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Wie begründet die Rechtsprechung die Sittenwidrigkeit bei der Provision?

Glaubt man den Zeitungen, dann streiten sich Makler und ihre Kunden ständig um die Maklerprovision.

Es entsteht der Eindruck, dass Immobilienmakler ständig eine überhöhte Maklerprovision verlangen würden.

Anhand der Urteile, die ich Ihnen gestern in meinem Artikel vorgestellt habe, können Sie erkennen, dass es gar nicht so viele Streitfälle um eine sittenwidrig überhöhte Maklerprovision gibt.

Ist die Sittenwidrigkeit der Provision* vielleicht doch gar kein so großes Thema? Sehen die Medien hier den Wald vor lauter Bäumen nicht?

So argumentiert die Rechtsprechung!

Der Blick auf die Rechtsprechung lohnt sich dennoch. Zum einen kann ich mit dem Vorurteil der überhöhten Provision aufräumen.

Zum anderen können Sie aus der Argumentation der Gerichte lernen, welcher Maßstab anzulegen ist.

Streitfall Übererlösklausel

Ein solcher Maßstab muss bei der Übererlösklausel gefunden werden. In diesen Fällen wird vereinbart, dass bei Überschreiten eines bestimmten Kaufpreises der Immobilienmakler am Mehrerlös beteiligt wird.

Klingt seriös? Klingt unseriös? Entscheiden Sie selbst.

Wer ist Herr des Geschäfts?

Das OLG Brandenburg hat in dem Urteil vom 14.10.2009 (Az.: 4 U 11/09) über die Sittenwidrigkeit einer Maklerprovision und Übererlösklausel entschieden.


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Wenn der Immobilienmakler der eigentliche Herr des Geschäfts wird, ohne die typischen Risiken des Geschäfts zu tragen, dann wird es sittenwidrig.

So könnte die kurze Zusammenfassung des Urteils lauten.

Gegenüberstellung von Soll und Ist

Ausgangspunkt ist zunächst eine Gegenüberstellung der vereinbarten und der üblichen Maklerprovision.

Das Gericht im O-Ton:

„Erreicht oder übersteigt die vereinbarte Provision das Mehrfache – zum Beispiel das Fünffache (so der BGH in einer Entscheidung – s. Artikel vom 04.12.2012)– der üblichen Provision, dann wird die Entscheidungs- und wirtschaftliche Bewegungsfreiheit des Geschäftspartners immer mehr eingeengt. “

Das OLG Brandenburg konstatiert weiter: „Je mehr dessen Bruttogewinn sinkt, weil der Makler als Provision den überwiegenden Anteil daran von vornherein erhält, umso mehr wird der Makler auf Kosten des Geschäftspartners der eigentliche Herr des Geschäfts, obwohl er die mit dem Geschäft verbundenen Risiken nicht übernimmt; sie verbleiben beim Geschäftspartner. “

„Darin wird das auffällige Missverhältnis deutlich. (…) Demgemäß muss der die Provision verlangende Makler besondere Gründe dafür darlegen, dass ein auffälliges Missverhältnis nicht gegeben ist, wenn die geforderte Provision die übliche Provision in einem solchen Ausmaß übersteigt, dass sein Geschäftspartner kaum noch als Herr des Geschäfts angesehen werden kann,“

konkludiert das OLG abschließend.

27,56% Provision – sittenwidrig

Gemessen an der üblichen Provision ist die vereinbarte Maklerprovision vom OLG Brandenburg als unangemessen hoch eingestuft worden, weil diese 27,56%  bezogen auf den Kaufpreis und damit mehr als das Fünffache betrug.

Selbst wenn von einer üblichen Provision von 6,14% brutto auszugehen wäre, betrüge die vereinbarte Provision noch immer knapp das Viereinhalbfache (Faktor 4,481) der üblichen Vergütung.

Ausweg: Besondere Umstände darlegen

Der BGH hat betont, dass bei der Beurteilung der Frage, ob die vereinbarte Provision sittenwidrig überhöht war, nicht immer die übliche Maklerprovision zu Grunde gelegt werden muss.

Es müssen jeweils die besonderen Umstände des Einzelfalls in die Betrachtung einbezogen werden, beispielsweise, ob mit der Provisionszahlung über das gewöhnliche Maß hinausgehende Aufwendungen des Maklers ebenfalls abgegolten sein sollten.

Sie sehen an diesem Urteil, dass die Verlagerung des Gewinns ohne die Verlagerung des Risikos ein ganz wesentlicher Ansatzpunkt für die Beurteilung der Sittenwidrigkeit der Maklerprovision ist.

Ich freue mich auf die Diskussion zu diesem Thema mit Ihnen.

* Die vorangegangenen Artikel zur Themenwoche „Sittenwidrige Maklerprovision“ können Sie unter den folgenden Links einsehen:

Teil 1: Wie viel Provision darf der Immobilienmakler verlangen?

Teil 2: Ab wann ist eine Maklerprovision sittenwidrig?

5. Dezember 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.