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Wie der BGH den Nachweis durch den Immobilienmakler sieht

Soll ein Immobilienmakler für den Nachweis seine Provision bekommen?

In der Diskussion um das Maklerrecht wird das immer wieder in Frage gestellt.

Allerdings ist nach der jetzigen Gesetzeslage der Nachweis für einen Provisionsanspruch ausreichend.

Wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben.

Das sieht auch der BGH so. In meinem gestrigen Atrikel habe ich Ihnen die Ausgansposition des BGH Urteils vorgestellt.

Kurze Erinnerung

Der Leitsatz des Urteils (hier etwas komprimiert), sagt schon alles Wichtige:

„Der (…) Makler hat den für das Entstehen seines Provisionsanspruchs erforderlichen tauglichen Nachweis (..) erbracht, wenn er seinem (…) Auftraggeber einen Kaufinteressenten benennt und damit in die Lage versetzt, in konkrete Verhandlungen mit dem potentiellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten; dabei reicht es bei dieser Konstellation grundsätzlich aus, wenn der mögliche Käufer generell am Erwerb einer Immobilie interessiert ist, die dem angebotenen Objekt ähnlich ist.“

(BGH, Urteil vom 4. Juni 2009 – Aktenzeichen: III ZR 82/08)

Worum ging es in dem Urteil?

Zwei Monate nach der Kündigung eines Makler-Alleinauftrags schließt der Eigentümer einer Wohnungsanlage mit einem Kaufinteressenten einen Kaufvertrag ab.

Der früher beauftragte Makler fordert seine Provision und meint, mit der Schaltung eines Zeitungsinserats, verschiedenen Telefonaten und einer Besichtigung mit dem späteren Käufer vertragsgemäße Maklerleistungen erbracht und die Eigentümerin mehrfach hierüber unterrichtet zu haben.

Der BGH sah das auch so.

Zunächst: Es liegt keine Vermittlungstätigkeit durch den Makler vor

Nach Auffassung des Gerichts liegt in dem genannten Fall keine Vermittlungsleistung der Maklerfirma vor.

Eine Vermittlung im Zusammenhang mit der Übersendung eines Exposés und der Durchführung eines Besichtigungstermins wird verneint.

Wann liegt eine Vermittlung vor?

Eine Vermittlungsleistung des Maklers liegt nur dann vor, wenn er auf den potentiellen Vertragspartner mit dem Ziel des Vertragsabschlusses einwirkt.

Vermittlungstätigkeit ist dabei die bewusste finale Herbeiführung der Abschlussbereitschaft des Vertragspartners des zukünftigen Hauptvertrages.


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Der Vermittlungsmakler soll seine Provision durch Verhandeln mit beiden Seiten und durch Einwirken auf den potentiellen Vertragsgegner des Auftraggebers, das die Abschlussbereitschaft herbeiführt, verdienen.

Dies entspreche ständiger Rechtsprechung des BGH, die in dem Urteil umfassend zitiert wird.

Laut BGH könne nicht angenommen werden, dass die Klägerin durch die – von ihr behauptete – Übersendung eines Exposés an den Kaufinteressenten bereits im Sinne einer Vermittlungstätigkeit auf dessen Kaufentschluss eingewirkt und diesen gefördert habe.

Versendung Exposé ist nur Werbung

Die Zusendung eines solchen Exposés stelle sich regelmäßig lediglich als Werbung für das Objekt dar, gerichtet an und konzipiert für eine unbestimmte Vielzahl von Interessenten.

Es diene grundsätzlich nur der Information im Vorfeld von Verhandlungen und habe noch keinen unmittelbaren Einfluss auf die Willensentschließung eines potentiellen Käufers.

Darüber hinaus sei eine Vermittlungstätigkeit regelmäßig auch noch nicht darin zu sehen, dass der Makler dem Kaufinteressenten eine Besichtigung der Immobilie ermögliche.

Aber Nachweistätigkeit liegt vor

Es ist dagegen nach Auffassung des BGH mit hoher Wahrscheinlichkeit von einer Nachweistätigkeit der Maklerfirma und Klägerin auszugehen.

Letzte Zweifel lässt der BGH klären, indem das Verfahren an das Berufungsgericht zurückgegeben wird.

Dem Berufungsgericht gibt der BGH folgende Erwägungen zum Nachweis mit auf den Weg:

Benennung des Kunden unverzichtbar

Der nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB für das Entstehen eines Provisionsanspruchs erforderliche „Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages“ ist nach der Rechtsprechung des BGH erbracht, wenn aufgrund einer Mitteilung des Maklers an seinen Kunden und Auftraggeber dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen mit einem potentiellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten.

