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Als Immobilienbesitzer optimal Steuern sparen

Haben Sie sich auch schon gefragt, wie die vorgezogene Steuerreform eigentlich gegenfinanziert wird? Angeblich gibt es ja nur Gewinner.

Aber ganz klar: Nach Adam Riese kann das nicht sein. Nachdem sich der Wirbel um den theatralisch inszenierten Verhandlungsmarathon gelegt hat, ist jetzt der Blick frei für das „Kleingedruckte“ in den neuen Gesetzen. Und der bringt schnell die bislang vernebelte Wahrheit ans Licht:

Zu denen, die die vorgezogene Steuerreform finanzieren, gehören eben doch auch die Haus- und Wohnungsbesitzer. Das gilt nicht etwa nur durch die Änderungen bei der Eigenheimzulage. Die Diskussionen darüber wurden ja wenigstens noch öffentlich geführt.

Im „Kleingedruckten“ der neuen Gesetze versteckt sich jetzt noch eine ganze Reihe überraschender Steueränderungen für Immobilienbesitzer.

So gelten seit Jahresbeginn beispielsweise verschlechterte Bedingungen für die degressive Abschreibung in Neubauwohnungen und auch für die Abschreibung von Sanierungskosten für Denkmalschutzobjekte. Weitere Änderungen betreffen unter anderem die Investitionen in Bestandsimmobilien.

Aber es gibt auch „Lichtblicke“. So können Sie Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen jetzt wieder über bis zu fünf Jahren verteilen. Lesen Sie in diesem Beitrag, wie die neuen Regelungen konkret aussehen und wie sie sich praktisch auswirken.

Wie sich die neuen Regelungen bei der Eigenheimzulage praktisch auswirken

Die Neuregelung der Eigenheimzulage ab 2004 gilt für Bauherren, die nach dem 31.12.2003 mit der Herstellung beginnen und für Erwerber, die nach dem 31.12.2003 den notariellen Kaufvertrag abschließen oder sich entschließen, einer Genossenschaft beizutreten.

Wer prüfen will, ob sein Einkommen noch unterhalb der für den Anspruch auf die Eigenheimzulage maßgeblichen Grenze liegt, kann schnell ins Schleudern kommen. Die Eigenheimzulage gibt es nur, wenn die Einkünfte im Jahr des Erwerbs und im Vorjahr nicht mehr als insgesamt 70.000 Euro (Singles) bzw. 140.000 Euro (Verheiratete) betragen.

So kalkulieren Sie mit der neuen Einkommensgrenze

Maßgeblich ist nur noch die Summe der positiven Einkünfte und nicht mehr wie bisher der Gesamtbetrag der Einkünfte. Das bedeutet im Klartext: Erzielen Sie bei einzelnen Einkunftsarten einen steuerlichen Verlust (z. B. bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung), bleibt dies unberücksichtigt.

Die Einkommensgrenze erhöht sich pro Kind um 30.000 Euro im Jahr. So erhöht sich die Summe der positiven Einkünfte für eine Familie mit zwei Kindern im Zwei-Jahres-Zeitraum auf 200.000 Euro.

Wer die vorgenannte Hürde nimmt, kommt in den Genuss folgender Eigenheimzulage: Sie erhalten beim Bau oder Erwerb eines Eigenheims oder einer selbst genutzten Eigentumswohnung eine Grundförderung in Höhe von einem Prozent der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, maximal jedoch 125.000 Euro.

Die Grundförderung beträgt also höchstens 1.250 Euro jährlich, und zwar für maximal acht Jahre.

Begünstigt sind konkret die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten für die selbst genutzte Immobilie, die Anschaffungskosten für den Grund und Boden und außerdem auch die Aufwendungen für Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von zwei Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden. Ausbauten und Erweiterungen werden dagegen ab 2004 nicht mehr gefördert.

Die Eigenheimzulage kurz & bündig

Was wird gefördert?

  • Selbstgenutztes Wohneigentum: Neubau, Erwerb eines Altbaus, Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen innerhalb von zwei Jahren nach Erwerb

  • Wohneigentum, das kostenlos an nahe Verwandte überlassen wird

  • Anteile an bestimmten Wohnungsbaugenossenschaften

Wo liegen die Einkommensgrenzen? (= Summe der positiven Einkünfte)

  • Verheiratete: 140.000 Euro im Zweijahreszeitraum

  • Ledige: 70.000 Euro im Zweijahreszeitraum

  • Pro Kind erhöht sich die Grenze um weitere 30.000 Euro

Wie lange und wie oft wird gefördert?

