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Wie sich der Mieterwechsel praktisch auswirkt

Die folgenden Hinweise gelten nur für den Fall eines echten Mieterwechsels, wenn also beispielsweise das Mietverhältnis mit einem Ehepaar endet und Sie die Wohnung an einen Einzelmieter neu vermieten.

Tritt dagegen lediglich ein Dritter an die Stelle des bisherigen Mieters, um das Mietverhältnis mit Ihnen fortzusetzen, ändert sich zwar die Person des Mieters, ein echter Mieterwechsel liegt aber nicht vor.

Was ändert sich bei den Betriebskosten ?

Endet das Mietverhältnis im Verlauf einer Abrechnungsperiode und zieht Ihr Mieter aus, so hat er keinen Anspruch auf Erteilung einer Zwischenabrechnung.

Allerdings kann er verlangen, dass bei verbrauchsabhängigen Betriebskosten die jeweiligen Zählerstände abgelesen werden.

Beachten Sie bei der Abrechnung der Heizkosten zusätzlich noch folgende Besonderheit:

Sie müssen stets zwischen den Kosten unterscheiden, die nach dem erfassten Verbrauch zu verteilen sind, und den übrigen Kosten.

Beim Mieterwechsel betrifft die Zwischenablesung nur den verbrauchsabhängigen Teil der Heizkosten.

Hierfür genügt es, dass Sie bei Rückgabe der Wohnung den Stand der Erfassungsgeräte notieren.

Was die verbrauchsunabhängigen Kosten des Wärmeverbrauchs betrifft, so können Sie diesen Kostenanteil wahlweise nach der so genannten Gradtagszahlentabelle oder zeitanteilig zwischen dem ein- und ausziehenden Mieter aufteilen.

Gradtagszahlentabelle

MonatPromille-Anteile je Monat
Januar170
Februar                                            150
März                                            130
April                                              80
Mail                                              40
Juni, Juli, Augustzusammen 40
September                                              30
Oktober                                              80
November                                            120
Dezember                                            160
Gesamt                                          1000

Diese Tabelle berücksichtigt den unterschiedlichen Wärmebedarf in den einzelnen Monaten eines Jahres.

Dabei wird jeder Monat mit einer bestimmten Zahl bewertet, die umso höher ist, je mehr Heizkosten im jeweiligen Monat erfahrungsgemäß anfallen.

Die Gradtagszahlen sind nach DIN genormt und festgelegt.


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MonatPromille-Anteile je Monat
Juni-August40
September30
Oktober80
November120
Dezember160
Januar170
Februar75
Gesamt675 (von 1000)

Nach der zweiten Methode können Sie nur die Heizkosten, die nicht nach Verbrauch abgerechnet werden, auch zeitanteilig auf den Vor- und Nachmieter verteilen.

Die Aufteilung nach Zeitanteilen kommt dagegen aber ausschließlich für die Kosten des Warmwasserverbrauchs in Betracht, da diese von den Außentemperaturen nahezu unabhängig sind.

Den zu ermittelnden Kostenanteil für den Warmwasserverbrauch berechnen Sie dann einfach gleichmäßig nach den Monaten.

Insgesamt achteinhalb Monatsanteile (Juni bis 15. Februar) müsste der Mieter im Beispiel oben dann zahlen.

Mietereinbauten

Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist Ihr Mieter verpflichtet, die von ihm vorgenommenen Veränderungen wieder zu beseitigen, wenn Sie als Vermieter dies verlangen.

Beispiel: Holzvertäfelungen, Fußbodenbeläge, abgehängte Decken.

Wichtig: Ihr Mieter muss allerdings nur die Dinge wieder beseitigen, die er auch selbst installiert oder eingebaut hat.

Hat er bauliche Veränderungen bereits vom Vormieter übernommen und haben Sie dem gegenwärtigen Mieter die Wohnung in diesem Zustand überlassen, braucht er die baulichen Veränderungen nicht zu beseitigen.

