MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Das Interview mit Prof. Dr. Lister: Werden Immobilienkredite teurer?

Die Auswirkungen von Basel 3 auf Kredite für die Immobilienwirtschaft stehen im Mittelpunkt einer kleinen Serie von Beiträgen*.

Die Wirkungsweise von „Basel 1,2, und 3“ habe ich Ihnen anhand eines Vortrags von Prof. Dr. Michael Lister vom Center for Real Estate Studies (CRES) erläutert, den dieser auf der Frühjahrstagung an der Deutschen Immobilien Akademie (DIA) gehalten hat.

Im heutigen Interview erläutert Prof. Lister die Auswirkungen von Basel 3 auf die Kreditvergabe in der Immobilienwirtschaft.

Frage: Herr Prof. Lister, lassen Sie uns gleich mit der wichtigsten Frage einsteigen: Werden Immobilienkredite durch Basel 3 teurer?

Prof. Lister: Wenn Sie diese Frage so stellen, dann schließen Sie bereits in die Frage ein, dass Immobilienkredite eine prinzipiell andere  Behandlung durch die Bankenaufsicht im Rahmen von Basel 3 bekommen als die sonstigen Kredite. Das ist jedoch nicht der Fall.

Alle Kreditrisiken werden eingeschätzt und quasi in Risikoklassen eingeteilt.

Nun haben Immobilienkredite den Vorteil, dass zumindest für einen Teil dieses Kredits die Immobilie als Sicherheit herangezogen werden kann. Dadurch wird  also das Kreditrisiko gesenkt.

Das ist aber keine spezielle Besser- oder Schlechterstellung eines Immobilienkredits, sondern gilt für alle Kredite. Wenn eine Sicherheit zur Verfügung gestellt werden kann, dann wird dadurch das Kreditrisiko reduziert.

Und sinkendes Kreditrisiko bedeutet eine niedrigere Risikoprämie. Diese wiederum kann zu niedrigeren Kreditzinsen führen.

Sie sehen also, dass die Bereitstellung von Krediten einerseits und die Höhe der Zinsen für diesen Kredit andererseits immer mehr zur Einzelfallentscheidung wird, weil das Risiko individuell bewertet wird.

Frage: Nehmen wir ein Beispiel: Ein Immobilienerwerber nimmt einen Kredit über 300.000,- € für den Kauf einer Immobilie auf. Wovon hängt denn dann die Berechnung der Zinsen ab?

Prof. Lister: Neben dem reinen Kreditvolumen wird bei einem Immobilienkredit zunächst der Beleihungswert ermittelt. Dieser wird je nach Immobilie unterschiedlich hoch ausfallen.


Betriebskostenabrechnung 2016:
Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


Nehmen wir an, dass dieser in Ihrem Beispiel nicht bei 300.000,-. € sondern bei 275.000,- € liegt. Von diesem Beleihungswert wird es den typischen erstrangig besicherten Anteil von 60% geben. In diesem Beispiel also 165.000,- €.

Dieser Kreditanteil wird ein niedrigeres Risiko haben als der zweite Kreditanteil, der als unbesichert gilt und für den die Risikoprämie, also der Zinsaufschlag, größer ausfallen wird.

Dabei spielt natürlich auch die Nutzung der Immobilie eine Rolle. Ist es ein selbstgenutztes Einfamilienhaus, ist es ein Einzelhandelsgeschäft usw.? Auch die Nutzung beeinflusst die Einordnung in eine Risikoklasse. Diese Klassen haben wieder eine unterschiedliche Auswirkung auf die Risikoprämie.

Im Ergebnis haben wir nun zwei verschiedene Kreditteile, den besicherten und den unbesicherten Teil. Beide Kreditteile werden in einem komplexen Verfahren Anschließend wird der Betrag ermittelt, den die Bank oder Sparkasse für diesen Kredit als Eigenkapitalunterlegung vorhalten muss.

Frage: Bitte erläutern Sie einmal diese Eigenkapitalunterlegung.

