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Steuervorteile jetzt neu kalkulieren

Mit der verbilligten Überlassung von Wohnungen und Häusern sind Sie in Besitz eines der besten Steuer-Spar-Modelle des Privatmannes. Sie sind selbst in der Lage, Ihre Steuerzahlungen wesentlich zu beeinflussen! Hier lassen sich ohne großen Aufwand schnell einige tausend Euro im Jahr sparen.

Rechtsprechung und Finanzverwaltung haben diesem Modell bereits vor Jahren ihren Segen gegeben, so dass Vermieter in der Vergangenheit ein relativ ruhiges Leben hatten, da geplante Steueränderungen an ihrem privaten Steuersparmodell spurlos vorübergegangen sind. Doch mit dieser Ruhe dürfte es jetzt vorbei sein.

Neues Grundsatzurteil und die Folgen

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in einem aufsehenerregenden Grundsatzurteil für eine Änderung der bisherigen Rechtsprechung gesorgt. Im Kern geht es darum, ob und unter welchen Voraussetzungen eine verbilligte Wohnraumüberlassung an Angehörige auch weiterhin steuerlich anerkannt werden kann.

Das Urteil lässt sich wie folgt zusammenfassen:

  • Miete beträgt mehr als 75% der ortsüblichen Vergleichsmiete

Bei einer langfristigen Vermietung unterstellt der BFH die Einkunftserzielungsabsicht, wenn die Miete nicht weniger als 75% der ortsüblichen Marktmiete beträgt.

  • Miete beträgt zwischen 50% und 75% der ortsüblichen Vergleichsmiete

Beträgt die vereinbarte Miete zwischen 50% und weniger als 75% der ortsüblichen Marktmiete, muss eine Überschussprognose erstellt werden. Fällt diese positiv aus, d. h. mit der Vermietung kann insgesamt ein Überschuss erzielt werden, sind die mit der verbilligten Vermietung zusammenhängenden Werbungskosten in voller Höhe abziehbar.

Ist die Überschussprognose allerdings negativ, ist die Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Jetzt werden nur noch die Werbungskosten vom Finanzamt anerkannt, die auf den entgeltlichen Teil entfallen. Der Rest ist Privatvergnügen.

  • Miete beträgt weniger als 50% der ortsüblichen Vergleichsmiete

Beträgt die gezahlte Mieter weniger als 50% der ortsüblichen Marktmiete, bleibt alles beim Alten: Die mit der Vermietungstätigkeit zusammenhängenden Werbungskosten werden nur noch mit dem Anteil berücksichtigt, der dem Anteil der gezahlten Miete im Vergleich mit der ortsüblichen Miete entspricht.

Wichtig wie nie: die Überschussprognose

Beträgt die Miete mehr als 50% der ortsüblichen Marktmiete, aber weniger als 75%, ist die Einkünfteerzielungsabsicht des Vermieters nach Auffassung des BFH grundsätzlich zu überprüfen. Denn der Verzicht auf die mögliche marktübliche Miete spricht grundsätzlich dagegen, dass Sie einen Totalüberschuss erzielen wollen.

Muss die Einkünfteerzielungsabsicht überprüft werden, so geschieht dies durch eine Totalüberschussprognose, die den Zeitraum der voraussichtlichen Vermögensnutzung umfasst. Ist die Ertragsprognose positiv, so sind die mit den Einnahmen aus der (verbilligten) Vermietung zusammenhängenden Werbungskosten in voller Höhe abziehbar.

Ist die Überschussprognose aber negativ, so führt dies jedoch nicht dazu, dass nun die gesamten Werbungskosten nicht abziehbar sind. Vielmehr ist die Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen; Werbungskosten werden entsprechend dem Anteil an der ortsüblichen Vergleichsmiete gekürzt.

Ob die Vermietungstätigkeit einen Totalüberschuss erwarten lässt, muss prognostiziert werden. Hierzu werden alle objektiv erkennbaren Umstände über die voraussichtliche Dauer der Vermögensnutzung, die in dieser Zeitspanne voraussichtlich erzielbaren steuerpflichtigen Erträge und anfallenden Werbungskosten, einbezogen. Die Verhältnisse eines bereits abgelaufenen Zeitraums können dabei wichtige Anhaltspunkte liefern.