Ausnahme: Ihr Mieter hat die Einbauten oder Einrichtungen ohne Ihr Wissen direkt vom Vormieter übernommen.

Oder aber er hat sich bei Beginn des Mietverhältnisses Ihnen gegenüber verpflichtet, die baulichen Veränderungen zu beseitigen, wenn er eines Tages wieder auszieht.

 Was geschieht mit der Mietsicherheit?

Die Mietkaution dient Ihnen als Sicherheit für Ansprüche gegen Ihren Mieter.

Solange Sie die Mietkaution noch nicht zurückgezahlt haben, können Sie diese dazu verwenden, eigene Forderungen gegenüber dem Mieter durchzusetzen oder abzugelten. Dabei haben Sie als Vermieter eine angemessene Prüfungsfrist.

In der Regel müssen Sie spätestens sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses über die Mietkaution abrechnen.

Im Einzelfall kann sich jedoch ergeben, dass mehr als sechs Monate für Sie als Vermieter erforderlich und für den Mieter auch zumutbar sind.

Die Frist bestimmt sich jeweils nach den Umständen des Einzelfalls, etwa danach, ob das Mietverhältnis einfach abzuwickeln ist, ob der Mieter die Wohnung in einem einwandfreien Zustand zurückgegeben hat oder ob über die Betriebskosten bereits abgerechnet werden konnte.

Praxis-Tipp: In der Praxis kommt es immer häufiger vor, dass Mieter in den letzten ein oder zwei Monaten vor Beendigung des Mietverhältnisses keine Miete mehr zahlen.

Auf diese Weise soll die Miete schlicht mit der Kaution „verrechnet“ werden. Das müssen Sie als Vermieter nicht akzeptieren.

Um sich die Mietkaution für etwaige Schadenersatzansprüche gegen Ihren Mieter zu sichern, empfiehlt es sich dringend, beim örtlich zuständigen Amtsgericht wegen der Ihnen zustehenden Miete umgehend den Erlass eines Mahnbescheids zu beantragen.

Zuständig ist jeweils das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt.

Schönheitsreparaturen

Kommt Ihr Mieter seiner Renovierungspflicht beim Auszug nicht nach, macht er sich schadenersatzpflichtig. Wollen Sie Ihren Schadenersatzanspruch durchsetzen, beachten Sie Folgendes:

Sie müssen Ihren Mieter unter Fristsetzung aufgefordert haben, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Verbinden Sie mit dieser Aufforderung die Erklärung, dass Sie nach Ablauf der eingeräumten Frist die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch ihn ablehnen.

Das Setzen der Nachfrist kann im Formularmietvertrag nicht ausgeschlossen werden.

Die Leistungsaufforderung an den Mieter mit Fristsetzung und Ablehnungsandrohung muss zu einem Zeitpunkt erfolgen, zu dem er die Schönheitsreparaturen noch durchführen kann.

Diese Voraussetzung liegt beispielsweise nicht vor, wenn die Durchführung der Renovierungsarbeiten unmöglich geworden ist, weil bereits der Nachmieter eingezogen ist.

Ihr Schreiben an den Mieter muss inhaltlich klar und deutlich sein. Teilen Sie ihm darin Ihre Beanstandungen und damit die erforderlichen Renovierungsarbeiten und -kosten konkret mit.

Wichtig: Mit der Fristsetzung muss die Ablehnungsandrohung verknüpft sein. Bringen Sie klar und eindeutig zum Ausdruck, dass Sie nach Fristablauf die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter ablehnen.

Dafür genügt nicht, dass Sie ankündigen, Sie würden nach Fristablauf weitere Schritte unternehmen. Vergessen Sie außerdem nicht, das Aufforderungsschreiben mit Fristsetzung und Ablehnungsandrohung aus Beweisgründen per Einschreiben mit Rückschein an den Mieter zu richten.

14. August 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.