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Werbungskostenabzug bei Vermietung: Einkünfteerzielungsabsicht ist entscheidend

Als Vermieter ist es für Sie wichtig zu wissen, welche Aufwendungen und Kosten steuermindernd berücksichtigt werden können.

Durch Werbungskosten erzielen Sie einen Steuervorteil, da Sie diese von Ihren Mieteinnahmen abziehen.

Den Werbungskostenabzug können Sie aber nur geltend machen, wenn die objektive und subjektive Absicht zur Vermietung besteht.

Bei einem leer stehenden Objekt fehlt ein sofort ersichtliches Indiz für die Vermietung ganz.

Entschluss zur Einkünfteerzielung ist entscheidend

Dennoch ist nur ein Werbungskostenabzug möglich, wenn Sie Ihren subjektiven Entschluss zur Einkünfteerzielung absolut ernsthaft und endgültig gefasst haben und auch nicht später wieder aufgegeben haben.

Für die Praxis ist daher sehr wichtig, den subjektiven Entschluss objektiv zu dokumentieren. Es ist äußerst bedeutend, einen Zusammenhang von Werbungskosten und einem möglichen Verkauf zu vermeiden.

Sie tragen die Beweislast für Ihren Entschluss

Sie als Vermieter tragen die Feststellungslast der subjektiven Voraussetzung. Dies bedeutet, es obliegt Ihnen darzulegen, dass Sie auch wirklich das Ziel verfolgen, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen.


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In der Praxis ist dies ein nicht zu unterschätzendes Problem, welches Sie nur lösen können, wenn Sie von vornherein auf die Dokumentation der subjektiven Voraussetzung achten.

Zum objektiv nachvollziehbaren Nachweis reicht es der Finanzverwaltung natürlich nicht aus, dass Sie schlicht Ihre Absicht kund tun.

Auf diese Weise könnte schließlich jeder die Tatbestandsvoraussetzung erfüllen, auch wenn tatsächlich keine subjektive Zielsetzung zur Einkünfteerzielung im Bereich der Vermietung und Verpachtung vorliegt.

Subjektive Absicht objektiv darlegen

Vielmehr müssen Sie dafür sorgen, dass Ihr Wunsch nach Einkünfteerzielung anhand von objektiven Umständen Ihres individuellen Einzelfalls feststellbar ist.

Weisen Sie daher äußere, von Dritten nachprüfbare Merkmale vor, die als Indizienbeweiskette eindeutig für das Vorhandensein Ihrer Einkünfteerzielungsabsicht sprechen. Für das Finanzamt muss diese subjektive Voraussetzung quasi objektiv greifbar gemacht werden.

Unklarheiten gehen zu Ihren Lasten

Sollte das Finanzamt Ihren Willen zur Erzielung von Mieteinnahmen nicht eindeutig erkennen können oder anderweitige Ungewissheiten bestehen, geht dies im Rahmen der Gesamtschau aller Indizien Ihres Einzelfalls zu Ihren Lasten.

Wird dadurch Ihre subjektiv tatsächlich vorliegende Absicht nicht nach außen ersichtlich, wird das Finanzamt im Endeffekt den Werbungskostenabzug nicht zulassen.

Beispiel

Seit Ende 2008 steht die bisher als Vermietungsobjekt dienende Wohnung des Vermieters Knopp leer.

Obwohl er jeden Tag nach Mietinteressenten im Internet und den Zeitungsinseraten sucht und auch selbst mehrere kostenlose Vermietungsinserate geschaltet hat, findet er keinen Mieter.

Insgesamt führte er zwar im Jahr 2009 über 50 Wohnungsbesichtigungen durch, jedoch kam es – aus Gründen, die er nicht zu vertreten hatte – nicht zum Abschluss eines Mietvertrags.

In der Einkommensteuererklärung für 2009 gibt Vermieter Knopp mangels Mieteinnahmen daher nur die Werbungskosten an und möchte den erlittenen Verlust bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung mit seinen Einkünften aus nichtselbstständiger Arbeit steuermindernd verrechnen.

Dokumentation entscheidet über Anerkennung

Das Finanzamt verweigert die Anerkennung der Werbungskosten und damit die Anerkennung des Verlusts aus Vermietung und Verpachtung, weil die Vermietungsabsicht und der Wille zur Einkünfteerzielung nicht nachvollzogen werden können.

Da Vermieter Knopp keinerlei Dokumentation seiner Mietersuche und der durchgeführten Besichtigungstermine vorweisen kann, kann er den erlittenen Verlust steuerlich nicht mindernd einsetzen.

Tipp: Selbst wenn die Voraussetzungen grundsätzlich gegeben sind, empfiehlt es sich dennoch, diese von Beginn an ausreichend zu dokumentieren. So können Sie später den entsprechenden Nachweis führen.

6. März 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.