Bei der Ermittlung des „Totalüberschusses“ ist von den Ergebnissen auszugehen, die sich voraussichtlich ergeben werden. Zu berücksichtigen sind danach zunächst die ausschließlich auf die Vermietung entfallenden Werbungskosten, wie z.B. Schuldzinsen, Haus- und Grundbesitzabgaben, Gebäude-Abschreibung, Versicherungsbeiträge und Anschaffungs- und Reparaturkosten für Wirtschaftsgüter, die ausschließlich der Vermietung dienen. Während der BHF bei seiner Prognose einen Zeitraum 30 einbezieht, gehen die Finanzämter von einem Zeitraum von 100 Jahren aus.

Praxis-Tipp: Ein überschaubarer Zeitraum von 30 Jahren dürfte ausreichend sein. Rechnen Sie am besten nur mit den Kosten, die Sie nicht auf den Mieter umlegen können. Im Gegenzug brauchen Sie auch nur die Kaltmiete zu erfassen.

Wie Sie die Prognose selbst erstellen

Beispiel: Die Anschaffungskosten der Wohnung (80 m²) betragen 60.000 €. Abschreibung 2% = 1.200 €/Jahr, Darlehn über 20.000 € zu 4,8% = 960 € Zinsen/Jahr, Versicherungsbeiträge 130 €/Jahr. Die ortsübliche Miete beträgt: 6 €/m². Sie berechnen 60% = 3,60 €/m². Ihre Prognose sieht wie folgt aus

JahrFür 30 Jahre
Einnahmen3456 €103680 €
Abschreibung-1200 €-36000 €
Darlehen-960 €-28800 €
Versichngsbeiträge-130 €-3900 €
Reparaturen-50 €-1500 €
Summe1116 €33480 €

Jetzt ist die Überschussprognose negativ, Konsequenz: Die Werbungskosten sind bei einer verbilligten Miete nicht in voller Höhe, sondern nur mit dem verhältnismäßigen Anteil, der tatsächlich vereinbarten und der ortsüblichen Miete, abzugsfähig. Rechnen Sie deshalb auf jeden Fall erst einmal genau nach, bevor Sie das Steuer-Spar-Modell „Vermietung an Angehörige“ in die Tat umsetzen. Achtung: Nicht nur die geänderte Rechtsprechung des BFH sorgte für einen Schock unter der Vermietern, sondern auch noch die Änderung des Einkommensteuergesetzes durch den Bundestag im Februar 2003.

Während der BFH bei einer verbilligten Wohnraumüberlassung von 50% bis 75% noch die Überschussprognose prüfen lässt, ist dies im umstrittenen Steuerpaket der Bundesregierung nicht zu finden. Dort wurde die Grenze von derzeit 50% auf 75% angehoben. Eine Abfederung, wie Sie der BFH vorsieht, gibt es nicht. Ob dieses Gesetz aber den Bundesrat passieren wird, ist zweifelhaft.

Wie sich die verbilligte Vermietung an Angehörige für Sie rechnet

Das sichert Ihnen einen echten Steuervorteil: Von Ihren Mieteinnahmen können Sie Ihre Werbungskosten abziehen. Das sind sämtliche Kosten, die mit der vermieteten Wohnung in Zusammenhang stehen. Werbungskosten mindern also – steuerlich gesehen – die Mieteinnahmen und damit auch die zu zahlende Einkommensteuer.

Der Clou dieses Steuer-Spar-Modells besteht darin, dass Sie Verluste erzielen, die Sie in bestimmten Grenzen mit anderen positiven Einkünften (z.B. als Selbstständiger, Gewerbetreibender, Angestellter, Beamter) verrechnen können. Dabei ist es dem Finanzamt zunächst vollkommen gleichgültig, mit wem Sie einen Mietvertrag abschließen. Dies ändert sich erst dann, wenn Sie Ihre Wohnung einem Angehörigen überlassen. Jetzt wird die Finanzverwaltung dieses Mietverhältnis wesentlich gründlicher überprüfen, als wenn Sie an fremde Personen vermieten.

