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Wie die gerichtliche Teilungsversteigerung abläuft

Den Antrag auf Anordnung der Teilungsversteigerung können Sie nur schriftlich stellen. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt.

Zum Nachweis der Eigentumsverhältnisse können Sie auf das Grundbuch Bezug nehmen, wenn sich das Grundbuchamt beim gleichen Amtsgericht befindet.

Andernfalls müssen Sie einen beglaubigten Grundbuchauszug beifügen.

Beantragen Sie das Verfahren als Erbe eines noch eingetragenen Eigentümers, müssen Sie das Grundbuch vor der Teilungsversteigerung nicht berichtigen lassen. Es genügt, wenn Sie mit Ihrem Antrag den Erbnachweis, wie zum Beispiel einen Erbschein oder das Testament, vorlegen.

Dies gilt auch dann, wenn sich Ihr Antrag gegen den Erben eines zwischenzeitlich verstorbenen, aber noch im Grundbuch eingetragenen Miteigentümers richtet.

Achtung: Leiten Sie das Verfahren erst dann ein, wenn Bemühungen um eine gütliche Einigung endgültig gescheitert sind. Der Versteigerungsantrag verhärtet die Positionen der Miteigentümer erheblich und belastet nicht zuletzt auch Sie als Antragsteller.

Stellt sich während der Vorverhandlungen heraus, dass nur der Wert des Objekts umstritten ist, sollten die Miteigentümer einvernehmlich einen vereidigten Sachverständigen mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens beauftragen.

Das erstellte Gutachten kann in einem möglichen Teilungsversteigerungsverfahren Verwendung finden. Sie sollten es deshalb gleichzeitig mit dem Antrag dem Versteigerungsgericht vorlegen.

Wie das Verfahren abläuft – Schritt für Schritt

Das Versteigerungsgericht ordnet das Verfahren auf Grund Ihres Antrags durch Beschluss an. Die übrigen Miteigentümer werden vorher nicht angehört. Sie erhalten den Beschluss mit der Post zugestellt.

Gleichzeitig veranlasst das Gericht, dass ein Vermerk über die Teilungsversteigerung in das Grundbuch eingetragen wird.

Die übrigen Miteigentümer, im Verfahren auch Antragsgegner genannt, haben jetzt die Möglichkeit, innerhalb von zwei Wochen die einstweilige Einstellung des Verfahrens zu beantragen.

Das Gericht kann das Verfahren längstens für die Dauer von sechs Monaten durch einstweilige Verfügung einstellen, wenn dies bei Abwägung der widerstreitenden Interessen der Miteigentümer angemessen erscheint.


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Diese Einstellungsmöglichkeit dient allein dem Schutz der anderen Miteigentümer.

Durch die Einstellung soll verhindert werden, dass ein wirtschaftlich stärkerer Miteigentümer unter Ausnutzung vorübergehender Umstände die Versteigerung durchsetzt, um den wirtschaftlich schwächeren Antragsgegner zu ungünstigen Bedingungen aus dem Grundstück zu drängen.

Die Einstellung des von Ihnen beantragen Verfahrens müssen Sie nur in Ausnahmefällen hinnehmen.

Die übrigen Miteigentümer können die einstweilige Einstellung nur dann verlangen, wenn sich ihre Einwände gegen die sofortige Versteigerung innerhalb der Einstellungszeit von maximal sechs Monaten beseitigen lassen.

Es genügt nicht, dass sie als Antragsgegner die Versteigerung grundsätzlich als unbillig ablehnen oder darauf verweisen, dass durch einen Verkauf ein besseres Ergebnis erzielt werden kann, wenn sie gleichzeitig aber ihre Mitwirkung an einem Kaufvertrag verweigern.

Steigende Immobilienpreise sind ebenfalls kein Argument für eine vorübergehende Aussetzung des Verfahrens.

Mehr zum Thema: Die gerichtliche Teilungsversteigerung: Das sind die Kosten

Wann das Gericht das Verfahren vorübergehend stoppt

Das Gericht kann jedoch das Verfahren einstellen, wenn Sie die übrigen Miteigentümer ohne vorausgehende Verhandlungen mit dem angeordneten Verfahren überrascht haben oder zwischen Ihnen und der Gegenseite noch ernsthafte Vergleichsverhandlungen schweben.

Die Einstellung soll den Miteigentümern Gelegenheit geben, ohne den Druck des laufenden Verfahrens die Verhandlungen erfolgreich abzuschließen.

Auch kann das Angebot eines Miteigentümers, Ihren Anteil zu übernehmen, eine Einstellung rechtfertigen, wenn Sie sich verkaufsbereit zeigen und während der Einstellungszeit die Finanzierung sichergestellt und der Kaufvertrag vollzogen werden kann.

In einem zwischen Ehegatten betriebenen Teilungsversteigerungsverfahren bietet das Gesetz im Interesse eines gemeinschaftlichen Kindes eine weit reichende selbstständige Einstellungsmöglichkeit.

Danach kann das Gericht das Verfahren auf die Dauer von längstens fünf Jahren einstellen, wenn dies zur Abwendung einer ernsthaften Gefährdung des Wohles eines gemeinschaftlichen Kindes erforderlich ist.

Unter diesen Voraussetzungen muss Ihr Interesse als Antragsteller an einer baldigen Aufhebung der Gemeinschaft zugunsten des Kindeswohls zurücktreten.

Allein die mit dem Verlust des Familienheims generell verbundenen Unannehmlichkeiten wie ein Umzug, Ortsoder Schulwechsel, rechtfertigen jedoch eine Einstellung ebenso wenig wie der Wunsch, den bisherigen Lebensstandard beizubehalten.

Als Antragsgegner, der mit den Kindern im Objekt lebt, müssen Sie diesen Antrag ebenfalls binnen einer Frist von zwei Wochen ab Zustellung der Belehrung über die Einstellungsmöglichkeit stellen.

Die Einstellung kann mehrfach wiederholt werden, wobei die maximale Einstellungsdauer von fünf Jahren nicht überschritten werden darf.

Achtung: Vor der Entscheidung über den Einstellungsantrag hört das Gericht Sie als Antragsteller an.

Gegen die Entscheidung des Rechtspflegers, das Verfahren einzustellen, können Sie sich innerhalb einer zweiwöchigen Frist mit der so genannten „befristeten Rechtspflegererinnerung“, zur Wehr setzen.

Ihre Rechte als Antragsteller

Im Gegensatz zu den übrigen Miteigentümern können Sie als Antragsteller jederzeit und ohne Begründung

  • das Verfahren einstweilen einstellen oder den Teilungsversteigerungsantrag zurücknehmen.

Achtung: Das Recht der Verfahrenseinstellung können Sie nur zwei Mal ausüben. Die dritte Einstellungsbewilligung gilt als Antragsrücknahme.

Sie können damit sogar im Versteigerungstermin nach Schluss der Bietzeit durch eine Einstellung in letzter Sekunde noch den Zuschlag verhindern!

Co-Autor: Thomas Keilhäuber

28. November 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Petra Claßen-Kövel
Von: Petra Claßen-Kövel. Über den Autor

Petra Claßen-Klövel ist eine erfolgreiche Autorin von Ratgebern zur Zwangsversteigerung und auch als Referentin zum gleichen Thema tätig.