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Wichtige Änderungen zur Schlüsselübergabe für 2015

Die Schlüsselübergabe ist meist das kleinste Problem bei der Wohnungsübergabe, doch was wenn der Schlüssel auf dem Postweg verloren geht oder der Vermieter den Schlüssel nicht zurücknehmen möchte? 2 Urteile schaffen Klarheit für 2015.

Schlüssel geht auf Postweg verloren – Mieter haftet

Wenn ein Mieter die Schlüssel seiner Mietwohnung an den Vermieter per Einschreiben mit Rückschein zurücksendet, haftet er dafür, wenn der Schlüssel verloren geht. Der Mieter muss dann dem Vermieter die Kosten für ein neues Schloss mit Schlüsseln ersetzen. Dies entschied das Amtsgericht Brandenburg im September 2014.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hatte ein Mieter seinem Vermieter die Schlüssel der Mietwohnung zurück gesendet. Bei der Post gab er ein gewöhnliches Einschreiben mit Rückschein auf. Der Vermieter behauptete jedoch die Schlüssel nie erhalten zu haben.

Das Einschreiben sei zwar zugegangen; der Schlüssel sei aber im Kuvert nicht enthalten gewesen. Das Kuvert wies bei Auslieferung eine Beschädigung auf und war von der Post mit dem Vermerk ,,nachverpackt“ versehen worden. Der Vermieter verlangte vom Mieter, dass dieser die Kosten für ein neues Schloss nebst Schlüssel erstattet.


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Mieter muss Kosten erstatten

Mit Erfolg! Der Mieter war zur Erstattung der Kosten für ein neues Schloss mit Schlüsseln verpflichtet. Ein Mieter ist verpflichtet, die an ihn übergebenen Schlüssel nach Beendigung eines Mietverhältnisses an den Vermieter zurück zu geben.

Besteht nicht ausdrücklich eine andere Vereinbarung, muss ein Mieter empfangene Schlüssel am Wohnsitz des Vermieters abgeben oder dorthin senden. Der Vermieter hatte bestritten, die Schlüssel erhalten zu haben. Somit war der Mieter verpflichtet den Zugang beim Vermieter zu beweisen. Einlieferungsbeleg und Rückschein stellten aber für den Inhalt der Postsendung keinen Beweis dar. Dieses Versäumnis geht zu seinen Lasten.

Hinsichtlich der Höhe des zu leistenden Schadensersatzes war auf die Kosten für den Austausch des Schlosses nebst Schlüsseln abzustellen. Der Mieter schuldete die Rückgabe sämtlicher ihm für die Mieträume überlassener Schlüssel (AG Brandenburg, Urteil v. 01.09.14, Az. 31 C 32/14).

Vermieter nimmt Schlüssel nicht zurück: Kein Anspruch auf Nutzungsentschädigung

Ein Mieter ist grundsätzlich berechtigt, den Anspruch aus § 546 BGB auf Rückgabe der Mietwohnung bereits vor Vertragsende zu erfüllen. Nimmt der Vermieter die ihm angebotenen Schlüssel nicht an, befindet er sich im Annahmeverzug. Der Mieter schuldet dann keine Nutzungsentschädigung entschied das Landgericht Bonn im Juni 2014.

Nach Beendigung eines Mietverhältnisses verklagte ein Vermieter seinen Mieter auf ausstehende Miete bzw. Nutzungsentschädigung für die Monate Dezember 2011 bis Mai 2012. Am 29.11.2011 hatte der Mieter jedoch die Übergabe der Schlüssel an der Haustür des Klägers angeboten. Der Vermieter hatte die Annahme abgelehnt.

Der Vermieter begründete die Ablehnung der Schlüssel damit, dass er sich „überfallen“ gefühlt habe und dass er auf einem ordnungsgemäßen Wohnungsübergabetermin habe bestehen wollen. Zudem wollte er verhindern, dass eine Schlüsselentgegennahme durch ihn als Anerkenntnis einer sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses oder als Mietaufhebungsvertrag missverstanden werden könnte.

Kein Zahlungsanspruch des Vermieters

Das angerufene Gericht entschied, dass dem Vermieter zumindest für den Zeitraum März 2012 bis Mai 2012 keinen Zahlungsanspruch gegen den Mieter gemäß § 546a BGB zustand. Das Angebot der Schlüsselübergabe durch den Mieter am 29.11.2011 versetzte den Vermieter in Annahmeverzug hinsichtlich des Anspruchs auf Rückgabe der Mieträume aus § 546 BGB.

Bei Annahmeverzug eines Vermieters hinsichtlich des Anspruchs aus § 546 BGB bestehet für den Zeitraum des Annahmeverzugs kein Recht aus § 546a BGB, da der Anspruch aus § 546a BGB gerade eine Entschädigung für die Vorenthaltung der Mieträume regelt, deren Entgegennahme der Vermieter im Falle des Annahmeverzugs vereitelt hat.

Mieter hat Recht zu vorzeitigen Rückgabe der Mieträume

Dem Eintritt des Annahmeverzugs steht auch nicht entgegen, dass der Mieter dem Vermieter die Schlüssel der Mietwohnung und damit die Rückgabe der Mieträume deutlich vor Ende des Mietverhältnisses anbot. Ein Mieter ist zur vorzeitigen Rückgabe der Mieträume, also schon vor Vertragsende, grundsätzlich berechtigt.

Ein Mieter darf bereits vor Fälligkeit des Herausgabeanspruchs des Vermieters aus § 546 BGB erfüllen und kann deshalb seinen Vermieter durch ein Angebot der Schlüssel in Annahmeverzug setzen, wenn der Vermieter die Entgegennahme ablehnt. Ein Mieter hat also i.d.R. ein Recht zur vorzeitigen Rückgabe der Mieträume, es sei denn, durch eine vorzeitige Leistung würde in die Rechte oder rechtlich geschützten Interessen des Vermieters eingegriffen (LG Bonn, Urteil v. 05.06.14, Az. 6 S 173/13).

22. Januar 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.