  • 8 Jahre

  • Jede Person hat nur ein Mal im Leben Anspruch auf Eigenheimförderung (Verheiratete: zwei Mal)

Wie hoch ist die Förderung?

  • Egal, ob Neubau oder Altbau: maximal 1.250 Euro pro Jahr

  • Kinderzulage: 800 Euro pro Kind und Jahr

Achtung: Die Eigenheimzulage gilt für Neu- und Altbauten gleichermaßen. Zwischen Neu- und Altbauten wird also kein Unterschied mehr gemacht.


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Für jedes Kind gibt es – zusätzlich zur Grundförderung – 800 Euro pro Jahr. Berücksichtigt werden alle Kinder unter 18 Jahren, die zu Ihrem Haushalt gehören.

Für Kinder im Alter zwischen 18 und 27 Jahren können Sie eine Kinderzulage beantragen, wenn für diese Kindergeld oder ein Kinderfreibetrag gewährt wird. Das ist beispielsweise der Fall, wenn sich Ihr Kind in der Ausbildung befindet bzw. Wehrdienst, Zivildienst oder ein soziales Jahr leistet.

Das gilt weiterhin: Pro Person gibt es nur ein Mal im Leben ein Recht auf Eigenheimzulage. Verheiratete können somit höchstens zwei Mal mit finanzieller Unterstützung des Finanzamts bauen. Auch frühere Förderformen aus den Paragrafen 7b und 10e Einkommensteuergesetz werden beim so genannten Objektverbrauch angerechnet.

Aber keine Regel ohne Ausnahmen: Wer die Eigenheimzulage nicht über die vollen acht Jahre hinweg in Anspruch nimmt, kann die verbleibenden Ansprüche auf künftiges Wohneigentum übertragen.

Bei der Förderung von Genossenschaftsanteilen wiederum werden die Förderbeiträge im Fall des Kaufs einer Wohnung mit der dann fälligen Zulage verrechnet.

Voraussetzung für die Förderung des Erwerbs von Genossenschaftsanteilen ist, dass Sie spätestens im letzten Jahr des Förderzeitraums mit der Nutzung einer Genossenschaftswohnung beginnen.

Kauf einer Neubauwohnung: So kalkulieren Sie mit den neuen Abschreibungssätzen

Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten Ihres Mietobjekts können Sie nicht in voller Höhe auf einmal, sondern immer nur zeitanteilig über die gewöhnliche Nutzungsdauer des Hauses beziehungsweise der Eigentumswohnung abziehen.

Die Abschreibung auch als Absetzung für Abnutzung (AfA) bezeichnet, bedeutet also, dass Sie für Ihr Mietobjekt jedes Jahr immer nur einen bestimmten Prozentsatz der jeweiligen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten von den Mieteinnahmen abziehen können.

Unterscheiden Sie dabei zwischen linearer und degressiver Abschreibung:

  • Lineare Abschreibung bedeutet, dass der Abschreibungsbetrag über die Nutzungsdauer des Gebäudes gleichmäßig auf die Nutzungsjahre verteilt wird. Beispiel: 50 Jahre lang mit jährlich 2% der Kosten.

  • Degressive Abschreibung bedeutet dagegen Absetzung für Abnutzung in fallenden Jahresbeträgen. Beispiel: Der Abschreibungssatz beträgt in den ersten Jahren jährlich 5% und sinkt im Laufe der Zeit auf jährlich 1,25%.

Die Vorteile der degressiven Abschreibung

Achtung: Die degressive Abschreibung bietet neben der Höhe des Abschreibungssatzes noch einen weiteren enormen Vorteil: Im Gegensatz zur linearen Abschreibung können Sie die degressive Abschreibung im Jahr der Herstellung oder Anschaffung des Objekts sofort in Höhe des vollen Jahresbetrags abziehen.

Bei einem Altbau dagegen können Sie den Abschreibungssatz im Jahr der Anschaffung immer nur zeitanteilig geltend machen.