Prof. Lister: Hintergrund der Regulierung der Kreditrisiken durch die sog. Basel-Abkommen ist, dass Banken Kreditausfälle selbst kompensieren können, also durch den Ausfall von einzelnen Kreditnehmern in ihrem Bestand nicht gefährdet werden.

Deshalb wurden im Lauf der letzten Jahrzehnte die Anforderungen an die Unterlegung von Krediten mit Eigenkapital immer weiter verfeinert. Basel 1 hat alle Kreditrisiken gleich behandelt.

Mit Basel 2 wurde das Rating einzelner Kreditnehmer eingeführt, so dass unterschiedliche Risiken sich auch in unterschiedlichen Zinsen niederschlagen.

Mit Basel 3 werden die Anforderungen zur Höhe der Eigenkapitalunterlegung sowie einer Liquiditätsreserve verschärft. Dabei wird die Bewertung von Risiken immer differenzierter.

Die Banken sind deshalb gezwungen, nicht nur angemessene Risikoaufschläge für Kredite bei risikogeneigten Kreditnehmern einzufordern. Zugleich werden die Banken angehalten ihre Liquiditätsreserve zu erhöhen.

Damit steht weniger Geld für die Ausreichung von Krediten zur Verfügung. Im Ergebnis können die Kosten für Kredite nochmal steigen.

Frage: Werden Immobilienkredite mit Basel 3 in jedem Fall teurer?

Prof. Lister: Da sind wir wieder bei der Ausgangsfrage. Die Risikoeinschätzung eines Kreditnehmers wird deutlich differenzierter. Es kann demnach auch schon nach Basel 2 vorkommen, dass Kreditnehmer mit geringerem Risiko günstigere Kreditkonditionen erhalten.

Ohne in die Tiefe der Bewertung von Kreditrisiken eingehen zu wollen, ist es so, dass Kredite, für die eine Sicherheit hinterlegt werden kann, eine bessere Risikobewertung haben als unbesicherte Kredite.

Immobilienkredite sind typische Kredite, die mit Sicherheiten, dem Grundstück, unterlegt werden. Für den besicherten Teil des Immobilienkredits fällt die Risikoprämie geringer aus.

Die Frage ist nun, mit welchen Ansätzen die einzelnen Banken und Sparkassen den Beleihungswert ermitteln. Der Beleihungswert stellt eine wichtige Stellschraube dar, um festzulegen, ob der besicherte Teil höher oder niedriger ausfällt.

Der Zinssatz, der am Ende dem einzelnen Kreditnehmer angeboten wird, wird sich in Zukunft noch mehr als heute aus mehreren Bestandteilen zusammensetzen.

Wenn nun das Rating des Kreditkunden, ein höherer Eigenkapitalanteil als beim Durchschnitt der Immobilienkredite, eine gute Prognose für Zustand und Nutzungsart der Immobilie sowie der richtige Zeitpunkt bei der Bank für die Kreditvergabe zusammenkommen, dann kann im Einzelfall der Zinssatz für den Immobilienkredit niedriger ausfallen als dies Basel 1 der Fall war.

Frage: Sind das nicht etwas viele „Wenns“?

Prof. Lister: Das kann man so nicht sagen. Wichtig für Kreditkunden ist zu verstehen, dass eine pauschale Aussage wie z.B. „Immobilienkredite für 2,5% Hypothekenzinsen“ von immer mehr einzelnen Faktoren abhängen wird und deshalb zwar ihren Zweck als Werbeaussage erfüllen kann, aber nicht mehr als Rechengröße für den einzelnen Kreditnehmer dienen wird.

Der konkrete Zinssatz für den Kunden wird mit einiger Wahrscheinlichkeit von dieser Werbeaussage abweichen. Und welche Rolle in Zukunft die Anpassung bei der Liquiditätsreserve auf die Bereitstellung von Immobilienkrediten haben wird, muss man abwarten.

Hier fällt die Prognose sehr schwer. Meine Erwartung ist, dass tendenziell weniger Geld für Kredite zur Verfügung stehen wird und dass dies eher zu steigenden Zinsen führen wird.

Vielen Dank, Prof. Lister, dass Sie sich die Zeit für das Gespräch genommen haben.

26. April 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.