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Wie bedrohlich die Mietpreisbremse für Vermieter und Mietverwalter wirklich ist

Die Mietpreisbremse ist für Vermieter und Mietverwalter mit hohen Einbußen verbunden. Das kann insbesondere das folgende Beispiel verdeutlichen:

Der Vermieter vermietet eine Wohnung in einer gefragten Wohnlage bisher für 10 Euro pro m². Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 12 Euro pro m². Der Mieter kündigt das Mietverhältnis und der Vermieter möchte die Wohnung nun neu vermieten. Nach altem Recht regelt sich der Preis nach Angebot und Nachfrage.

Das heißt, noch kann der Vermieter ohne Bedenken zu einem Preis vermieten, den der Markt hergibt, wenn damit die ortsübliche Miete um nicht mehr als 20 % überschritten wird – also für durchaus realistische 14,40 Euro pro m².

Das ist nach den geplanten Gesetzesänderungen vorbei. In unserem Beispiel wäre nur noch eine Neuvermietung bis 10 % oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete möglich, also für 13,20 Euro pro m². Der Vermieter würde demnach bei einer 100 m² großen Wohnung Monat für Monat 120 Euro weniger Miete einnehmen als unter heutigen Bedingungen, das sind im Jahr 1.440 Euro. Pro Wohnung!


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Eine Enteignung der Vermieter und Mietverwalter – äußerst bedrohlich!

Aber es geht noch weiter. Denn wie die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden soll, dazu regelt das Gesetz konkret nichts. Man kann natürlich auf den örtlichen Mietspiegel zurückgreifen. Existiert in der eigenen Gemeinde kein Mietspiegel oder ist dieser nicht aktuell, bleibt nur die Möglichkeit, die ortsübliche Miete anhand von Vergleichsmieten zu bestimmen.

Doch genau dieses Verfahren bereitet schon bei Mieterhöhungen im bestehenden Mietverhältnis immer wieder Probleme – nun schiebt der Gesetzgeber den Vermietern die Verantwortung für die korrekte Ermittlung der örtlichen Vergleichsmiete zu. Den Zeitaufwand schätzt er laut Gesetzesentwurf übrigens großzügig auf maximal 2 Stunden. Aus vielen Mieterhöhungsprozessen ist bekannt, dass dies eine grobe Fehleinschätzung ist.

Der bürokratische Aufwand für jede Neuvermietung wird steigen

Der bürokratische Aufwand wird schon allein deshalb steigen, weil das neue Gesetz eine ausdrückliche Auskunftspflicht des Vermieters gegenüber seinen Mietern vorsieht, und zwar als eine zwingend zu erfüllende Hauptleistungspflicht des Vermieters. Möchte der Mieter also wissen, wie der Vermieter die Höhe seiner Miete kalkuliert hat, muss ihm die gewünschten Auskünfte gegeben werden.

Stellen Mieter zum Beispiel beim Sichten der Unterlagen einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse fest, können sie die zu Unrecht verlangte Miete nachträglich vom Vermieter zurückfordern. Möglicherweise werden hier in Zukunft Mieter versuchen, Schadenersatzansprüche geltend zu machen.

Mieter kennen sich mit den Neuregelungen schon bestens aus

Viele Mieter informieren sich bereits jetzt darüber, was das neue Gesetz ihnen bringt und wie sich die Neuregelungen auf sie und ihre Familie auswirken können. Sie besuchen Informationsveranstaltungen zum neuen Mietrecht, die von Rechtsanwälten und Mieterorganisationen in vielen größeren Städten speziell für Mieter angeboten werden.

Dort erfahren die Mieter garantiert auch, wo sie bei ihrem Vermieter den Finger in die Wunde legen müssen. Für einen Vermieter, der sich mit den Neuregelungen noch nicht so richtig auskennt, kann das nicht nur peinlich, sondern auch kostspielig werden. Denken Sie nur an das neue Rückforderungsrecht der Mieter.

Zum Glück lässt das geplante Gesetz Gestaltungsmöglichkeiten zu. Geschickt genutzt, ermöglichen Ihnen verschiedene Ausnahmetatbestände auch dann noch eine dauerhaft rentable Vermietung, wenn die Mietpreisbremse in Kraft ist. Doch dafür müssen Sie jetzt die Weichen stellen.

23. April 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.