Eine der Steueränderungen, die seit Anfang 2004 gelten, zielt nun auf die degressive Abschreibung für Neubauwohnungen. Betroffen sind Mietobjekte, für die nach dem 31.12.2003 eine Baugenehmigung erteilt beziehungsweise der Kaufvertrag notariell beurkundet worden ist.

Degressive AfA bei Neubauwohnungen

BisherNeu ab 2004
1. – 8. Jahrjährlich 5 %1. – 10. Jahrjährlich 4 %
9. – 14. Jahrjährlich 2,5 %11. – 18. Jahrjährlich 2,5 %
15. – 50. Jahrjährlich 1,25 %19. – 50. Jahrjährlich 1,25 %

Egal, ob es sich um eine Neubau-Wohnung oder ein Bestandsobjekt handelt: Abschreibungen können Sie immer nur für die Kosten vornehmen, die auf das Gebäude entfallen. Die anteiligen Grundstückskosten bleiben stets unberücksichtigt.

Was die Aufteilung des Kaufpreises bedeutet

Achtung: Die Kaufpreisaufteilung gilt dann nicht nur für den Kaufpreis selbst, sondern auch für die Kaufnebenkosten (z.B. die Notargebühren oder die Grunderwerbsteuer).

Beispiel: Sie erwerben ein Neubau-Mietobjekt für 250.000 Euro. Die Nebenkosten für Notar- und Grundbuchkosten, Maklercourtage und Grunderwerbsteuer belaufen sich auf rund 10%. Der Grundstücksanteil beträgt 20%.

Kaufpreis250000 €
Kaufnebenkosten25000 €
Gesamtkosten275000 €
Grundstücksanteil (20%)/ 55.000 €
Gebäudekosten220000 €

Bei dem Betrag in Höhe von 220.000 Euro handelt es sich damit um den Betrag, der die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung bildet.

Beispiel: Beträgt der Abschreibungssatz 4%, können Sie mithin 4% von 220.000 Euro geltend machen. Das sind 8.800 Euro, die beispielsweise bei einem persönlichen Steuersatz von 40% 3.520 Euro Steuerersparnis bringen.

Das Beispiel mit einem Abschreibungssatz von 4% ist nicht zufällig gewählt. Es handelt sich um den Abschreibungssatz, den Käufer von Neubau-Mietobjekten ab 2004 in den ersten zehn Jahren jährlich geltend machen können.

Demgegenüber beträgt die lineare Abschreibung bei Gebrauchtimmobilien lediglich 2,5% (bei Gebäuden, die vor dem 01.01.1925 fertig gestellt wurden) bzw. 2% (bei Gebäuden, die nach dem 31.12.1924 fertiggestellt wurden).

Bei der degressiven Abschreibung können Sie Ihre Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten also schneller von der Steuer absetzen. Wie sich die Änderungen ab 2004 bei der Gebäudeabschreibung auswirken, zeigt das folgende Beispiel.

Direktvergleich: Die Änderung der Abschreibung für Neubauwohnungen

Beispiel: Erwerb eines kleinen Mehrfamilienhauses (Neubau), das jeweils im Jahr der Fertigstellung erworben wird. Die Anschaffungskosten einschließlich Kaufnebenkosten belaufen sich auf 550.000 Euro.

Die anteiligen Gebäudekosten betragen 440.000 Euro. Je nachdem, ob Sie Ihr Mietobjekt noch im Jahr 2003 erworben haben oder in 2004 kaufen, ergibt sich für die ersten zehn Jahre folgende Steuerkalkulation:

So vermeiden Sie künftig Steuernachteile durch anschaffungsnahe Aufwendungen

Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten, mit denen nach dem 31.12.2004 begonnen wurde bzw. wird, können Sie nicht mehr sofort steuerlich geltend machen, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb 15% des Kaufpreises für das Gebäude übersteigen.