Achtung: Die Finanzämter sind personell nicht mehr in der Lage, jede Steuererklärung exakt zu prüfen. Aus diesem Grund werden in jedem Finanzamt einzelne Schwerpunkte gebildet, die besonders intensiv geprüft werden. Diese Schwerpunkte wechseln von Jahr zu Jahr. Nahezu flächendeckend werden in Deutschland die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung kontrolliert. Insbesondere wird die tatsächliche Durchführung und die gezahlte Miete genau

Beispiel für Ihre Steuervorteilsrechnung

Beispiel: Gelingt es Ihnen, Ihr zu versteuerndes Einkommen durch die Vermietung an Angehörige nur um 1.500 € zu senken, können Sie sich über folgende Steuerersparnis freuen.

Der Fall und die steuerlichen Folgen:

Sie überlassen Angehörigen eine Wohnung

  • Vorgang Steuerliche Konsequenzen Vermietung in Sie erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Höhe der Werbungskosten werden in voller Höhe vom Finanzamt ortsüblichen anerkannt. Miete Ein etwaiger Verlust kann mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden. Verbilligte Sie erzielen ebenfalls Einkünfte aus Vermietung und Überlassung Verpachtung.

  • Werbungskosten werden in voller Höhe vom Finanzamt nur dann anerkannt, wenn die vereinbarte Miete mindestens 75% der ortsüblichen Miete beträgt. Beträgt die vereinbarte Miete zwischen 50% und weniger als 75% der ortsüblichen Marktmiete, muss eine Überschussprognose erstellt werden. Beträgt die gezahlte Miete weniger als 50% der ortsüblichen Marktmiete, können die mit der Vermietungstätigkeit zusammenhängenden Werbungskosten nur noch mit dem Anteil berücksichtigt werden, der dem tatsächlichen Anteil an der ortüblichen Miete entspricht. Keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, hier Unentgeltliche könnte ggf. die Eigenheimzulage in Betracht kommen. Überlassung

Ein typischer Fall aus der Praxis: Seit rund einem Jahr wohnt Ihr Sohn in der oberen Etage Ihres Zweifamilienhauses. Hierbei handelt es sich um eine vollständig abgeschlossene Wohnung. Steuerliche Konsequenzen haben Sie hieraus bisher noch nicht gezogen. Schließen Sie jetzt mit Ihrem Sohn einen Mietvertrag ab, erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Da Sie an einen Angehörigen vermieten, können Sie das Einkommensteuergesetz zu Ihrem Vorteil anwenden:

Die derzeitige Situation ist für Sie sehr günstig. Sie können nämlich Ihre mit dem Haus bzw. der Wohnung in Zusammenhang stehenden Kosten in voller Höhe abziehen, solange die von Ihnen vereinnahmte Miete mehr als 75% der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Überlassen Sie die Wohnung zu einem Mietpreis, der zwischen 50% und 75% der ortsüblichen Miete beträgt, muss die vom BFH aufgestellte Überschussprognose positiv ausfallen. Somit wird nur die verbilligte Miete bei Ihnen als Einnahme berücksichtigt, die Werbungskosten jedoch in voller Höhe.

Steuerlich unbedenklich: Miete beträgt mindestens 75%

Beispiel: Sie besitzen ein Zweifamilienhaus mit einer Gesamtwohnfläche von 200 m² und bewohnen das Erdgeschoss (120 m²), während Ihr Sohn das Obergeschoss (80 m²) bewohnt. Wenn Sie diese Wohnung an Ihren Sohn vermieten, erzielen Sie Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Diesen Einnahmen können Sie alle Ausgaben für das Haus gegenüberstellen, die auf die vermietete Wohnung entfallen. In diesem Beispiel sind dies 40% (80 m² von 200 m²). Damit sich dieses Unterfangen lohnt, vereinbaren Sie nicht die ortsübliche Miete, sondern einen Mietpreis, der knapp über 75% der ortsüblichen Miete liegt (z.B. 80%).

