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Wie hoch ist die Maklerprovision?

In unserem Themenmonat „Maklerrecht und Provision geht es aktuell um das Maklerrecht.

In der letzten Ausgabe bin ich der Frage nachgegangen, wer eigentlich die Provision bezahlen muss und ob das Wohnungsvermittlungsgesetz gerecht ist.

Heute geht es um die Höhe der Provision.

Wie viel Provision darf der Immobilienmakler verlangen?

Das Gesetz schweigt. Und immer, wenn das Gesetz schweigt, dann ist es freie Verhandlungssache zwischen den Parteien, wie hoch der Preis ist. Dieser bildet sich am Markt oder wird als Vorschlag von einer Seite unterbreitet.

Demnach besteht keine Begrenzung bei der Höhe der Provision. Weder nach oben – noch nach unten.

Ist das immer so?

Die einzige Ausnahme steht im Wohnungsvermittlungsgesetz. Dort ist geregelt, dass der Makler vom Wohnungssuchenden bei der Vermietung einer Wohnung nicht mehr als zwei Monatsmieten Provision verlangen darf (s. Artikel vom 09.07.2012: „Und ewig geht es um das Maklerrecht“).

Weitere Ausnahmen?

Weitere gesetzliche Beschränkungen bestehen – wie gesagt – nicht. Die Rechtsprechung hat der Höhe der Provision aber in verschiedenen Fällen Einhalt geboten. Das ist immer dann der Fall, wenn die Maklerprovision sittenwidrig überhöht ist.

Wann das der Fall ist, werde ich in einem späteren Artikel anhand der Rechtsprechung erläutern. Nur so viel vorab: 4, 6 oder 8% Maklerprovision vom Kaufpreis einer Immobilie werden von der Rechtsprechung nicht als sittenwidrig angesehen.


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Kunden und Immobilienmakler sind also frei, einen Betrag innerhalb der „anerkannten“ Spanne zu vereinbaren.

Was ist anerkannt?

Hier hilft ein Blick in das Gesetz. In den §§ 652 ff. BGB geht es um das Maklerrecht und die Provision. Dort steht, dass die „ortsübliche Provision“ als vereinbart gilt, wenn sich Kunde und Immobilienmakler nicht über die Höhe der zu zahlenden Provision geeinigt haben.

Anders als in sonstigen Verträgen, bei denen oft ein unwirksames Verhältnis vorliegt, wenn sich die Parteien nicht über den Preis geeinigt haben, gibt es im Maklerrecht das Institut der „ortsüblichen Provision“.

Ortsübliche Provision

Sie werden sich fragen, wer wohl die „Ortsüblichkeit“ der Provision feststellt. Nun, das ist gar nicht so einfach. Es handelt sich dabei um den am Markt herausgebildeten üblichen Satz der Maklerprovision bei einer bestimmten Immobilienart.

Ein Blick in die Zeitung oder in eine Immobilien-Datenbank wie z.B. Immonet.de hilft dabei. Sie werden schnell feststellen, dass die meisten Immobilienmakler in Berlin beim Verkauf eines Einfamilienhauses 6% Provision zzgl. 19% MwSt. vom Käufer verlangen.

Sicherlich mehr als 85% der Angebote weisen diesen Provisionssatz aus, den Immobilienmakler für ihre erfolgreiche Dienstleistung in Berlin verlangen. Sie können also davon ausgehen, dass es sich dabei um die ortsübliche Provision handelt.

In Köln werden dies 3% zzgl. MwSt. vom Verkäufer und  3% zzgl. MwSt. vom Käufer sein. Auch dies ist die dort ortsübliche Provision.

Gerichtsstreit und Sachverständigengutachten

In einem Gerichtsstreit über die Höhe der ortsüblichen Provision wird der Immobilienmakler also mit diesem Satz argumentieren. Der Kunde wird möglicherweise einwenden, dass der Satz tatsächlich geringer ist. Dann wird das Gericht Beweis durch Einholung eines Sachverständigengutachtens erheben.

Hier hilft dann eine wissenschaftliche Untersuchung der FH Bernburg aus dem Jahr 1998, in dem die Hochschule die ortsüblichen Provisionen für alle Bundesländer ermittelt und auch Ausnahmen auf Kreisebene für bestimmte Immobilienarten in die Untersuchung einbezogen hat.

Leider ist die Untersuchung nicht wiederholt worden. Für Baden-Württemberg und Bayern gibt es eine neuere Untersuchung von Wissenschaftlern, die vom Regionalverband Süd des IVDS in Auftrag gegeben worden ist.

Diese Untersuchungen sind also ein guter Anhaltspunkt.

Aber: Es spricht nichts dagegen, dass sich Kunde und Makler auf eine niedrigere oder höhere Provision einigen. Eine Abweichung in die eine wie die andere Richtung kann für beide Parteien sinnvoll sein.

Bei teuren Wohnimmobilien mit Preisen oberhalb von 750.000,- € oder 1 Mio. € kann eine Abweichung nach unten erfolgen. Bei sehr günstigen Immobilien oder bei hohem Aufwand in der Vermarktung kann sich die Vermittlung für den Immobilienmakler nur dann rechnen, wenn ein höherer Satz vereinbart wird. Weitere Fälle sind denkbar.

Sie sehen, dass die Provision letztlich Vereinbarungssache zwischen den Parteien ist.

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10. Juli 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.