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Werbungskosten: Auch Erhaltungsaufwand zählt dazu

Durch den Erhaltungsaufwand für Ihre Immobilie entstehen Ihnen Kosten.

Diese können Sie als Werbungskosten in einem Betrag von den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung abziehen.

Und zwar in dem Jahr, in dem Sie die Rechnungen bezahlen.

Von dieser steuerlichen Regelung können Sie aber nur Gebrauch machen, wenn es sich um eine (teilweise) vermietete Immobilie handelt.

Auch wenn Sie einen Teil des Hauses selbst bewohnen, ist es möglich, von dieser Regelung zu profitieren.

So können Sie die Kosten einer Fassadenverkleidung auch als Werbungskosten abziehen, wenn der Erhaltungsaufwand deutlich dem vermieteten Teil der Immobilie zuzuordnen ist – und zwar auch, wenn Sie eine Wohnung des Hauses selbst bewohnen.

Entscheidend ist die Vermietungsabsicht

Auch wenn Sie die Wohnung selbst bewohnt haben und sie nun vermieten möchten, können Sie Erhaltungsaufwendungen, für die leer stehende, noch nicht vermietete Wohnung geltend machen.


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Voraussetzung ist nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs aber, dass Sie einen endgültigen Entschluss zur Vermietung gefasst haben und dies auch belegen können (BFH, Urteil v. 28.10.08, Az. IX R 1/07).

Tipp: Bewahren Sie alle Unterlagen auf und dokumentieren Sie so genau wie möglich, dass Sie sich um eine Vermietung bemühen.

Schalten Sie Anzeigen in der Zeitung und im Internet, beauftragen Sie einen Makler und sprechen Sie Bekannte an, welche später als Zeugen zur Verfügung stehen.

Immobilie nicht Teil des Betriebsvermögens

Voraussetzung ist jedoch, dass Ihr Gebäude nicht zu einem Betriebsvermögen gehört und überwiegend Wohnzwecken dient.

Eine solche überwiegende Nutzung zu Wohnzwecken liegt vor, wenn die Wohnzwecken dienende Grundfläche eines Hauses mehr als die Hälfte der gesamten Nutzfläche ausmacht.

So behandeln Sie Instandhaltungsrücklagen

Ferner können Sie auch Instandhaltungsrücklagen bilden. Sie dienen der Finanzierung von Instandhaltung und Instandsetzung des Eigentums einer Wohnungseigentumsgemeinschaft.

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Ansammlung einer solchen Rücklage in angemessener Höhe verpflichtet. Die Beiträge gehören – wie auch die Instandhaltungsrücklage selbst – zu den gemeinschaftlichen Geldern.

Beitragsleistungen nicht steuerlich absetzungsfähig

Die zur Ansammlung der Instandhaltungsrücklage geleisteten Beiträge können Sie allerdings als Wohnungseigentümer und Vermieter nicht unmittelbar als Werbungskosten geltend machen.

Wenn demgegenüber wegen einer durchgeführten Reparatur Mittel aus der Instandhaltungsrücklage tatsächlich gezahlt worden sind, dann können Sie den anteiligen Abzug in Ihrer Steuererklärung geltend machen.

Schreiben Sie Herstellungskosten ab

Darüber hinaus gibt es Herstellungskosten, welche Sie, entgegen den Erhaltungsaufwendungen, nur der Abschreibung zuschreiben können.

Herstellungskosten sind Aufwendungen, die zur Herstellung der Eigentumswohnung oder zur Erweiterung oder Hebung des Standards notwendig sind (An- oder Ausbau, Aufstockung).

Es handelt sich also um Maßnahmen, die zu einer Verbesserung des Gebäudes über den bisherigen Zustand hinaus führen und nicht nur der Erhaltung dienen.

Herstellungskosten nur der Abschreibung zuführen

Solche Herstellungskosten können sowohl bei einem Neubau als auch bei einem Altbestand, der sich seit Langem in Ihrem Eigentum befindet, entstehen. Im letzten Fall handelt es sich um die sogenannten nachträglichen Herstellungskosten.

Diese Kosten können Sie also nicht als Werbungskosten sofort abziehen, sondern nur der Abschreibung zuführen.

Abzugrenzen sind diese von Substanz erhaltenden Erneuerungen, welche Sie sofort als abzugsfähige Kosten geltend machen können.

Eine solche Maßnahme liegt vor, wenn Ihr Gebäude lediglich in einen ordnungsgemäßen Zustand in zeitgemäßer Form gebracht wird, Sie also beispielsweise die Elektrik auf den aktuellen technischen Stand bringen wollen.

1. März 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.