Praxis-Tipp: Um sicherzugehen, dass dieses Modell vom Finanzamt akzeptiert wird, sollten Sie einen Mietpreis von ca. 80% der ortsüblichen Miete vereinbaren. Außerdem muss die Vermietung tatsächlich erfolgen, d.h. es sollte ein schriftlicher Mietvertrag vorliegen und die Zahlungen sollten per Dauerauftrag auf Ihr Konto überwiesen werden. Informationen zur ortsüblichen Miete bekommen Sie bei Ihrer Gemeinde oder Stadt, dort werden die offiziellen Mietspiegel geführt.

Beispiel: Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt in Ihrem Wohnort 6 €/m². Die mit dem gesamten Haus im Zusammenhang stehenden Kosten belaufen sich einschließlich Abschreibung auf 13.000 €. Wenn Sie die Wohnung zu 75 Prozent der ortsüblichen Miete an Ihren Sohn überlassen, ergeben sich folgende Einkünfte: Aufpassen müssen Sie aber bei den Nebenkosten. Auch hier gilt die 75%-Grenze. Das Finanzamt stellt bei seiner Berechnung der 75%-Grenze nämlich nicht nur auf die Kaltmiete, sondern auch auf die Nebenkosten ab. Nebenkosten sind dabei alle Umlagen, die nach der zweiten Berechnungsverordnung auf den Mieter umgelegt werden können.

Miete liegt zwischen 50 und 75%: die Prognose entscheidet

Unterstellt, die Überschussprognose (Einzelheiten finden Sie auf Seite A41/005) führt in Ihrem Fall zu einen negativen Ergebnis, können Sie die Kosten der verbilligt vermieteten Wohnung auch nur in der Höhe des Anteils als Werbungskosten erfassen, die dem Anteil der Einnahmen an der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprechen; dies sollen hier 60% sein. Die Berechnung der Einkünfte würde sich dann wie folgt darstellen:

Obwohl im zweiten Fall die von Ihnen vereinnahmte Jahres- Miete nur 864 € (4.320 € – 3.456 €) weniger als im ersten Fall beträgt, hat dies eklatante Auswirkungen auf Ihren steuerlichen Verlust. Dieser fällt um 1.216 € (-880 € – 336 €) geringer aus. Bei einem unterstellten Grenzsteuersatz von 40% zahlen Sie hierfür 487 € mehr an Einkommensteuer.

Wie Sie Mietverträge mit Angehörigen richtig abschließen

Damit das Finanzamt bei der steuerlichen Anerkennung von Mietverträgen zwischen nahen Angehörigen keine Schwierigkeiten macht, ist es erforderlich, dass der Vertrag rechtswirksam und wie unter Fremden gestaltet ist. Der Mietvertrag muss somit bei einer Überprüfung dem so genannten Fremdvergleich standhalten. Weitere Voraussetzung ist, dass der Vertrag auch tatsächlich durchgeführt wird.

Einem Fremdvergleich hält der mit einem Angehörigen abgeschlossene Vertrag immer dann stand, wenn Sie den identischen Vertrag auch mit einem Fremden abschließen würden. Dieses Kriterium ist immer dann leicht durch das Finanzamt zu überprüfen, wenn Sie z. B. über zwei vermietete identische Eigentumswohnungen verfügen. Schließen Sie mit beiden Mietparteien gleichlautende Mietverträge ab, obwohl Sie eine Wohnung an einen Familienangehörigen vermieten, hält Ihr Mietvertrag einem Fremdvergleich stand.

Mietvertrag: besser immer schriftlich

Natürlich können Sie Ihre Mietverträge auch mündlich abschließen. Dies ist allerdings aus Beweisgründen nicht empfehlenswert. Kommt es zwischen Ihnen und dem Finanzamt zu Streitigkeiten, müssen Sie nachweisen, das die von Ihnen behaupteten Angaben zutreffen. Können Sie das nicht, tragen Sie die –meist– negativen Folgen.

