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Werksmietwohnung und Werksdienstwohnung: Kündigung und Unterschiede

Sie weisen Ihren Mieter auf sein Widerspruchsrecht gegen die fristgerechte Kündigung auch bei einer Werksmietwohnung hin.

Der Mieter kann Ihrer Kündigung widersprechen.

Er kann eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nämlich dann verlangen, wenn für ihn, seine Familie oder andere Angehörige seines Haushalts die Kündigung eine Härte bedeuten würde.

Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

Weitere Beispiele für unzumutbare Härten

  • hohes Alter
  • Schwangerschaft
  • Schwierigkeiten bei der Ausbildung der Kinder (Umschulungen)
  • bevorstehendes Examen
  • schwere Erkrankungen
  • besondere finanzielle Aufwendungen für die Wohnung
  • lange Mietdauer

Widerspruchsfrist kann sich verlängern

Nach dem Gesetz sollen Sie Ihren Mieter auf dieses Recht hinweisen. Unterlassen Sie den Hinweis, verlängert sich die Widerspruchsfrist des Mieters.

Der Widerspruch Ihres Mieters muss schriftlich erfolgen. Sie können die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn Ihr Mieter den Widerspruch nicht spätestens 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses erklärt hat.

Weisen Sie in der Kündigung auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Frist und Form nicht hin, kann Ihr Mieter den Widerspruch noch bis zum 1. Verhandlungstermin des gerichtlichen Räumungsrechtsstreits erklären.

Widerspruchsrecht eingeschränkt

Das Widerspruchsrecht Ihres Mieters gegen eine Kündigung mit der abgekürzten Frist von einem Monat ist eingeschränkt.


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Bei nicht funktionsgebundenen Werkswohnungen ist der Widerspruch zwar zulässig, jedoch sind bei der Interessenabwägung Ihre Belange als Arbeitgeber zu berücksichtigen.

Widerspruchsrecht ausgeschlossen

Das Widerspruchsrecht bei funktionsgebundenen Werkswohnungen (zum Beispiel Hausmeisterwohnung) ist ausgeschlossen.

Außerdem entfällt es, wenn

  • der Mieter das Arbeitsverhältnis von sich aus gelöst hat, ohne dass Sie ihm als Arbeitgeber einen begründeten Anlass hierfür gegeben haben, oder
  • der Mieter durch sein Verhalten Ihnen einen Anlass zur Auflösung des Arbeitsverhältnisses gegeben hat.

Hierbei handelt es sich um die typischen Kündigungsgründe für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Arbeitsverhältnisses, wie Diebstahl, Betrug, Beleidigung oder Körperverletzungen.

Schließen Sie eine stillschweigende Verlängerung aus

Machen Sie auch bei einer Werkswohnung stets deutlich, dass Sie einer stillschweigenden Verlängerung nach § 545 BGB widersprechen.

Andernfalls würde sich das Mietverhältnis in folgendem Fall fortsetzen: Der Mieter lässt den Kündigungstermin verstreichen und zieht nicht aus. Sie vergessen dann unverzüglich zu widersprechen.

Vorsorglich widersprechen Sie also bereits im Kündigungsschreiben.

Steuerrechtliche Auswirkungen

Falls Sie keine oder eine geringere als die ortsübliche Miete verlangen, ist dieser Betrag steuer- und sozialversicherungsrechtlich relevanter Lohn.

So erging es aktuell einem Vermieter, der umlegbare Nebenkosten nicht geltend machte.

Nichtgeltendmachung von Mietnebenkosten als Arbeitslohn

Vermietet ein Arbeitgeber eine Wohnung an seinen Arbeitnehmer und macht er hierbei umlegbare Nebenkosten (z. B. Grundsteuer, Hausversicherung, Straßenreinigung) nicht geltend, so ist hierin in der Regel steuerpflichtiger Arbeitslohn zu sehen (FG Düsseldorf, Urteil v. 05.11.09, Az. 11 K 4662/06 L).

Es handelt sich dann um eine verbilligte Wohnungsüberlassung und damit um einen geldwerten Vorteil, der somit Arbeitslohn darstellt.

Dies gilt auch dann, wenn die Nebenkosten bei anderen Mietern zwar ebenfalls nicht erhoben werden, der Anteil dieser Mieter aber unter 10% liegt.

Die Lebenserfahrung („der Kaufmann verschenkt nichts“) lässt nach Ansicht der Richter vermuten, dass der geldwerte Vorteil aufgrund des Dienstverhältnisses gewährt wird.

Ausnahmen sind zwar denkbar, in dem entschiedenen Fall liegen sie jedoch nicht vor. Erst wenn der Anteil der vergünstigten Vermietung an Betriebsfremde bei etwa 25–30% des Wohnungsbestands liegt, wird nicht von Arbeitsentgelt auszugehen sein.

Das Finanzgericht hat die Revision gegen die Entscheidung zugelassen. Sie ist derzeit beim Bundesfinanzhof unter dem Aktenzeichen VI R 65/09 anhängig.

Fazit

Für Werkswohnungen gelten einige Besonderheiten. Aufpassen muss der Vermieter bei

  • der Vertragsgestaltung
  • der Vertragsbeendigung
  • den Kündigungsfristen
  • dem Widerspruchsrecht
  • einer verbilligten Wohnraumüberlassung

Die Unterschiede und Kündigungsfristen in der Zusammenfassung:

Werksmietvertrag

  • zwei Vertragsverhältnisse
  • Kündigung bei funktionsgebundenem Wohnraum mit einer Frist von 1 Monat, falls ein Nachfolger benötigt wird
  • sonst Kündigung mit 3 Monaten, falls ein Nachfolger benötigt wird und das Mietverhältnis noch keine 10 Jahre bestanden hat
  • sonst Kündigung mit den üblichen Fristen im Mietrecht

Werksdienstwohnung

  • ein Vertragsverhältnis
  • Kündigung des Vertragsverhältnisses mit den normalen gesetzlichen Fristen, falls der Mieter die Wohnung möbliert hat oder mit seiner Familie oder anderen Personen seines Hausstands dort lebt
  • falls der Vermieter die Wohnung möbliert hat, endet das Recht zur Benutzung mit dem Arbeitsverhältnis

15. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.