Unverzichtbare, aber auch ausreichende Voraussetzung für einen Nachweis ist deshalb, dass der Makler dem Kunden einen Interessenten benennt und damit auf eine konkrete Vertragsgelegenheit hinweist.

Der BGH meint, dass nach dem Vorbringen der Klägerin – wonach man nach Kündigung des Alleinauftrags übereingekommen sei, dass sie weiterhin die Wohnungen anbieten dürfe und im Erfolgsfalle die vereinbarte Provision erhalten solle – eine den Anforderungen genügende Nachweisleistung erbracht worden sei.

Die Maklerfirma habe danach ein Inserat geschaltet, auf das sich der Zeuge G. mit ihr in Verbindung gesetzt habe.

Daraufhin habe sie mit ihm mehrere Telefongespräche geführt, eine Besichtigung des Objektes  vorgenommen, bei der die später gekaufte Wohnung im Rohbau fertig gestellt war, und danach jedenfalls noch zweimal mit ihm telefoniert.

Nachdem das Interesse dieses Zeugen durch die von der Klägerin initiierte und von ihm als besonders wesentlich angesehene Besichtigung in einem fortgeschrittenen Baustadium zur besseren Beurteilung von Lage und Aussicht intensiviert worden war, stand der Beklagten spätestens zu diesem Zeitpunkt bereits ein Kaufinteressent zur Verfügung, mit dem sie in entsprechende Verhandlungen eintreten konnte.

Bedenkzeit nicht ausschlaggebend

Auf die von dem späteren Käufer geäußerte Bedenkzeit komme es danach nicht an.

Das Berufungsgericht sei noch davon ausgegangen, die Tätigkeiten der Klägerin, auch die Besichtigung, für einen Nachweis wegen Fehlens einer Kaufbereitschaft dieses Interessenten nicht ausreichten.

Der BGH widerlegt dieses Argument jedoch. Bei Anwendung der aufgeführten Rechtsprechungsgrundsätze sei für diese Annahme kein Raum.

Fest entschlossener Käufer nicht erforderlich

Danach sei es für einen Nachweis gerade nicht erforderlich, dass dem Auftraggeber des Maklers eine Person benannt werde, die bereits zum Kauf der jeweiligen Immobilie fest entschlossen sei.

Eine andere Beurteilung hätte zur Folge, dass ein vom Verkäufer beauftragter Makler kaum in der Lage wäre, einen tauglichen Nachweis zu liefern.

Denn im Unterschied zur umgekehrten Konstellation – Nachweis einer verkaufsbereiten Person gegenüber einem Kaufinteressenten – ist der Kaufinteressent, der einem Grundstücks- oder Wohnungseigentümer namhaft gemacht wird, typischerweise noch „auf der Suche“ und deshalb, was das konkrete Objekt angeht, regelmäßig noch unentschlossen.

Daher müsse es bei dieser Konstellation ausreichen, wenn der potentielle Käufer generell am Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung interessiert sei, die dem angebotenen Objekt ähnelten.

Weitere Unterrichtung des Auftraggebers – auch nach Auslaufen des Vertrages – rechtfertigt den Nachweis

Durch die laufenden Gespräche zwischen Makler und Eigentümer, die Besichtigung mit dem späteren Käufer und die Unterrichtung telefonisch und in einem persönlichen Gespräch über die von ihr entfaltete Maklertätigkeit (vgl. BGH, Urteil vom 6. Juli 1994 – IV ZR 101/93 – NJW-RR 1994, 1260, 1261), hat der Makler einen ordnungsgemäßen Nachweis erbracht.

Bis hierher die Zitate aus dem Urteil des BGH. Sie sehen, dass es einen Unterschied zwischen Nachweis und Vermittlung gibt.

Auch wenn beides grundsätzlich zur Entstehung des Provisionsanspruchs des Maklers ausreicht, muss der Makler immer wieder die Entfaltung seiner Tätigkeit gegenüber demjenigen, der die Provision bezahlen soll nachweisen.

Der BGH hat mit den vier Punkten aus dem Urteil den Nachweis (hier gegenüber dem Verkäufer als Auftraggeber) umfassend beschrieben:

  • Benennung des Kunden unverzichtbar,
  • Bedenkzeit nicht ausschlaggebend,
  • fest entschlossener Käufer nicht erforderlich,
  • laufende Unterrichtung für Nachweis ausreichend.

30. August 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.