Achtung: Bestehen Sie bei Verträgen mit Angehörigen stets auf Schriftform, damit Ihre Vertragsgestaltungen nicht von vornherein aus formalen Gründen abgelehnt werden können.

Angehörige wie fremde Mieter behandeln

Zur steuerrechtlichen Anerkennung eines Vertrags unter nahen Angehörigen gehört auch, dass die tatsächliche Durchführung des Vertrags mit seinem Inhalt übereinstimmt. Der nach Form und Inhalt einwandfrei abgeschlossene Vertrag darf nicht nur auf dem Papier vereinbart sein; er muss vielmehr seinem Inhalt gemäß vollzogen werden. Miet- und Pachtverträge unter nahen Angehörigen sind steuerrechtlich anzuerkennen, wenn sie klar, ernstlich gewollt und rechtswirksam sind und wenn der Inhalt und die Durchführung der Verträge dem entsprechen, was unter Fremden üblich ist.

Bisher ging der BFH bei Mietverhältnissen zwischen nahen Angehörigen immer davon aus, dass bereits eine, in einzelnen Sachverhaltsmerkmalen gegebene geringfügige Abweichung vom Üblichen zur Nichtanerkennung des gesamten Mietvertrages führen kann. Diese Auffassung wurde nun aufgegeben. Zwar wird weiterhin auf den Fremdvergleich abgestellt, allerdings nach weniger strengen Maßstäben. Je nach Einzelfall sieht der BFH in der unregelmäßigen Zahlung der Miete und in einer nur teilweisen Begleichung der Mietnebenkosten kein Hindernis mehr für die steuerliche Anerkennung von Mietverhältnissen.

So nutzen Sie Ihren Gestaltungsspielraum

Mietvertrag mit einem unverheirateten Kind Das hat Deutschlands höchstes Finanzgericht „abgesegnet: Sie dürfen mit Ihrem unverheirateten Kind sogar danneinen Mietvertrag abschließen, wenn Ihr Kind keine eigenen Einkünfte erzielt. Die Richter stört es dabei auch nicht, wenn der von Ihnen gezahlte Unterhalt zum Teil als Mietzahlung wieder an Sie zurückfließt.

Eigener Hausstand ist erforderlich

Das Finanzamt erkennt das Mietverhältnis immer dann nicht an, wenn Sie mit in der vermieteten Wohnung leben oder sich im Mietvertrag die Mitbenutzung vorbehalten. Leben Sie und Ihr Kind unter einem Dach (wohnt z.B. Ihr Kind in der Einliegerwohnung des auch von Ihnen genutzten Hauses), muss Ihr Kind einen eigenen Haushalt führen. Dies setzt voraus, dass in der Wohnung Ihres Kindes eine Küche/ Kochgelegenheit vorhanden sein muss.

Mietvertrag mit einem verheirateten Kind Vermieten Sie eine Wohnung an Ihr verheiratetes Kind, hat das Finanzamt kaum eine Chance, den Mietvertrag nicht anzuerkennen. Dies gilt auch in den Fällen, in denen Ihr Kind und ggf. auch dessen Ehegatte studieren und von Ihnen Unterhaltsleistungen erhalten sollten.

Eigenheim als Steuersparmodell: Der Geheimtipp für Pensionäre

Viele Bundesbürger haben in den 60er und 70er Jahren Eigenheime gebaut und den Traum von den eigenen vier Wänden verwirklicht. Nachdem jetzt die eigenen Kinder aus dem Haus sind, stehen in vielen Fällen Wohnflächen leer. Die damaligen Bauherren sind zwischenzeitlich auch älter geworden und können in vielen Fällen den vorhandenen Platz kaum mehr selbst nutzen.

Überlegenswert ist es jetzt, ob der vorhandene und leer stehende Wohnraum vermietet werden soll. Das hat zunächst den Vorteil, dass das Haus wieder vollständig bewohnt ist und in Zeiten steigender Kriminalität ein gewisses Maß an Sicherheit vermittelt. Wer Teile seines Gebäudes vermietet, kann darüber hinaus das Finanzamt an seinen Kosten ganz bzw. teilweise beteiligen. Hierzu zählen z.B. die Kosten für etwaige Schuldzinsen, die Abschreibungsbeträge, Reparaturen und die Gebäudeversicherung.

