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Werbungskosten: So profitieren Sie davon

Den auf das Gebäude entfallenden Anteil des Kaufpreises einer Immobilie können Sie über die Absetzungen für Abnutzung, kurz AfA, als Werbungskosten steuermindernd geltend machen.

Deshalb müssen Sie diesen Teil des Kaufpreises ermitteln. Der Anteil, der auf den Grund und Boden entfällt, wirkt sich beim Werbungskostenabzug nicht aus.

Überholte Meinung des Finanzamts

Neue Vorteile bietet nun ein Urteil des Bundesfinanzhofs (27.04.2004 IX R 54/02) das die Finanzverwaltung demnächst anwenden will. Danach muss das Finanzamt die von den Vertragsparteien vorgenommene Aufteilung des Kaufpreises übernehmen.

Das gilt auch bei nahen Angehörigen. Der Bundesfinanzhof gestattet es also dem Steuerzahler, dass auch Angehörige ihre Rechtsverhältnisse untereinander steuerlich möglichst günstig gestalten. Die Grenze der Gestaltung wird erst erreicht, wenn eine unangemessene Gestaltung vorliegen sollte.

Das Finanzamt hat solche Verträge bisher komplett ausgehebelt. Bislang mussten Sie bei einer teilentgeltlichen Übertragung den Kaufpreis nach dem Verhältnis der Verkehrswerte auf die Wohnung des Sohnes und auf die fremd vermietete Wohnung aufteilen.


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Das hatte zur Folge, dass sich die im Vertrag vorgenommene clevere Aufteilung des Kaufpreises steuerlich nicht auswirkte. Vielmehr berücksichtigte das Finanzamt nicht den vollen vereinbarten Kaufpreis von 200.000 € bei der vermieteten Wohnung, sondern nur 100.000 €.

Beispiel: Ein Vater überträgt im Wege der vorweggenommenen Erbfolge ein Zweifamilienhaus. Die Wohnung im Erdgeschoss ist fremd vermietet. Die Wohnung im Obergeschoss nutzt der Sohn.

Beide Wohnungen sind gleich groß. Das Zweifamilienhaus hat einen Verkehrswert von 400.000 €.

Der Sohn zahlt lediglich 200.000 €, wobei im Kaufvertrag festgelegt wird, dass der Sohn den Kaufpreis in vollem Umfang ausschließlich für die fremd vermietete Wohnung zahlt.

Werbungskosten: Profitieren Sie vom günstigen Urteil

Mit dem Urteil des Bundesfinanzhofs muss das Finanzamt jetzt Ihrem Kaufvertrag folgen. Das bedeutet, die vereinbarten 200.000 Û entfallen voll auf die vermietete Wohnung. Fazit: Sie können die volle AfA als Werbungskosten abziehen.

Der Bundesfinanzhof hat allerdings eine Grenze gezogen, die Sie beachten müssen. Der Kaufpreis für die vermietete Wohnung darf nicht höher als ihr Verkehrswert sein. Wäre der Kaufpreis höher, dürfte das Finanzamt die ganze Gestaltung als unangemessen behandeln.

In diesem Fall wäre zu befürchten, dass sich das Finanzamt überhaupt nicht mehr an Ihre Festlegungen im Kaufvertrag gebunden fühlt. Folge: Das Finanzamt würde den Kaufpreis nach dem für Sie ungünstigeren Verhältnis der Wohn-/Nutzflächen aufteilen.

Achten Sie deshalb darauf, dass Sie bei einer teilentgeltlichen Übertragung bereits im Kaufvertrag einerseits einen möglichst großen Teil des Kaufpreises den vermieteten Teilen des Grundstücks zuordnen. Achten Sie andererseits aber auch darauf, dass der zugeordnete Kaufpreis nicht über dem Verkehrswert des Grundstücksteils liegt.

Unter Bezug auf das Urteil des Bundesfinanzhofs ist die im Kaufvertrag vorgenommene Aufteilung des Kaufpreises auf die einzelnen Wirtschaftsgüter bei der Besteuerung zu übernehmen.

Das gilt auch bei Verträgen, die nahe Angehörige geschlossen haben. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ist es zulässig, dass auch Angehörige ihre Rechtsverhältnisse untereinander steuerlich möglichst günstig gestalten.

Das Motiv, Steuern zu sparen, macht die Gestaltung noch nicht unangemessen. Insbesondere liegt der Verkehrswert der vermieteten Grundstücksteile nicht über dem vereinbarten Kaufpreis. Ich bitte daher, die beantragte Kaufpreisaufteilung bei der Steuerfestsetzung zu akzeptieren.“

7. Juli 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.