Sie gelten dann als Herstellungskosten, die nur mit 2% bzw. 2,5% jährlich abgesetzt werden können. Damit wird die vermieterfreundliche Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs „ausgebremst“. Die praktischen Auswirkungen:

Erwerb bis 2003Erwerb ab 2004
Gebäudekosten440000 €440000 €
Abschreibungen in den ersten 8 Jahren176000 €140800 €
Abschreibungen im 9. und 10. Jahr22000 €35200 €
Abschreibungen in den ersten 10 Jahren insgesamt198000 €176000 €
Steuervorteil in den ersten 10 Jahren bei 40 % Grenzsteuersatz79200 €70400 €

Beispiel: Sie erwerben in 2004 einen Altbau und führen diverse Modernisierungen durch. Ihre Investitionen belaufen sich auf 50.000 Euro. Handelt es sich um sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen, ist dieser Betrag in voller Höhe steuerlich abzugsfähig.

Handelt es sich bei Ihren Investitionen dagegen lediglich um anschaffungsnahe Aufwendungen, so können Sie nur 2% von 50.000 Euro als Abschreibung ansetzen.

Achtung: Ob anschaffungsnaher Aufwand vorliegt, prüft das Finanzamt nur innerhalb von drei Jahren ab Erwerb des Gebäudes. Weitere Voraussetzung: Nur wenn Ihre Aufwendungen in dieser Zeit mehr als 15% der Anschaffungskosten für das Gebäude betragen, liegt anschaffungsnaher Aufwand vor.

Als Vergleich dienen zum einen die tatsächlichen Anschaffungskosten für das Gebäude und zum anderen die Reparatur- oder Modernisierungsaufwendungen ohne Umsatzsteuer. Betragen diese innerhalb von drei Jahren nach dem Anschaffungszeitpunkt insgesamt mehr als 15% der anteiligen Gebäudekosten, so liegt anschaffungsnaher Aufwand vor.

Beispiel: Sie erwerben im Jahr 2004 ein Miethaus zum Preis von 750.000 Euro. Der anteilige Kaufpreis für das Gebäude beträgt nach der Kaufpreisaufteilung 600.000 Euro. In den folgenden Jahren nehmen Sie am Haus grundlegende Reparaturen vor.

Damit überschreiten Sie im dritten Jahr die Grenze von 15% der Gebäudeanschaffungskosten. Diese liegt bei 90.000 Euro. Ihre gesamten Aufwendungen in diesen drei Jahren gehören jetzt zum Herstellungsaufwand, den Sie nur über die Abschreibung als Werbungskosten geltend machen können.

Vorsicht: Versuchen Sie am besten gar nicht erst, notwendige Reparatur- und Modernisierungsarbeiten über mehrere Jahre in kleineren Abschnitten durchzuführen, um so unterhalb der 15%-Grenze zu bleiben.

Wenn es sich um eine einheitliche Baumaßnahme handelt, kennen die Finanzgerichte kein Pardon: Auch in diesem Fall wird dann anschaffungsnaher Aufwand angenommen.

Achtung: Die 3-Jahres-Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem Sie das wirtschaftliche Eigentum erlangen. Das ist der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Und sie endet genau drei Jahre später.

Beispiel: Sie erwerben ein Miethaus. Der Vertrag wird im April 2004 beurkundet. Als Übergabetag wird der 01.06.2004 vereinbart. Dann läuft die 3-Jahres-Frist vom 01.06.2004 bis 31.05.2007.

In der Regel kann das Finanzamt nicht bereits im ersten Jahr feststellen, inwieweit bei Ihnen anschaffungsnahe Aufwendungen vorliegen. Aus diesem Grunde führt das Finanzamt drei Jahre lang Ihre Einkommensteuer vorläufig durch.

Das bedeutet, so lange dieser Einkommensteuerbescheid noch vorläufig ist, kann das Finanzamt auch nachträglich den Bescheid noch ändern. Dies geschieht auch tatsächlich dann, wenn Sie mit Ihren Modernisierungsaufwendungen die 15%-Grenze überschreiten.

Die Folge: Das Finanzamt ändert auch die Steuerbescheide der Vorjahre. Und dies kann zu erheblichen Steuernachzahlungen führen.

Diese Kosten können Sie immer sofort in voller Höhe absetzen

Zu den anschaffungsnahen Aufwendungen gehören allerdings nicht alle Aufwendungen, die innerhalb des Drei-Jahres-Zeitraumes anfallen. Laufender Erhaltungsaufwand, der üblicherweise jährlich anfällt, ist immer sofort abzugsfähig. Dies sind beispielsweise auch die üblichen Schönheitsreparaturen.