Achtung: Unbestritten ist aber der Nachteil, dass plötzlich ein Fremder unter dem eigenen Dach wohnt. Entsprechende Wohngeräusche müssen einkalkuliert werden, da es mit der absoluten Ruhe vorbei sein wird. Denn jeder Mieter ist lauter als eine leer stehende Wohnung! Steuerlich ist eine Vermietung immer dann interessant, wenn sie zu einem Verlust führt, der mit anderen Einkünften verrechnet werden kann. Somit sind in erster Linie die Pensionäre unter Ihnen angesprochen, da die Pensionen bekanntlich der vollen Besteuerung unterliegen.

Bezieher einer Altersrente, die in vielen Fällen keine Steuern mehr bezahlen müssen, da diese Renten nur mit dem Ertragsanteil steuerpflichtig sind, erzielen durch die Vermietung nur einen wirtschaftlichen Vorteil. Mussten sie bisher die Kosten für das gesamte Gebäude allein tragen, können die Vermieter jetzt den Mieter mit einem Teil belasten und ihre Rente durch die Kaltmiete aufbessern. Setzen Sie Ihr Eigenheim als Steuersparmodell ein, bleibt es Ihnen überlassen, ob Sie nur ein Zimmer an einen Studenten oder eine ganze Etage an eine Familie vermieten oder aber Ihren Enkel (gegen Entgelt) aufnehmen, der z.B. in Ihrem Wohnort studiert. In all diesen Fällen erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Ermitteln Sie die Abschreibungsbeträge

Zunächst müssen Sie sich mit der Abschreibung der vermieteten Wohnung befassen. Dabei steht Ihnen ein Wahlrecht zu, ob Sie Ihre Wohnung linear oder degressiv abschreiben möchten. Die Herstellungskosten der einzelnen Etagen betragen:

WohnflächeAnteil in %Kosten
Erdgeschoss1306578000
Dachgeschoss703542000
Summe200100120000

Wie Sie laufende Kosten berücksichtigen

Bezüglich Ihrer weiteren Kosten müssen Sie jetzt differenzieren. Die Kosten, die direkt mit der vermieteten Wohnung in Zusammenhang stehen bzw. ihr direkt zugeordnet werden können, sind sofort in voller Höhe abzugsfähig. Hierzu zählen z.B. Maler-, Elektro- oder Sanitärarbeiten in der Wohnung, der Austausch von Heizkörpern oder die Erneuerung von Fenstern in der vermieten Wohnung. Auch die Wohnungseingangstür kann sofort abgeschrieben werden.

Praxis-Tipp: Steht dem Mieter ein Nutzungsrecht am Garten zu, können Sie auch die Kosten für Gartenpflege anteilig geltend machen. Hierzu zählen z.B. die Kosten für den Gärtner oder die Anschaffung entsprechenden Werkzeugs, wie etwa Rasenmäher und Heckenschere. Haben Sie sich im Mietvertrag verpflichtet, einen Grillplatz für Ihren Mieter anzulegen, der nur von ihm allein genutzt werden darf, können Sie auch diese Kosten absetzen. Aber übertreiben Sie es nicht. Das Finanzamt prüft diese Vertragsgestaltungen sehr genau, da sie nicht die Regel sind.

Kosten, die das gesamte Haus betreffen, müssen dagegen im Verhältnis der jeweiligen Wohnflächen aufgeteilt werden. Erneuern Sie z.B. die Hauseingangstür, können Sie nur den Teil, der auf die vermietete Wohnung entfällt, als Werbungskosten erfassen. Gleiches gilt natürlich auch für die Dachreparaturen oder den erneuerten Außenanstrich Ihres Wohnhauses. All diese Kosten können Sie im vorliegenden Beispielfall zu 35% geltend machen.

7. März 2003

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.