage erforderlich, weil sich die Kosten der Müllbeseitigung dramatisch erhöht haben, und werden diese Kosten nach der Gemeinschaftsordnung nach der Personenzahl abgerechnet, so ist auch der Sonderumlagebetrag nach diesem Schlüssel zu verteilen.

Ob die Verteilung nun nach einem speziellen oder dem allgemeinen Schlüssel (Miteigentumsanteil) erfolgt, so ist der vom Verwalter beim Abruf anzugebende Betrag leicht errechenbar. Insoweit ist nach Ansicht der Gerichte ein bestimmter Betrag vom Verwalter beim Abruf der Sonderumlage nicht zwingend anzugeben. Ein erfahrener Verwalter wird jedoch ohnehin darauf achten, dass der auf jeden Miteigentümer entfallende Betrag im Abruf beziffert wird.

Wichtig: Außerordentlich gefährlich ist es, wenn die Wohnungseigentümer für die Sonderumlage eine vom eigentlichen Abrechnungsschlüssel abweichende Verteilung beschließen. Dies kann etwa dadurch geschehen, dass anstelle des Miteigentumsanteils die Wohnfläche als Verteilungsschlüssel zugrunde gelegt wird. Solche Beschlüsse, die dem Kostenverteilungsschlüssel der Teilungserklärung widersprechen, sind rechtswidrig und können angefochten werden.

Ebenso ist ein Beschluss anfechtbar, der lediglich einzelne Wohn- bzw. Teileigentümer in Abweichung vom allgemeinen Verteilungsschlüssel mit einer einmaligen Sonderumlage belastet, weil diese Einheiten beispielsweise einen erhöhten Wasserverbrauch verursacht haben.

Welche Eigentümer zur Zahlung der Sonderumlage verpflichtet sind

Zur Zahlung der Umlage sind sämtliche Mitglieder der Eigentümergemeinschaft verpflichtet. Es verhält sich also keinesfalls so, dass derjenige Miteigentümer wegen dessen Rückständen die Umlage erforderlich geworden ist, von der Zahlungspflicht befreit ist. Genauso wenig wird im Übrigen dessen ursprüngliche Pflicht zur Hausgeldzahlung durch den Sonderumlagebeschluss berührt.

Auch der Bauträger, welcher noch Wohnungseigentümer ist, ist zur Zahlung der Sonderumlage verpflichtet, auch wenn diese im Zusammenhang mit der Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens gegen ihn erhoben wird.

Welche Besonderheiten beim Verkauf und bei der Versteigerung des Mietobjekts gelten

Kommt es bei einer Wohnung oder einer Teileigentumseinheit zu einem Eigentümerwechsel, stellt sich in diesen Fällen die Frage, inwieweit der Veräußerer noch für die Zahlung der Sonderumlage aufzukommen hat. Hierzu müssen Sie Folgendes wissen:

Wurde eine Sonderumlage vor dem Eigentümerwechsel beschlossen und zur Zahlung fällig, so haftet der Veräusserer im Verhältnis zur Gemeinschaft weiter. Dies gilt auch dann, wenn die Sonderumlage erst nach Abschluss des Kaufvertrages fällig wird, vorausgesetzt, dass der bisherige Miteigentümer noch im Grundbuch eingetragen ist. Klären Sie diesen Punkt beim Erwerb einer gebrauchten Eigentumswohnung deshalb rechtzeitig mit dem Verwalter ab.

Wenn Sie eine Eigentumswohnung im Wege der Zwangsvollstreckung erwerben, finden folgende Grundsätze Anwendung:

Wurde der Beschluss über die Sonderumlage vor dem Zuschlag gefasst, haftet der Ersteigerer bzw. Erwerber für die Sonderumlage, wenn diese erst nach dem Zuschlag fällig geworden ist. Dies ist etwa dann denkbar, wenn der Abruf durch den Verwalter erst nach Zuschlagserteilung erfolgt ist oder wenn der Beschluss selbst ein Fälligkeitsdatum ausweist, welches nach dem Zuschlagstermin liegt.

Praxis-Tipp: Um unangenehme Überraschungen zu vermeiden, sollten Sie auch beim Erwerb in der Zwangsvollstreckung auf eine vorherige Einsichtnahme in die Protokolle der letzten Versammlungen nicht verzichten. Empfehlenswert ist auch eine gezielte Nachfrage beim Verwalter der Anlage, ob in letzter Zeit noch Sonderumlagen beschlossen wurden. Ist dies der Fall, müssen Sie genau prüfen, ob diese bereits abgerufen sind und inwieweit schon Zahlungen erfolgt sind.

Die Erfahrung zeigt, dass Wohnungsverwalter im Zwangsvollstreckungsverfahren über eine von ihnen betreute Einheit im Normalfall bereitwillig Auskunft erteilen, wenn ein ernsthafter Interessent anfragt. Dies liegt auch im Interesse der Eigentümergemeinschaft, welche bei einem erfolgreichen Versteigerungsverfahren ein insolventes Mitglied los wird und mit einem solventen Erwerber die Zahlung der zukünftigen Hausgelder gesichert sieht.

Übersicht: ABC der Sonderumlagen

In der Praxis sind häufig folgende Gründe Anlass für die Erhebung einer Sonderumlage:

  • Deckungslücken: Durch einen kurzfristig eingetretenen starken Anstieg der Energiepreise müssen für die Heizöllieferung außerplanmäßige Mittel aufgenommen werden.

  • Gerichtskosten: In einem Verfahren der Gemeinschaft werden Gerichts- und Anwaltsgebühren früher oder höher als erwartet fällig.

  • Hausgeldrückstand eines Miteigentümers.

  • Nachzahlungen: Die Gemeinschaft wird unerwartet mit Nachzahlungen im Zusammenhang mit der Erschließung des Grundstücks in Anspruch genommen, die sich erst nach endgültiger Abrechnung des Erschließungsvorhabens ergeben.

  • Sanierungs- oder Instandsetzungsarbeiten sind außerplanmäßig zu veranlassen.

  • Sicherheitsleistung: Im Rahmen eines von der Gemeinschaft geführten Gerichtsverfahrens muss diese Sicherheit leisten (z.B. für die Kosten eines umfangreichen Gutachtens oder eines selbstständigen Beweisverfahrens).

  • Wirtschaftsplan: Unzutreffende bzw. unrealistische Annahmen im Wirtschaftsplan machen die Anforderung zusätzlicher Mittel notwendig.

  • Zahlungsunfähigkeit: Die Insolvenz eines Miteigentümers führt zur Unterdeckung des Kontos der Gemeinschaft.

Ein „Immobilien-Berater“-Beitrag von Dr. Peter Herz. Er arbeitet als Rechtsanwalt in der Industrie. Zugleich ist er als Fachautor unter anderem zu Themen aus dem Bau-, Grundstücks- und Mietrecht tätig.

1. Dezember 2004

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.