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Werbungskosten von der Steuer absetzen: Sparen wie ein Profi

Erfahrene Steuersparer bereiten sich das ganze Jahr auf die „Abrechnung“ mit dem Finanzamt vor, um optimal von den Steuervorteilen zu profitieren, die sich speziell für Haus- und Wohnungsbesitzer bieten. Das macht die Investition in Immobilien gegenüber anderen Anlageformen so attraktiv: Die Finanzierungskosten und die Abschreibungsmöglichkeiten bieten Ihnen eine hervorragende Chance, Ihre persönliche Steuerlast zu senken. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden wie folgt ermittelt:

Mieteinnahmen /Werbungskosten = Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Dass Sie die Werbungskosten von Mieteinnahmen abziehen können, bedeutet also im Klartext: Werbungskosten mindern (steuerlich gesehen) die Mieteinnahmen und damit auch die zu zahlende Einkommensteuer. Übersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen, entstehen negative Einkünfte, auch steuerlicher Verlust genannt.

Praxis-Tipp: Damit Ihnen die Steuererklärung am Ende des Jahres einfacher von der Hand geht, sollten Sie sich bereits bei der Belegablage des laufenden Jahres Gedanken machen. Heften Sie die Kosten Ihrer Immobilie am besten in einem gesonderten Ordner und getrennt nach Kostenarten ab. Verwalten Sie mehrere Mietobjekte, empfiehlt es sich, die Kosten nach den einzelnen Immobilien zu unterscheiden und bereits die eingehenden Rechnungen aufzuteilen.

Ihre Steuervorteilsrechnung als Vermieter

Bei einem Verlust in Höhe von 27.946 € ergibt sich z.B. für die nachbenannten Grenzsteuersätze (inkl. 5,5% Solidaritätszuschlag) überschlägig folgende Steuerersparnis:

Wie Sie Ihre Werbungskosten in der Steuererklärung geltend machen

Sämtliche Werbungskosten tragen Sie auf der Rückseite der Anlage V Ihrer Einkommensteuererklärung ein. Die Ihnen entstandenen Kosten können Sie immer dann in voller Höhe ansetzen, wenn es sich um eine vermietete Eigentumswohnung oder um ein Mietshaus handelt, in dem sämtliche Wohnungen fremd vermietet sind.

Anders verhält es sich dagegen insbesondere dann, wenn Sie eine der Wohnungen im Miethaus zu eigenen Wohnzwecken genutzt, einem anderen unentgeltlich überlassen oder zu eigenen beruflichen oder gewerblichen Zwecken genutzt haben. In diesen Fällen sind die Werbungskosten für Ihr Miethaus in einen abziehbaren und einen nicht abziehbaren Teil aufzuteilen. Das gilt auch dann, wenn Sie eine Wohnung zu einem Vorzugspreis an Angehörige vermietet haben, der mehr als 25% unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Praxis-Tipp: Wo es möglich ist, ermitteln Sie den nicht abziehbaren Anteil der Werbungskosten einzeln und ziehen ihn vom Gesamtbetrag der Werbungskosten ab.

Ist eine direkte Zuordnung nicht möglich, teilen Sie die Kosten nach dem Verhältnis der Wohn-/Nutzflächen auf.

Beispiel: In einem Sechsfamilienhaus mit 300 m² Wohnfläche werden fünf Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 240 m² vermietet. Die sechste, 60 m² große Wohnung nutzen Sie selbst. Die im Jahr 2002 gezahlten Schuldzinsen belaufen sich auf 13.830 €. Bei Aufteilung der Schuldzinsen in einen abziehbaren und nicht abziehbaren Teil nach dem Verhältnis der Wohnflächen ergibt sich dann, dass auf die selbstgenutzte Wohnung 20% der Wohnfläche und damit 20% der Zinszahlungen entfallen. Die restlichen 80% der Schuldzinsen, also 11.064 €, sind als Werbungskosten abzugsfähig.

Großes Werbungskosten ABC: Welche Ausgaben abzugsfähig sind

Die folgende Schnellübersicht nennt Ihnen die wichtigsten Ausgaben-Positionen, die Sie als Vermieter bei Ihren Mieteinkünften Steuer sparend absetzen können. Nicht berücksichtigt wird allein die Abschreibung, kurz auch AfA genannt. Als Zusatz-Service finden Sie in der rechten Spalte jeweils einen Hinweis auf die Zeile in der Anlage V zur Einkommensteuererklärung, in die Sie Ihre jeweiligen Ausgaben eintragen.

16. Mai 2003

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.