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Wie das Finanzamt den Einheitswert von Immobilien ermittelt

Wer eine eigene Immobilie besitzt weiß es – die Nebenkosten und Steuern, die für ein Haus gezahlt werden müssen, gehen ordentlich ins Geld. Die Grundsteuer beispielsweise muss alle drei Monate gezahlt werden und bemisst sich am Einheitswert des Grundstücks. Diesen zu berechnen ist sehr komplex und erfolgt durch die Finanzbehörden.

Immobilienbesitzer müssen nur bei Veränderungen an der Immobilie ein Formular ausfüllen, dass ihnen vom Finanzamt zugeschickt wird – die Bewertungsstelle erledigt dann den Rest.

So erfolgt die Berechnung des Einheitswerts

Um eine Berechnung des Einheitswerts eines Grundstücks durchzuführen, greifen die Finanzbehörden auf Datensammlungen zurück, die bis in das Jahr 1964 reichen. Alte Mietzahlungen, Kosten für Bauweisen und Bauteile, die Bauart, das Baujahr, Wohn- und Nutzfläche und die bauliche Ausstattung spielen für den Einheitswert eine Rolle und können von Immobilienbesitzern gar nicht selbst eingesehen und ermittelt werden.

An der Berechnung des Einheitswertes auf eigene Faust sind daher schon viele verzweifelt. Auch wenn es natürlich interessant ist zu wissen, welche Kosten bei einer baulichen Veränderung der Immobilie für die Grundsteuer zu erwarten sind. Diese Steuer wird nämlich auf Basis des Einheitswerts bezahlt.


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2 Verfahren zur Ermittlung des Einheitswerts

Um den Einheitswert zu berechnen, wenden die Ämter entweder das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren an. Das Ertragswertverfahren kommt bei Mietshäusern zum Tragen und der Wert der Immobilie errechnet sich aus dem Ertrag durch die Vermietung. Immobilien, die nicht vermietet sind, unterliegen zur Wertermittlung ebenfalls häufig diesem Verfahren. Dafür werden dann potentielle Mieten berechnet und als Grundlage genommen.

Die Alternative zum Ertragswertverfahren ist das Sachwertverfahren, bei dem die Baukosten entscheidend für den Einheitswert der Immobilie sind. Auch die Abnutzung einer Immobilie über die Jahre ist einer der Faktoren.

Wie ein Haus ausgestattet ist, ist darüber hinaus ebenfalls interessant. Wenn ein Haus baulich verändert wird, dann muss eine nachträgliche Feststellung vorgenommen werden. Beim Abriss eines Hauses wird der bestehende Einheitswert gelöscht und im Falle eines Neubaus ein neuer berechnet.

Was für Eigentümer wichtig ist

Eigentümer müssen bei einer baulichen Veränderung an einer bestehenden Immobilie oder bei einem Neubau einen Fragebogen ausfüllen, den sie vom Finanzamt zugeschickt bekommen. Baupläne, eine Auflistung eventueller Mieteinnahmen und die Flächenberechnungen müssen dann an das Finanzamt zurückgeschickt werden. Der Einheitswert und somit auch die Höhe der Grundsteuer werden auf Basis der neuen Bebauung neu bewertet.

Wer eine bereits bestehende Immobilie neu bezieht, wird vom Finanzamt alle drei Monate zur Zahlung der Grundsteuer aufgeführt, die auf dem Einheitswert beruht. Eigentümer können einen Einheitswertbescheid einfordern, der allerdings für Laien nur schwer zu durchschauen ist. Seit 2010 wird an einer Veränderung der Besteuerung gearbeitet, da der Einheitswert auf alten Werteverhältnissen (zurückgehend bis 1964) berechnet wird und für Immobilienbesitzer nicht transparent ist.

26. Juni 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.