Beispiel: Im Jahr der Anschaffung des Mietobjekts entstehen Ihnen folgende Aufwendungen:

Modernisierung der sanitären Anlagen440000 €
Reparatur der Außentreppe176000 €
Streichen des Treppenhauses22000 €
Ersatz eines maroden Fensters198000 €

Hier gehören nur die Aufwendungen für die Modernisierung der sanitären Anlagen zu den Kosten, die unter die 15%-Regelung fallen. Die übrigen Kostenpositionen stellen laufenden Erhaltungsaufwand dar und können sofort als Werbungskosten abgezogen werden.

Achtung: Fallen im Rahmen einer umfassenden Renovierung auch Kosten für Schönheitsreparaturen an, so gehören auch diese zu den anschaffungsnahen Aufwendungen.

Beispiel: Bei der umfassenden Modernisierung der sanitären Anlagen werden auch gleichzeitig Maler- und Tapezierarbeiten in den Bädern durchgeführt.

Auch die Beseitigung verdeckter Mängel führt nicht zu anschaffungsnahen Aufwendungen. Das gilt selbst dann, wenn Sie mit diesen Beträgen die 15%-Grenze deutlich überschreiten.

Beispiel: Sie erwerben 2004 ein Miethaus für 300.000 Euro. Im Jahr 2005 stellen Sie einen verdeckten Mangel fest, z.B. im Kellerbereich. Zur Reparatur dieses Mangels müssen Sie 70.000 Euro bezahlen. Diese Aufwendungen sind sofort in voller Höhe abzugsfähig.

Praxis-Tipp: Beauftragen Sie in solchen Fällen im Zweifel einen Sachverständigen, der die verdeckten Mängel einwandfrei dokumentiert. Sein Honorar gehört übrigens ebenfalls zu den sofort abzugsfähigen Werbungskosten.

Erhaltungsaufwand: Künftig können Sie Ihre Investitionen wieder verteilen

Die Kosten für durchgeführte Erhaltungsaufwendungen müssen Sie zurzeit im Jahr der Bezahlung in voller Höhe als Werbungskosten bei Ihren Mieteinkünften absetzen.

Bis einschließlich 1998 hatten Sie ein Wahlrecht zur optimalen Steuergestaltung: Sie konnten die Aufwendungen gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen.

Genau dieses Wahlrecht wurde jetzt wieder eingeführt. Sie haben jetzt als Vermieter fünf Möglichkeiten, den Erhaltungsaufwand steuerlich geltend zu machen.

Achtung: Die Investitionen müssen Wohnimmobilien betreffen. Außerdem muss es sich zweifelsfrei um Erhaltungsaufwand handeln. Bei Herstellungskosten besitzen Sie den Verteilungsspielraum nicht.

Beispiel: In folgenden Fällen handelt es sich um Erhaltungsaufwand:

  • Neuanstrich der Gebäudefassade oder des Treppenhauses

  • Erneuerung der Haustür oder des Gartenzauns

  • Erneuerung, Ausbesserung/Umdeckung des Daches

  • Austausch von Fenstern (zum Beispiel Doppel- statt Einfachverglasung, Aluminium- statt Holzfenster)

  • Umstellung von Gebäudeheizungen (zum Beispiel Öl- statt Koksheizung, Erdgas- statt Ölheizung, Einbau einer Zentralheizung statt Einzelöfen.

Wichtig: In jedem Einzelfall ist zu prüfen, ob es sich um anschaffungsnahen Erhaltungsaufwand handelt.

Ihr Gestaltungsspielraum eröffnet Ihnen die Chance, eine gleichmäßigere Steuerprogression zu erreichen. An die einmal gewählte Verteilung der Instandhaltungskosten sind Sie allerdings gebunden.

Praxis-Tipp: Natürlich kann es sich auch künftig anbieten, den Erhaltungsaufwand sofort in voller Höhe geltend zu machen. Wie sich Ihr doppelter Vorteil bei einer Modernisierung rechnet, zeigt das Beispiel auf der nächsten Seite.

9. Februar 2004

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Heinz-Wilhelm Vogel
Von: Heinz-Wilhelm Vogel. Über den Autor

Heinz-Wilhelm Vogel ist Rechtsanwalt in Hamburg.